Sivas'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. 634.924 nüfuslu ve yaklaşık 205.000 konutun bulunduğu Sivas'ta aidatlar il geneli ortalama ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; karasal iklimin getirdiği 5-6 aylık sert kış, yakıt ve ısıtma kalemini yönetici bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Sivas koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Sivas'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Sivas'ta yöneticilik görevini devraldığınız anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yüklediği dört temel yükümlülük anında yürürlüğe girer: karar defteri ve işletme defterini düzenli tutmak (KMK m.35), aidatları zamanında toplamak ve harcamaları belgelemek, ortak alanların bakım ve onarımını organize etmek, hesabı her yıl genel kurula vermek. Bu yükümlülükler gönüllü ya da profesyonel ayrımı yapmaksızın her yönetici için aynıdır.
Büyüklük açısından bir çerçeve çizmek gerekirse: Sivas'ta yaklaşık 205.000 bağımsız bölüm var. Bu rakam, bugün görevinizi devraldığınız anda ilde yüzlerce yöneticinin benzer sorularla boğuştuğu anlamına gelir. Ne yapacağını bilmeden göreve başlayan bir yönetici, aidat kaosundan genel kurul hatalarına uzanan sorunlarla karşılaşır; ancak doğru adımlarla ilk 30 günü planlı geçiren yönetici, bu tuzakların büyük çoğunluğunu baştan bertaraf eder.
Sivas'ın çoğu apartmanında yöneticilik gönüllülük esasına dayanır. Muhtemelen siz de komşuların ısrarıyla ya da çare bulunamadığı için bu rolü üstlendiniz. Bu durumun getirdiği baskıyı azaltmanın en etkili yolu, ne yapmanız gerektiğini net bilmektir. Bu rehber tam olarak bu amaca hizmet ediyor.
İlk 30 Gün: Sivas'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek önceliği, mümkünse eski yöneticiyle yüz yüze oturarak aşağıdaki belge ve bilgileri teslim almak ve her ikisinin imzaladığı bir devir-teslim tutanağına bağlamaktır. İmzasız teslim, ileride "o dönemin borçları bende değildi" tartışmalarına kapı aralar.
- Karar defteri (mevcut ve geçmiş kararlar)
- İşletme defteri ve gelir-gider kayıtları
- Site adına açılmış banka hesabı bilgileri ve imza yetkilisi belgesi
- Kasa varsa nakit miktarı ve kasa defteri
- Aktif hizmet sözleşmeleri (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, doğalgaz/yakıt)
- Borçlu ve alacaklı listesi
- Ortak alan demirbaş listesi (jeneratör, pompa, kazan dairesi ekipmanları)
2. Hafta: Mali Fotoğrafı Netleştirin
Banka hesabı sitenin adına tescilli değilse bu hafta düzeltilmesi gereken en kritik meseledir. Şahsi hesapta site parasını tutmak hem hukuki hem etik açıdan kabul edilemez; genel kurulda hesap verirken ciddi bir güven sorununa dönüşür. Site adına yeni hesap açarken imza yetkilisi olarak yönetici sıfatınızı belgeleyen genel kurul kararının fotokopisi yeterlidir.
Bu hafta aynı zamanda aidat borçlusu listesini çıkardığınız haftadır. Kimin ne kadar, kaç aydır borçlu olduğunu bilin. Sivas'ın soğuk kışları nedeniyle doğalgaz ve merkezi ısıtma faturaları önceki aylarda birikmiş olabilir; bu faturalar ödenip ödenmediğini kontrol edin. Fatura borçlarını geciktirmek, ısıtma kesintisine dönüşebilir.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK çerçevesinde yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Bir duyuru kanalı belirleyin: grup mesajı, duyuru panosu ya da dijital platform. Arıza ve talepler için kayıt yöntemi oluşturun; sözlü bildirimleri takip etmek zamanla imkânsız hale gelir.
Bu listeyi Excel'de de yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri ilk gün kullanıma hazır gelir. İlk ayın yoğunluğu için 14 günlük ücretsiz deneme tam bu noktada değerlidir.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, her dönem başında bir işletme projesi hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmak zorundadır. Taslak bile olsa bu projeyi dördüncü haftada masaya yatırın. Sivas'ta bir işletme projesini diğer illerden ayıran faktör ısıtma kalemidir: merkezi sistemlerde doğalgaz/kömür bütçesi yıllık giderin büyük bölümünü oluşturur. Yakıt maliyetini geçen yılın faturalarına bakarak ve tedarikçi fiyat artışını hesaba katarak öngörün. Kazan ve kombi bakımını Eylül-Ekim'de, çatı ve yalıtım kontrolünü ise Kasım öncesinde takvime alın; Sivas kışı geldiğinde arıza kuyruğu oluşur, randevu bulmak güçleşir.
Sivas'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Sivas genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺300–₺1.100 aralığındadır; asansörlü, güvenlikli veya merkezi ısıtma sistemine sahip sitelerde bu rakam üst bandın üzerine çıkabilir. Rakamı "komşu ne veriyor" mantığıyla değil, sitenizin gerçek gider yapısına bakarak belirlemeniz gerekir.
Aidatın nasıl belirlendiğini netleştirelim. KMK m.20, gider paylaşımında iki temel yönteme izin verir: arsa payına göre bölüştürme ya da genel kurul kararıyla eşit pay. Hangisi uygulanacaksa işletme projesi esas alınır; yönetici taslağı hazırlar, genel kurul onaylar. Onaylanan bütçe daire sayısına bölünür; çıkan rakam aylık aidattır.
Sivas'a özgü maliyet sürücüsü ısıtmadır. Karasal iklim, yılın 5-6 ayını ısıtma sezonuna çevirir. Merkezi sistemlerde doğalgaz veya katı yakıt faturası, aidatın en büyük kalemi haline gelir; yakıt fiyatlarındaki dalgalanmalar aidatı doğrudan etkiler. Bu nedenle Sivas'ta işletme bütçesini dar tutmak risklidir; yakıt kaleminde yüzde 20-25 yastık payı bırakmak yaygın pratiktir. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında ilk kural basittir: banka dışı tahsilat yapmayın. Elden para toplamak hem kayıt tutmayı imkânsızlaştırır hem de ileride "ödedim ama makbuz vermediniz" itirazlarına zemin hazırlar. Her ödeme banka kanalıyla, sitenin hesabına, açıklama satırında daire numarasıyla yapılmalıdır.
Ödememe durumunda adımlar şöyledir: KMK m.20 gereği, geciken aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Tazminat uygulamak yöneticinin hakkı olduğu kadar sorumluluğudur; düzenli ödeyenlere karşı bir adalet meselesidir. Pratik sıra şöyledir: yazılı hatırlatma, ardından ihtarname, ardından icra takibi başlatma. Hukuki süreç başlamadan önce komşuluk ilişkisini gözeten nazik bir yazılı iletişim çoğu durumda yeterlidir.
Hatırlatmaları otomatikleştirmek isteyenler için aidat takip programı, geciken ödemeleri otomatik olarak işaretler ve hatırlatma mesajlarını hazır getirir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sivas İçin Karar Rehberi
Profesyonel yönetim şirketi kiralamak bazı illerde yaygın bir çözümdür; ancak Sivas özelinde tablo farklıdır. Uygun fiyatlı ve deneyimli yönetim şirketi arzı il merkezinde sınırlı, ilçelerde ise neredeyse yoktur. Büyükşehirlerde kolayca bulunan bu hizmet Sivas'ta ciddi bir lojistik ve fiyat sorunu doğurabilir.
Pratik karar için şu eşikleri kullanabilirsiniz:
| Durum | Önerilen Yaklaşım |
|---|---|
| 50 daire altı, tek blok | Gönüllü yönetici + iyi araç kombinasyonu |
| 50-150 daire arası site | Gönüllü yönetici + yazılım desteği; gerekirse part-time destek personeli |
| 150 daire üzeri, çok bloklu | Profesyonel şirket değerlendirme; bulunamazsa yönetim kurulu + yazılım |
Sivas'taki çoğu apartman için gerçekçi seçenek şudur: gönüllü yönetici, ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devreder. Bu "üçüncü yol", ne tam gönüllülüğün tükenme riskini ne de profesyonel şirketin yüksek maliyetini taşır. Bu seçeneğin nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Apartman yönetimleri ayrı bir tüzel kişilik değildir; ancak site adına banka hesabı açabilir ve vergi numarası alabilir. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmayın: hem hesabınıza haciz riskini eve taşırsınız hem de genel kurulda para nerede tartışması kaçınılmaz olur.
Vergi numarası almak için genel kurulun yönetici atama kararının bir örneği ve yöneticinin kimlik belgesiyle Sivas Vergi Dairesi'ne başvurulur. Bu numarayla site adına banka hesabı açılabilir ve site çalışanları (kapıcı, güvenlik) için SGK yükümlülükleri yerine getirilebilir. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Sivas Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit edin. SGK yükümlülükleri için bir mali müşavire danışmanızı öneririz.
Banka hesabı açarken dikkat: hesabın imza yetkilisi olarak yöneticiyi değil, "apartman yönetimi" adına hesap açtırdığınızdan emin olun; bir sonraki yönetici değişiminde devir işlemini kolaylaştırır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde genel kurul, yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem içerecek şekilde, imzalı tebligat veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Gündemsiz ya da süresi kısa çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar iptal edilebilir; bu en sık yapılan hatalardan biridir.
Yeter sayı (nisap) konusunda: ilk toplantıda hem kat maliklerinin sayı olarak yarısından fazlasının hem de arsa payı olarak yarısından fazlasının hazır olması gerekir. Bu sayı sağlanamazsa en geç bir hafta içinde ikinci toplantı yapılır; ikinci toplantıda katılanlar yeter sayıyı oluşturur ve kararlar alınabilir.
- Çağrıda gündem belirtmemek — "çeşitli konular" yeterli değildir; her gündem maddesi açıkça yazılmalıdır, aksi hâlde o maddeye ilişkin kararlar itiraz konusu olabilir.
- Taahhütlü tebligat yerine elden ya da whatsapp mesajıyla davet etmek — ispat sorunu yaratır.
- Kararları karar defterine geçirmemek veya imzasız bırakmak — karar defteri imzasız kararın hukuken varlığı tartışmalıdır.
Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz; 15 günlük çağrı süresini otomatik hesaplar ve hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberin ilk yedi bölümünde biriken dertleri bir araya getirip tek bir tabloya yansıtalım: devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, kazan arızası mesai dışında bildirim, ısıtma döneminde sayaç paylaşımı anlaşmazlığı. SiteYönetim, bu dertlerin her birine karşılık somut bir araçla gelir.
AI Operatör: Komutla Çalışır, Onayınızla Gönderir
AI Operatör'ün çalışma mantığı şudur: siz ne yapılmasını istediğinizi yazarsınız ya da söylersiniz, AI adımları hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir ödeme talimatı çıkmaz, hiçbir iş emri ulaşmaz.
Somut bir tahsilat senaryosu: "Bu ayın aidatlarını takip et, ödemeyen 5 daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her birine kişiselleştirilmiş hatırlatma taslağı hazırlar ve onayınıza sunar. Onayladığınızda gider; gönderim kaydı sisteme düşer. Gecikme tazminatı hesabı da otomatiktir.
Sivas'a özgü bir senaryo üzerinden devam edelim: Ocak ayı ortasında kazan dairesi arızası bildirimi alıyorsunuz. Sivas'ın sert kışında ısıtma kesintisi saatlerle ölçülür. AI Operatör arıza kaydını anında açar, sözleşmeli ısıtma firmasına iş emri taslağı hazırlar ve onayınıza sunar. Onayladığınızda firma bildirim alır; siz arıza raporuna eklenen notla süreci belgelemiş olursunuz. "O gece uyandım, siz beni aramadınız" tartışması olmaz.
Genel kurul hazırlığı için de aynı mantık geçerlidir: çağrı metni, gündem, vekâlet takip listesi AI Operatör tarafından hazırlanır, siz gözden geçirip onaylarsınız. 15 günlük yasal süreyi sistem hesaplar; kaçırmazsınız.
AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal Kararla Yol Gösterir
Yöneticilerin en çok sorduğu soru: "Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" Bu soruya AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karar ve içtihadı temel alarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt verir. Hangi aşamada hangi yasal adımın atılabileceğini, gecikme tazminatı hesabını ve icra sürecinin nasıl işlediğini somut şekilde aktarır.
Dürüstlük payını atlamamak gerekir: AI Danışman yol gösterir, öncelikli adımları netleştirir; ancak dava aşamasına geçildiğinde ya da ihtilaflı durumlarda avukatınızın yerini tutmaz. Bunu bilerek kullanmak, sistemi doğru değerlendirmek demektir.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim, sitenize 100 üzerinden bir yönetim performans puanı verir. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul yapılıp yapılmadığı, yasal uyum gibi objektif kriterlere dayanır. Yeni yönetici için bunun anlamı somuttur: göreve başladığınız günün karnesini alın, altı ay sonraki karneyle yan yana koyun ve genel kurulda "iyi yönetiyorum" demek yerine bunu kanıtlayın. Devraldığınız birikmiş sorunları da kayıt altına almanın en güvenli yolu budur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer paydaşların her biri kendi yetkisiyle kendi portala girer. Yöneticinin derdiyle bağlayalım: Sivas dışında oturan mülk sahibi, borcunu ve duyuruları kendi portali üzerinden görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portali, gelir-gider kayıtlarını şeffaf sunar; "hesapları gizliyor" tartışmasının önüne geçer. Bu şeffaflık, özellikle birden fazla kat malikinin aktif olduğu sitelerde kavgayı ciddi ölçüde azaltır.
Başlamak İçin Bir Neden Daha
Kurulum gerektirmez, bulut tabanlıdır; tek bir apartmandan yüzlerce bağımsız bölümlü sitelere kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz kullanabilir, kredi kartı bilgisi girmeden platformu tanıyabilirsiniz. Sivas'ın ilk karlı haftasında kazan arızası yönetmek mi, aidat takibi mi, yoksa ikisini aynı anda mı? Karar sizin. Apartman yönetim programını bugün denemeye başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticiliğin ilk yılında karşılaşacağınız işler takvimle akar. SiteYönetim modüllerini bu kronolojiye yedirerek anlatalım; işlev listesi değil, gerçek hayat akışı.
Para işleri, her ay: Online aidat tahsilatı sayesinde her ödeme otomatik eşleşir; "o parayı gönderdim" tartışması bankadan gelen kayıtla kapanır. Aidat takip programı geciken ödemeleri renkle işaretler, hatırlatma mesajlarını hazır tutar. Merkezi ısıtma sistemine sahip Sivas sitelerinde kalorimetre ve sayaç paylaşımı modülü, kış faturasını dairelere tartışmasız dağıtır; "neden ben bu kadar ödüyorum" sorusu belgeyle yanıtlanır. Apartman muhasebe programı gider kayıtlarını, e-Fatura entegrasyonunu ve işletme defterini tek noktada yönetir; yıl sonu genel kuruluna hazırlık birkaç saate iner.
Operasyonlar, süregelen: Arıza ve bakım kaydı her bildirimi zaman damgasıyla takip eder; hangi işin ne zaman açıldığı, kimin üstlendiği, ne zaman kapandığı kayıt altında kalır. Duyuru, SMS ve uygulama bildirimi modülüyle tüm sakinlere tek tıkla ulaşırsınız. Personel ve bordro, tedarikçi takibi, sigorta ve belge yönetimi, otopark ve güvenlik yönetimi ile sosyal tesis rezervasyonu modülleri sitenin büyüklüğüne göre devreye alınır.
Rakip yazılımlarda bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Sivas'ta çatı yalıtımı yaptırmak istiyorsunuz; normalde üç tedarikçiyle tek tek görüşmek, fiyatları not almak, genel kurula sözlü aktarmak zorunda kalırsınız. İhale Portalı ile teklif talebini oluşturursunuz; Sivas'taki kayıtlı tedarikçiler şeffaf ve kayıtlı tekliflerini iletir, siz karşılaştırır ve en uygun teklifi seçersiniz. Süreç belgelenir, genel kurulda kanıtla sunulur. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet döngüsünü yönetir. Bu iki özellik, sektördeki rakip yazılımlarda karşılığı olmayan bileşenlerdir.
Son bir not: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü, tüm kayıtları, borç listesini ve belge arşivini hazır sunar. Bu rehberin ilk bölümünde anlattığımız devir kaosu, bir sonraki yönetici için tekrar yaşanmaz.
Sivas'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Sivas'ta yönetim planı yaparken Antalya veya İzmir'in yöneticisinin gündemine hiç girmeyecek birkaç mesele önünüze düşer. Karasal iklim, doğrudan yönetim kararlarını etkiler.
Yakıt Bütçesi ve Merkezi Isıtma Kararı
Sivas'ta ısıtma sezonu 5-6 ayı bulur. Merkezi sisteme sahip binalarda doğalgaz ya da kömür faturası yıllık bütçenin yüzde 40-60'ını oluşturabilir. İşletme projesinde bu kalemi küçümsemek, yıl ortasında ek aidat toplantısı yapmak anlamına gelir. Geçen yılın faturalarından hareketle gerçekçi bir üst sınır belirleyin; yakıt fiyatı artışı için yüzde 20-25 yastık payı bırakın.
Bireysel ısıtmaya geçiş ya da mevcut merkezi sistemi koruma tartışması çıkabilir. Bu karar genel kurulda salt çoğunlukla alınamaz; yönetim planında ve KMK'da belirlenen nisaba göre hareket edilmelidir. Karar vermeden önce enerji danışmanlığı almak maliyetleri somut karşılaştırır.
Kar-Buz Sorumluluğu
Sivas'ta kar yağışlı günlerde apartman önü kaldırım ve çıkışının temizlenmesi, buz tutması durumunda tedbir alınması yöneticinin sorumluluğundadır. Bu yükümlülük ihmal edildiğinde üçüncü kişilerin kaza geçirmesi durumunda hukuki sorumluluk gündeme gelebilir. Kış bakım protokolünü (tuz malzemesi temini, temizlik sorumlusu belirleme) Kasım başında belgelemenizi öneririz.
Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtmada aylık gider kış aylarında zirve yapar, yazın düşer. Bazı siteler bunu yönetmek için kış aidatı ile yaz aidatını farklı tutar; diğerleri aylık sabit bir tutar belirleyip yıl sonunda denkleştirme yapar. Her iki yöntem de KMK çerçevesinde mümkündür; ancak hangi yöntem seçilirse seçilsin, genel kurul kararıyla onaylanmalı ve yazılı kayıt altına alınmalıdır. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, dönemsel değişkenleri tartışmasız kapatmanın en pratik yoludur.
Sivas İlçelerinde Site Yönetimi
Sivas'ın 17 ilçesindeki konut yapısı birbirinden belirgin biçimde farklılaşır ve bu farklılık yönetim yaklaşımını doğrudan etkiler.
Merkez ilçe ve çevresinde çok katlı apartman stoğu yoğundur; asansör, kalorifer, güvenlik sistemleri gibi ortak alan ekipmanlarına sahip binalar çoğunluktadır. Bu yapılarda aidatın üst bant olan ₺1.100'e yaklaşması ve zaman zaman aşması şaşırtıcı değildir; bakım giderleri ve işgücü maliyeti yüksektir. Merkez'de yöneticilik de buna paralel olarak daha sistematik bir yaklaşım gerektirir.
Gemerek, Şarkışla ve Yıldızeli gibi orta büyüklükteki ilçelerde yapı stoğu daha mütevazıdır; daire sayısı genellikle 20-50 arasında seyreden apartmanlar hakimdir. Bu ölçekte gönüllü yönetici + temel muhasebe ve aidat takibi kombinasyonu pratikte yeterlidir; karmaşık işletme modeline ihtiyaç duyulmaz.
Divriği, Gürün, Kangal, Hafik, İmranlı, Koyulhisar, Zara, Ulaş, Suşehri, Altınyayla, Akıncılar, Doğanşar ve Gölova gibi daha küçük ölçekli ilçelerde apartman yönetimi çoğunlukla birkaç katlı ve az daireli binalarda, tamamen gönüllülük esasıyla yürütülür. Bu yapılarda defter tutmak, aidatı bankaya yatırmak ve yılda bir genel kurul yapmak temel yükümlülükleri karşılamak için yeterlidir; sistemi karmaşıklaştırmaya gerek yoktur. Bulut tabanlı bir yönetim aracı, Kangal veya Divriği'deki tek apartmanı da Merkez'deki büyük siteyi de kurulum gerektirmeden aynı kolaylıkla yönetir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin hukuki sorumluluğu KMK m.38 kapsamında düzenlenir: yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla görev yapar ve bu sıfattan doğan zararlardan sorumlu tutulabilir. Bürokrasiden çok, "bilirseniz basit" kategorisinde değerlendirilebilecek birkaç yasal yükümlülük öne çıkar.
KVKK çerçevesinde kamera (güvenlik kamerası) kullanan siteler, kamera olduğuna dair aydınlatma metni bulundurmak ve kayıtları belirlenmiş süreden fazla saklamamak zorundadır. Kat malikleri ve sakinlerin iletişim bilgilerini içeren listeler kişisel veri sayılır; bu listeyi sigorta teklifi almak ya da reklam göndermek amacıyla paylaşmak KVKK ihlalidir.
Çalışan istihdam ediyorsanız — kapıcı, temizlik görevlisi, güvenlik — SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. İş kazası durumunda sigorta kaydı yapılmamış çalışan, yönetici açısından ciddi bir hukuki risk oluşturur. SGK bildirimi ve iş güvenliği detayları için Sivas'ta bir mali müşavirle çalışmanızı kesinlikle öneririz.
KVKK uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetim durumunda hangi belgenin nerede olduğunu bilinmesi gereken dakikada bulabilirsiniz.
Sivas'ta Yeni Yöneticilerin Sıkça Yaptığı 7 Hata
Bu bölüm bir uyarı listesidir; yaygın pratikte gözlemlenen hatalar, kısa ve net biçimde:
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem güven riski. Site adına banka hesabı açın; kişisel hesabınıza site geliri girmesin.
- Elden para toplamak. Makbuz verilmese ispat imkânsızlaşır. Her tahsilat banka kanalıyla, açıklama satırında daire numarasıyla yapılmalıdır.
- Karar defterini işlememek. Sözlü alınan kararlar hukuki açıdan varlığı tartışmalı kararlardır. Her karar toplantı tutanağıyla karar defterine geçirilmelidir.
- Gündemsiz ya da süresiz toplantı çağrısı yapmak. Gündem içermeyen veya 15 günlük ön bildirim yapılmadan toplanan genel kurulun kararları itiraz konusu olabilir.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereği bu belge hazırlanmak zorundadır. Projesiz bütçe yönetmek, yıl içi kaos ve genel kurulda hesap verme zorluğu demektir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidatını düzenli ödeyenler, ödemeyenleri sübvanse etmek zorunda bırakılır. Gecikme tazminatını uygulamak hem yasal hem adil bir zorunluluktur.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Sivas'ta kazan ve kombi bakımını Kasım ayına bırakmak, ilk soğukta arıza kuyruğuyla karşılaşmak anlamına gelir. Isıtma sistemlerinin bakımını Eylül-Ekim'de, çatı ve yalıtım kontrolünü Kasım öncesinde takvime alın. Servis randevusu bulmak zorlaşmadan önce hareket etmek, kış krizini daha başlamadan önler.