Gölova, Sivas'ta site & apartman yönetim sistemi

Golova'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sivas il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; karasal iklimin dayattığı 5-6 aylık ısıtma sezonu, yakıt kalemini bütçenin merkezine koyuyor ve yönetim kararlarınızı doğrudan etkiliyor. Bu rehberde Golova ve Sivas koşullarına göre biçimlendirilmiş ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Golova'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Golova'da bir apartman veya sitenin yöneticisi olmak, birden fazla hukuki ve mali sorumluluğu eş zamanlı üstlenmek demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin temel görevlerini açıkça çerçeveler: karar defteri ile işletme defterini tutmak, aidat ve diğer gider paylarını zamanında toplamak, ortak alanları kullanılabilir durumda tutmak ve yıllık hesabı genel kurulda kat maliklerine sunmak.

Bu dört yükümlülüğün her biri kendi içinde onlarca alt göreve dönüşür. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan önceki borçların kime ait olduğu, banka hesabının kimin adında açılacağı, arıza takibinin hangi kanaldan yürütüleceği — bunların hiçbiri kendiliğinden çözülmez. Golova gibi küçük ölçekli bir ilçede profesyonel yönetim şirketi bulma seçeneği büyük kentlere kıyasla daha sınırlı olduğundan, gönüllü yöneticinin süreci kendi başına yönetmesi Sivas genelinde yaygın bir pratiktir. Bu durum hem daha fazla sorumluluk hem de daha fazla yetki anlamına gelir.

İyi haber şu: mevzuatı ve süreci bir kez öğrendiğinizde çoğu iş rutine dönüşür. Bu rehber o öğrenme sürecini olabildiğince kısa tutmak için tasarlandı.

İlk 30 Gün: Golova'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk otuz gün kaotik geçmek zorunda değil. Görevi dört haftaya bölmek, hangi işin nerede durduğunu görmenizi sağlar ve hiçbir kritik adımı atlamanızın önüne geçer.

1. Hafta — Devir-Teslim ve Envanter

Bu haftanın tek amacı kağıt üzerinde ne olduğunu öğrenmektir. Eski yöneticiden veya yönetim kurulundan alınacaklar şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka ekstreleri, kasa mevcudu, tedarikçi/hizmet sözleşmeleri, mevcut borç ve alacak listesi. Tüm bunları imzalı bir devir-teslim tutanağına bağlayın. Tutanaksız devir, sonradan doğacak hukuki anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır.

Sözleşmeleri tek tek inceleyin: asansör bakım, temizlik, güvenlik, yakıt/doğalgaz tedariki. Golova'nın soğuk kış koşullarında ısıtma sözleşmesi özellikle kritiktir — bitiş tarihi, otomatik yenileme maddesi ve fiyat güncelleme şartını kontrol edin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını yönetici olarak değil site adına tutun ya da yeni bir site hesabı açın. Kişisel hesabınızdaki site parası hem hukuki risk hem de güven sorunu doğurur. Aidat borçlusu listesini çıkarın; kaç ay gecikmiş, toplam rakam ne kadar. Sivas genelinde yakıt faturası en büyük gider kalemi olduğundan önceki ısıtma sezonunun faturalarına bakarak ortalama aylık gideri hesaplayın. Bu rakam, önümüzdeki dönemin aidat taslağı için temel göstergeniz olacak.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve sakinlerin güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: fiziksel ilan panosu, ortak bir WhatsApp grubu veya dijital platform. Arıza ve talep kayıtlarını hangi yöntemle tutacağınıza karar verin; not defterinden tutun da olur, ancak kayıtların tarih ve imzayla belgelenmesi şarttır.

Bu haftanın sonunda tüm kat maliklerine kısa bir tanışma yazısı göndermek, güven ortamının ilk adımıdır. Site yönetim yazılımları devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kayıt sistemini ilk günden hazır sunar; ilk 30 gün için özellikle tasarlanmış bir başlangıç noktası arıyorsanız 14 günlük ücretsiz deneme bu süreci örtüşür.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl işletme projesi hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmak zorundadır. Taslağınızda şu kalemleri yer vermeyi unutmayın: ısıtma/yakıt, bakım-onarım, ortak alan elektriği, temizlik, sigorta ve beklenmedik giderler için ihtiyat payı. Golova'nın karasal iklimine göre bakım takviminizi de bu haftada yapılandırın: kazan ve kombi bakımı için Eylül-Ekim, çatı ve yalıtım kontrolü için kış öncesi en geç Kasım başı öngörün. Erken planlama, sezon başında arıza kuyruğuna girmenizi önler.

Golova'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Golova'ya özgü istatistiksel bir veri mevcut olmadığından Sivas il geneli ortalamasını esas almak gerekir: aylık aidat il genelinde ortalama ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir. Bu geniş bant tesadüf değil; binanın yaşı, daire sayısı, ortak hizmetler ve — Golova'nın konumu itibarıyla özellikle — ısıtma sisteminin türü aralığı belirleyen başlıca etkenlerdir.

Sivas'ın karasal iklimi yılın 5 ila 6 ayını ısıtma sezonuna dönüştürür. Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda yakıt kalemi aidatın en ağır belirleyicisi haline gelir; bireysel kombi sistemleri olan yapılarda ise bu gider sakinlerin kendi faturasına yansıdığından ortak aidat alt bandına yaklaşır. Asansör, güvenlik veya bahçe bakımı gibi hizmetlerin varlığı ise aidatı üst banda iter.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: her kat maliki, arsa payı veya yönetim planında öngörülen başka bir yöntemle ortak giderlere katılmak zorundadır. Uygulamada yönetici beklenen yıllık gideri hesaplar, daire sayısına böler ve genel kurula sunar; kurul onayıyla aidat yürürlüğe girer. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatı her zaman banka kanalıyla yapın. Elden para toplamak hem kişisel riskinizi artırır hem de muhasebe kaydını güçleştirir; ileride oluşacak anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır. Kat maliklerine her ayın başında sabit bir IBAN ve ödeme açıklaması verin; gelen dekontları düzenli olarak dosyalayın.

Ödemeyen kat malikine yapılacaklar sırayla şöyle işler: önce yazılı hatırlatma, ardından resmi ihtar. KMK m.20 uyarınca gecikme tazminatı aylık yüzde beşe kadar uygulanabilir. İhtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir; bu aşamada bir avukattan destek almanız sürecin doğru yürümesi açısından önemlidir. Tüm bu adımlarda kayıt tutmak — tarih, tutar, hangi kanaldan iletişim kurulduğu — ilerideki olası uyuşmazlıklarda belirleyici olur. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider ve her işlem zaman damgalı olarak kayıt altına alınır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Golova İçin Karar Rehberi

Golova gibi küçük ölçekli bir ilçede profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla oldukça sınırlıdır. Bu nedenle gönüllü yönetici + iyi araç kombinasyonu Sivas genelinde en yaygın ve işlevsel çözüm olarak öne çıkar. Hangi yolun sizin için doğru olduğunu belirleyen birkaç pratik ölçüt vardır.

• Daire sayısı 20'nin altındaysa ve yönetici haftada 2-3 saatini ayırabiliyorsa, kendiniz yönetmek hem ekonomik hem de pratiktir.
• Birden fazla blok veya 50+ daire varsa profesyonel destek ciddi zaman tasarrufu sağlar; ancak Golova ve çevresinde bu ölçekteki yapılar için yerel şirket bulmak güçleşebilir.
• Yönetici sık seyahat ediyorsa veya meslek hayatı yoğunsa, uzaktan yönetimi mümkün kılan dijital araçlar farkı kapatır.
• Aidat tahsilatında kronik sorun varsa (borçlu oranı yüzde yirminin üzerinde), bir hukuki danışmanın sürece dahil edilmesi düşünülmelidir.

Üçüncü bir seçenek var: süreci kendiniz yönetirsiniz, tekrar eden ve zaman alan işleri ise yazılıma devredersiniz. Bu yaklaşım Golova gibi ilçelerde hem bütçeye uygun hem de denetim gücünü elinizde tutmanızı sağlar.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Sivas Vergi Dairesi'ne başvuracaksınız; genellikle istenen belgeler şunlardır: kat malikleri genel kurulunun yönetici seçimine ilişkin karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve bu kararın noter onaylı örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; başvurmadan önce Golova bağlı Sivas Vergi Dairesi'ni telefonla arayıp listeyi teyit edin.

Vergi numarası elimde olduktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz. Hesap açılışında yönetim kurulu kararı ve kimlik yeterli olur; bazı bankalar yönetim planı da talep edebilir.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK yükümlülüğü doğar. Bu durumda muhtasar beyanname ve aylık prim bildirgeleri gibi ek sorumluluklar söz konusu olacaktır. "Mali müşavirinizle ya da Sivas SGK İl Müdürlüğü ile görüşün" demek boş bir önerme değil; bu alandaki uygulamalar sık güncellenir ve hatalı beyanın cezası ağır olabilir.

Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Bu durum hem hukuki sorumluluk riski hem de kat maliklerinin güvenini sarsan bir görünüm yaratır; hesaplarınız karışırsa ilerideki denetimlerde ispat yükü tamamen size düşer.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Genel kurul çağrısı toplantı tarihinden en az 15 gün önce, imzalı veya taahhütlü mektupla tüm kat maliklerine ulaşmalı; çağrıda gündem açıkça yazılmalıdır. Gündemsiz ya da süresi kısa çağrı, toplantıda alınan kararların iptali için yeterli sebep oluşturabilir.

İlk toplantıda karar alabilmek için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluk (nisap) aranır. Bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı en az bir hafta sonraya programlanır; ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Kararlar karar defterine tarih ve imzayla geçirilir; imzasız karar defteri hukuken geçersiz sayılabilir.

Sık yapılan üç hatayı not edin: çağrıda gündemin belirsiz yazılması (yalnızca "çeşitli konular" demek yeterli değildir), toplantının ikinci kez de yeter sayıya ulaşamaması durumunda sürecin başa sarılmaması, ve alınan kararların toplantı günü imzalanmadan bırakılması. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımı bu üç noktada pratik destek sağlar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Devir kaosunu, aidat kovalamacasını, genel kurul bürokratikliğini ve hukuki belirsizliği ayrı ayrı çözmeye çalışmak yeni yöneticilerin en çok yorulduğu noktadır. SiteYönetim bu dertleri tek bir platformda, somut senaryolara dönüştürerek ele alır.

AI Operatör: Siz Onaylarsınız, O Çalışır

Şubat aidatlarını henüz ödememiş dairelere nazik bir hatırlatma göndermek istiyorsunuz. "Geciken 7 daireye hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz — ya da sesli olarak söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malike özelleştirilmiş hatırlatma mesajını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Bu onay adımı göz ardı edilemez: sistem sizin adınıza karar vermez, sizin kararınızı hızlandırır.

Golova'nın sert kışlarını düşünün: Ocak ortasında kazan dairesi arızalanıyor. Arızayı sisteme bildiriyorsunuz; AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Kayıt zaman damgalıdır, ilerleyen süreçte kimin ne zaman haberdar edildiği tartışma konusu olmaz. Isıtma arızasının kaç saatte çözüldüğü, Sitenin Karnesi'ne bir performans verisi olarak işlenir.

Bir başka senaryo: genel kurul yaklaşıyor. "15 gün sonraki toplantı için çağrı metni hazırla, gündem şu" diyorsunuz. AI Operatör KMK'ya uygun çağrı metnini taslaklar, vekâlet takip listesini oluşturur; siz son onayı veriyorsunuz. Sistem 15 gün öncesi kuralını kendisi hatırlatır, siz hatırlamak zorunda kalmazsınız.

AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal Karar

"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara ve güncel KMK çerçevesine dayanarak size somut adımlar sunar: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı, icra takibi süreci. Cevap hem yasal dayanağını hem de sınırını gösterir. Şerh bilinçli yazılmıştır: "AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz." Bu dürüstlük cümlesi güven inşa eder çünkü gerçektir.

Benzer şekilde KVKK yükümlülüğü, kamera kaydı aydınlatma metni veya genel kurul karar nisabı gibi konularda da anlık rehberlik alabilirsiniz. Mevzuat değiştikçe sistem güncellenir; siz her seferinde yeniden araştırmak zorunda kalmazsınız.

Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verin

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden bir karneyle ölçer. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul yapılma düzeni, belge güncelliği ve yasal uyum gibi göstergeleri bütünleşik bir puana dönüştürür. Golova'da yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu şeffaflık kat malikleri arasındaki güvensizliği de önemli ölçüde azaltır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma ayrı kapılardan erişir. Golova'da oturan malik için bu özellik doğrudan pratik anlam taşır; ancak Sivas'ın başka ilçelerinde ya da farklı bir şehirde yaşayan mülk sahibi, borcunu ve bildirimleri kendi portalından görür — sizi aramaz, siz de onu aramak zorunda kalmazsınız. Denetçi portalı muhasebe kayıtlarına doğrudan eriştiği için hesap soruşturması toplantı değil, tek bir oturum meselesi olur.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum yoktur, sunucu kiralamak gerekmez. Tek bir apartmandan çok bloklu büyük bir toplu yapıya aynı platform ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni bir yöneticinin ilk yılını düşünün: aidatları toplamak, faturaları ödemek, arızaları takip etmek, genel kurula hazırlanmak, yıl sonunda devir-teslim dosyasını hazırlamak. SiteYönetim bu kronolojinin her noktasında devreye girer.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi ile her sakin borcunu hangi kanaldan ödediğini seçer; aidat takip programı gecikme uyarılarını otomatik iletir. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı ve işletme defteri kayıtlarını tek ekranda toplar. Golova'da merkezi ısıtma sistemi bulunan binalar için kalorimetre/sayaç okuma modülü özellikle değerlidir: kış faturası daire başı paylara otomatik bölünür, "benim payım bu kadar olamaz" tartışmaları bitmeden önce sonlanır.

Operasyon: Arıza, bakım ve teknik işletme kaydı; duyuru, SMS ve anlık bildirim; otopark ve ziyaretçi takibi; personel ve tedarikçi yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta, acil durum planı ve belge arşivi — bunların tümü aynı platformda yönetilir. Yöneticinin dağınık notlara, kaybolmuş WhatsApp mesajlarına ya da ayrı ayrı Excel tablolarına ihtiyacı kalmaz.

Rakiplerde bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Golova veya Sivas'taki tedarikçilerden kapalı zarf yöntemi yerine İhale Portalı üzerinden şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Çatı yalıtımı onarımı, asansör bakım sözleşmesi yenileme ya da bahçe düzenlemesi için üç teklif alırsınız; teklifler karşılaştırmalı tabloda görünür ve genel kurula belgelenmiş şekilde sunulur. Bu özellik piyasadaki rakip yönetim yazılımlarında bulunmayan, doğrudan şeffaflık ve tasarrufa dönüşen bir farktır. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinleri arasında ilan/ticaret imkânı sunarak topluluk bağını güçlendirir.

Yılın sonunda sıra devir-teslime geldiğinde yeni yönetici için hazırlanmış paket bir öğleden sonrada teslim edilir. H2-2'de devir kaosuyla başlayan yolculuk, sistematik bir kapanışla tamamlanır.

Golova'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Golova İç Anadolu'nun karasal iklim kuşağında yer alır. Bu coğrafi gerçek, yönetim planınızın birçok kararını doğrudan etkiler.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı

Sivas genelinde ısıtma sezonu ortalama beş ila altı ay sürer; Ekim başından Nisan ortasına kadar uzayan bu dönemde yakıt ya da doğalgaz faturası toplam yıllık giderin yüzde kırkını veya daha fazlasını oluşturabilir. Merkezi ısıtma sistemi varsa bu tutarı kat malikleri arasında nasıl paylaştıracağınızı önceden netleştirin; kalorimetre sistemi yoksa eşit paylaşım daireler arasındaki adaletsizlik algısını artırır. Sayaç/gider paylaşımı modülü bu tartışmalı dönemi adil ve belgelenmiş biçimde kapatmanın en pratik yoludur.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Kar yağışı sonrasında ortak kullanım alanlarının (giriş, otopark, yürüyüş yolları) güvenli tutulması yöneticinin sorumluluğundadır. Bu sorumluluk hukuki açıdan yönetim planında ve Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerinde dayanak bulur. Buz oluşumunu önleme, tuzlama ve karın zamanında temizlenmesi için sezon başında görev tanımını belirleyin; personel ya da hizmet firması kullanıyorsanız sözleşmeye açıkça yazın.

Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması

Bazı binalar, ısıtma döneminde artan maliyeti karşılamak için kış ayları için daha yüksek, yaz ayları için daha düşük aidat uygular. Bu yöntem karar dışında kalmak yerine genel kurulda kararlaştırılmalı ve yönetim planına yansıtılmalıdır. Sivas'ın sert kışlarında yakıt maliyetinin aylara göre büyük dalgalanma gösterdiği düşünüldüğünde, yaz-kış farklılaştırması nakit akışı planlamasını önemli ölçüde kolaylaştırır.

Golova ve Çevresinde Site Yönetimi: Akıncılar, Altınyayla, Divriği ve Diğerleri

Golova'nın komşu ilçelerindeki konut dokusu farklı yönetim ihtiyaçlarına işaret eder. Bu ilçeleri iki kümeye ayırmak gerçekçi bir tablo sunar.

Yoğunluk ve çeşitlilik açısından öne çıkan ilçeler: Sivas Merkez, il merkezinin tüm kentsel yönetim karmaşıklığını barındırır; çok katlı apartmanlar, güvenlikli siteler ve ticari kullanımlı binalarda profesyonel yönetim ihtiyacı en yüksek düzeydedir. Gemerek, Şarkışla ve Yıldızeli ilçeleri nüfus yoğunluğuna göre orta ölçekli bir bina stoku sunar; buradaki yöneticiler hem mevzuatı hem de bütçe disiplinini sıkı tutmak durumundadır. Sivas geneli site yönetimi rehberimizde il merkezine ilişkin daha kapsamlı bilgi bulabilirsiniz.

Küçük ölçekli ve kırsal ağırlıklı ilçeler: Akıncılar, Altınyayla, Doğanşar, Hafik ve İmranlı'da daire sayısı onların altında kalan apartmanlar yaygındır; gönüllü yönetim burada norm, profesyonel şirket ise istisnadır. Divriği, Kangal ve Koyulhisar benzer profil taşısa da tarihi kentsel dokularının getirdiği ek bakım yükümlülükleri bulunur. Gürun, Suşehri ve Ulaş için de küçük ölçek ile kış koşullarının kombinasyonu geçerlidir. Bulut tabanlı bir platformun en belirgin avantajı tam da burada ortaya çıkar: Ulaş'taki apartmanla Merkez'deki site aynı panelden, kurulum olmadan yönetilebilir; yöneticinin fiziksel konumu fark yaratmaz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38 yöneticiyi vekil sıfatıyla konumlandırır: kat maliklerine karşı yetkilerini aşmamak ve dürüstlük ilkesiyle hareket etmek zorundadır. Bu sıfat, idari ve mali kararların ötesinde bazı yasal yükümlülükleri de beraberinde getirir.

KVKK yükümlülükleri: Kat maliklerinin ve sakinlerin iletişim bilgileri, KVKK kapsamında kişisel veri sayılır. Bu listeyi yalnızca yönetim amaçlı kullanabilirsiniz; kiracı geçmişini araştırmak, reklam almak ya da üçüncü kişilerle paylaşmak hukuka aykırıdır. Bina girişlerine veya otopark gibi ortak alanlara kamera sistemi kurduysanız ya da kuruluysa, kat maliklerine ve sakinlere aydınlatma metni sunmak zorundasınız; "kamera kayıt altındadır" levhası tek başına yeterli değildir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve ilgili belge arşivini hazır tutar.

Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, temizlik görevlisi veya güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi zorunludur. İş sağlığı ve güvenliği mevzuatı kapsamında risk değerlendirmesi yapılması gerekebilir; bu konu mali müşavir veya iş güvenliği uzmanının teyidini gerektirir çünkü uygulama koşulları güncellenmektedir.

Sigorta yükümlülüğü: Binanın zorunlu DASK (Doğal Afet Sigorta) poliçesinin güncel olduğunu kontrol edin. Ek olarak ortak alan sorumluluk sigortası, özellikle asansör kazası gibi riskleri kapsaması açısından değerlendirilebilir; bu karar genel kurulda alınır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Golova ve Sivas Deneyimiyle)

Yaygın pratikte tekrar eden hatalar var; bunları bilmek, kendi döneminizdeki kaybı önceden önler.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk yaratır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Site adına ayrı hesap açmak zorunludur.
2. Elden para toplamak. Makbuz kesilse bile nakit tahsilat muhasebe düzenini bozar ve kayıp/çalıntı riskini beraberinde getirir. Tahsilat her zaman banka üzerinden yapılmalıdır.
3. Karar defterini işlememek. Kararların karar defterine geçirilip imzalanmaması, ilerideki anlaşmazlıklarda o kararları savunulamaz hale getirir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem yazılmadan yapılan çağrılar sonucunda alınan kararlar iptal davası için gerekçe oluşturabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 kapsamında zorunlu olan bu belgeyi atlamak, hem yasal sorumluluk hem de bütçe belirsizliği yaratır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapan kat maliklerine karşı haksızlık olur; kanuni hakkın kullanılmaması zamanla ödeme kültürünü bozar.
7. Kazan bakımını Kasım'a bırakmak. Golova'nın erken soğuyan ikliminde kazan ve kombi bakımını en geç Ekim başında yaptırmayan yöneticiler, ilk ciddi soğukta arıza kuyruğuna girer. Servis firmaları sezon başında doludur; önce gelen önce faydalanır.