Divrigi'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sivas genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Divrigi'nin karasal ikliminde sert geçen kışlar ve 5-6 aylık ısıtma sezonu, yakıt kalemini bütçenizin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Divrigi ve Sivas koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Divrigi'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Divrigi'de bir apartman ya da sitenin yöneticisi olduğunuz anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza iner. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu yükümlülükleri net biçimde tanımlar: defterleri eksiksiz tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve her yıl genel kurula hesap vermek.
Sivas'ın bir ilçesi olan Divrigi, kent merkeziyle bağlantılı yapısıyla hem eski apartman stoğuna hem de son yıllarda çoğalan yeni konut projelerine ev sahipliği yapmaktadır. Bu ikilik, yönetim gereksinimlerini de farklılaştırır: köklü bir apartmanda bozulan ortak alan tesisatı ve eski borç birikimi, yeni bir yapıda ise henüz oturmamış dairelerin aidat düzenini kurmak ön plana çıkar. Her iki durumda da hukuki çerçeve aynıdır; ne yapmanız gerektiğini bilmek, panik yerine plan yapmanızı sağlar.
Sivas genelindeki binlerce apartmanda yöneticiler her yıl aynı başlangıç sorularını soruyor. Yalnız değilsiniz; ve bu sorular yanıtsız değil.
İlk 30 Gün: Divrigi'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk iş, eski yöneticiden yazılı devir-teslim tutanağı almaktır. Bu tutanakta şunların bulunması gerekir: karar defteri, işletme defteri, site adına açık banka hesabı ve bakiyesi, kasadaki nakit, yapılmış sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, güvenlik gibi), ödenmemiş faturalar ve varsa hukuki takipteki dosyalar. Her belgeyi teslim alırken imzalı liste tutun; bu liste ilerideki olası anlaşmazlıklarda sizin güvenceniz olur. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan görevi fiilen üstlenmeyin.
Eski yöneticiden alınması gereken belge listesini şöyle sıralayabilirsiniz:
- Karar defteri (tüm geçmiş kararlar ve imzalar)
- İşletme defteri ve fatura arşivi
- Site banka hesabı bilgileri ve son 3 aylık ekstre
- Aidat borçluları listesi
- Yürürlükteki sözleşmeler ve bitiş tarihleri
- Ortak alan ekipmanlarına ait garanti ve teknik belgeler
- Kat malikleri iletişim listesi
2. Hafta: Mali Fotoğrafı Çekmek
Banka hesabı site adına mı, eski yöneticinin kişisel hesabında mı tutuluyor? Bu sorunun cevabı ikinci haftanın önceliğini belirler. Site parası kişisel hesapta tutuluyorsa site adına yeni bir hesap açıp aktarım yapılmasını sağlayın. Ardından aidat borçlusu listesini gözden geçirin: kimler ne kadar, kaç aydır ödemiyor? Divrigi'de karasal iklim koşulları nedeniyle yakıt ve ısıtma faturalarının yıl içinde önemli bir yük oluşturduğunu unutmayın; bu faturaların hangilerinin henüz ödenmediğini de bu haftanın listesine ekleyin.
Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kalorimetre veya sayaç kayıtlarına da bu hafta el atın. Geçmiş dönem paylaşım hesaplarında hata ya da eksiklik varsa şimdi tespit etmek, ilerideki kavgayı önler.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracılarla iletişim kurabilmek için güncel bir iletişim listesi oluşturun. Bu liste kişisel veri içerdiğinden KVKK kapsamında değerlendirilir; yalnızca yönetim amaçlı kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: site girişindeki ilan panosu hâlâ geçerliliğini korur; dijital bir iletişim grubu da günümüzde yaygınlaşmış pratik bir çözümdür.
Arıza ve talepleri kayıt altına almak için bir yöntem belirleyin. Kâğıda not alınan arızalar kayboluyor ya da sahipsiz kalıyor; bu aşamadan itibaren her talebin kaydedildiği ve sorumlu atandığı bir sistem kurmak, ilerleyen aylarda çok zaman kazandırır. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri ilk gün kullanıma hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme, tam da bu ilk ay için düşünülmüş gibidir.
4. Hafta: Bütçe Taslağı ve Bakım Planı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje, binanın beklenen giderlerini daire sayısı ya da arsa payına göre bölerek her malikin ödeyeceği yıllık ve aylık tutarı gösterir. Taslağı bu hafta hazırlayıp genel kurulda onaya sunmak, aidat toplama sürecini hukuken sağlamlaştırır.
Divrigi'nin karasal iklimini bütçenize yansıtın: kombi ya da kazan bakımını Eylül-Ekim ayında yaptırın; çatı ve yalıtım kontrolünü kış gelmeden tamamlayın. Kar temizleme ve buz önleme maliyetlerini de ayrı bir kalem olarak bütçeye ekleyin; bu giderleri öngörmeden oluşturulan bütçeler ilk soğuk haftada sekteye uğrar.
Divrigi'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Sivas genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamasıdır. Divrigi'de bu aralık binanın yaşına, asansör ve güvenlik gibi ortak tesislerin varlığına ve ısıtma sisteminin türüne (merkezi ya da bireysel) göre değişir. Asansörsüz eski bir apartmanda alt bant gerçekçiyken, kapıcı ya da güvenlik görevlisi çalıştıran yeni bir sitede üst bandın üzerine çıkması olağandır.
Aidatın nasıl belirleneceğini Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi düzenler: giderler ya arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasıyla dairelere yansıtılır; yönetim planı farklı bir düzenleme öngörmüyorsa her iki yöntem de uygulanabilir. Yönetici yıllık işletme projesini hazırlar, genel kurul bu projeyi onaylar ya da değiştirir; onaylanan rakam aylık aidat miktarını belirler.
Divrigi'nin karasal iklimi, aidat bileşenlerini doğrudan şekillendirir. Beş ila altı aylık ısıtma sezonu, merkezi sistemli binalarda yakıt kalemini bütçenin en büyük gider dilimi hâline getirir. Bu gideri gerçekçi biçimde tahmin etmek için önceki yıla ait yakıt faturalarını talep edin; aşırı düşük tahmin, yıl içinde ek aidat kararı alma zorunluluğu doğurur. Sitenizin tüm gider kalemlerini girip daire başına düşen aylık tutarı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı en güvenli şekilde banka havalesi ya da EFT yoluyla toplayın; elden para tahsilatı hem izlenebilirliği ortadan kaldırır hem de olası anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır. Her dairenin ödeme bilgisi banka kaydıyla belgelenebilir durumdaysa hesap vermek kolaylaşır, şüphe ortamı azalır.
Ödemeyi geciktiren kat malikine uygulanacak yaptırımı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi belirler: geciken tutara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilebilir. Süreç şu sırayla ilerler: önce yazılı hatırlatma (tercihen ihtarname), ardından noter kanalıyla tebliğ, gerekmesi hâlinde icra takibi. Tüm bu adımları belgelemek, ilerideki hukuki süreci hızlandırır.
Haftalık ya da aylık borçlu listesini manuel çıkarmak vakit alan bir iştir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme hesabı elle yapılmak zorunda kalmaz ve ödeme geçmişi kayıt altında tutulur.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Divrigi İçin Karar Rehberi
Divrigi ve Sivas genelinin konut dokusuna bakıldığında profesyonel site yönetim şirketlerinin daha çok il merkezinde yoğunlaştığı görülmektedir. İlçelerde, özellikle orta ve küçük ölçekli binalarda, gönüllü yönetici modelinin yaygın olduğu gerçeği bu seçimi şekillendirir.
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Bina büyüklüğü | 8-30 daire, tek blok | 30+ daire, çok blok |
| Maliyet | Düşük (araç ücreti) | Aylık yönetim ücreti |
| Esneklik | Yüksek, bina özelinde karar | Standart prosedürler |
| Zaman talebi | Haftada 2-5 saat | İzleme ve onay |
| Yerel profesyonel arzı | Her zaman mevcut | Divrigi'de sınırlı |
Divrigi'de 20-30 daireli bir apartmanda hem gönüllü yöneticilik hem de profesyonel şirket bulmakta güçlük çekmek aynı anda yaşanabilir. Bu durumda üçüncü bir yol öne çıkar: kendiniz yönetin, ama tekrarlayan ve zaman alan işleri yazılıma devredin. Bu model, hem maliyeti kontrol altında tutar hem de yönetim kalitesini artırır; ilerleyen bölümlerde bu seçeneğin nasıl çalıştığını göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site ya da apartman adına açılacak banka hesabı için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir. Bu işlem için genellikle genel kurul karar defteri fotokopisi, yönetici kimlik belgesi ve yöneticilik atama kararı yeterlidir; ancak Sivas Vergi Dairesi'nin talep ettiği belgeler küçük farklılıklar gösterebilir, gitmeden önce telefonla teyit edin.
Vergi numarasını aldıktan sonra banka hesabını site adına açabilirsiniz. Bu hesap yalnızca site giderleri ve aidat tahsilatı için kullanılmalı; yöneticinin kişisel harcamalarıyla asla karışmamalıdır. Kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki sorumluluk hem de güven sorunu yaratır; kat malikleriyle yaşanacak anlaşmazlıklarda en ağır suçlamaların kaynağı genellikle bu hatadır.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlikçi çalışıyorsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konuların güncel uygulamasını bir mali müşavirden teyit etmeniz önerilir; mevzuat değişimleri bu alanda sık yaşanır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29 ile 32. maddeleri arasındaki hükümler, genel kurulun nasıl yapılacağını düzenler. Olağan genel kurul yılda en az bir kez toplanmalıdır; toplantı gününden en az 15 gün önce, gündem eklenmiş ve imzalı çağrı her kat malikine iletilmelidir.
İlk toplantıda karar için iki çoğunluk aranır: kat maliklerinin sayı bakımından yarısından fazlası ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının bir arada bulunması ya da temsil edilmesi gerekir. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanmazsa ikinci toplantı duyurusu yapılır; ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir.
Toplantıda alınan kararlar karar defterine işlenmeli, toplantıya katılan tüm malikler ya da vekilleri tarafından imzalanmalıdır. İmzasız ya da eksik tutulan karar defterleri, ilerideki hukuki süreçlerde kararların geçerliliğini zayıflatır.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç genel kurul hatası şunlardır: çağrıda gündem yazılmaması (gündemsiz çağrı, alınan kararların iptali riskini doğurur), 15 günlük süreye uyulmaması ve kararların karar defterine geçirilmeden dağılınması. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberin önceki bölümlerinde biriken her derdin — devir karmaşası, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — için kestirme bir yol var. SiteYönetim'in çalışma mantığı şudur: siz kararları alırsınız, sistem tekrarlayan ve zaman alan işleri sizin onayınızla yürütür.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Somut bir senaryo düşünün: Şubat aidatlarını toplamak istiyorsunuz, altı daire henüz ödemedi. "Ödemeyenlere nazik hatırlatma gönder" yazmanız yeterli. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiye özel hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; göndermemeye de karar verebilirsiniz. Süreç size aittir, AI ise zamanınızı geri verir.
İkinci senaryo Divrigi'nin kışına özgüdür. Ocak ortasında binanın kazan dairesi arıza bildirimi alıyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Siz o sırada işinizdeyken sistem kayıt tutar, iletişimi başlatır ve takibi sürdürür. Kazan arızası soğuk kış gecesinde saatlerce sürünce bu hız fark yaratır.
Genel kurul sezonunda da AI Operatör devreye girer. Çağrı metnini, gündem maddelerini ve vekâlet takibini hazırlar. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun öngördüğü 15 günlük süreyi sistem otomatik olarak hesaplar ve size hatırlatır; kural kaçırmak yerine kural takip eden taraf olursunuz.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayanan Rehberlik
"Sekiz aydır aidat ödemeyen malike hukuki olarak ne yapabilirim?" sorusuyla bir avukat aramadan önce AI Danışman'a sorabilirsiniz. ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karardan beslenerek Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yanıt verir: gecikme tazminatı oranını, ihtarname sürecini ve icra takibinin aşamalarını anlatır.
Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir, ama dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, sistemin gücünün bir parçasıdır; hukuki riski sıfıra indirdiğini iddia eden bir araçtan çok daha güvenilirdir. Basit sorulara saatler içinde cevap alabilir, dava kararlarını avukatınıza bırakabilirsiniz.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Vermek
SiteYönetim, sitenizi 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve belgeli süreçler bu puanı oluşturur. Divrigi'de yönetimi devraldığınız gün karne 51 gösterebilir; altı ay sonra 79'a çıktığında bu rakamı genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Kat malikleri arasındaki "yönetici ne yapıyor?" sorusu somut bir yanıt bulur.
7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi portalından sisteme girer. Divrigi'deki bir binada malik İstanbul'da ya da Ankara'da oturuyorsa borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar ve sizin telefonunuzu meşgul etmez. Denetçi portal üzerinden gelirlere ve giderlere erişir; hesap şeffaflığı şüpheyi azaltır, kavgayı önler.
14 Gün Ücretsiz, Tek Apartmandan AVM'ye
Bulut tabanlı çalıştığından kurulum gerekmez; bilgisayarınıza uygulama yüklemenize ya da sunucu kiralamanıza gerek yoktur. Tek bir apartmanla başlayabilir, zamanla büyüdükçe kapsamı genişletebilirsiniz. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz ve kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılı boyunca hangi modüllerin işe yaradığını, ne zaman devreye girdiğini düşünün; liste daha anlamlı bir anlam kazanır.
Para İşleri: Fatura Kavgasını Bitirmek
Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü, ödeme bildirimlerini otomatik olarak kaydeder. Apartman muhasebe programı gider faturalarını, bütçe kalemlerini ve yıllık işletme projesini tek ekranda tutar; e-Fatura entegrasyonu vergi süreçlerini kolaylaştırır. Divrigi'de merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kalorimetre ya da sayaç okuma modülü, kış döneminde her dairenin tüketim payını otomatik hesaplar ve dağıtır. "Sen çok tüketiyorsun, senin faturan neden benim payıma yansıdı?" tartışması, belgelenmiş sayaç verisiyle sona erer.
Aidat takip programı, geciken ödemeleri takip eder, hatırlatma takvimini yürütür ve tahsilat oranını raporlar; mali yılın sonunda her kaleme tek tıkla ulaşırsınız.
Operasyon: Arızadan Ziyaretçiye
Arıza ve bakım modülü, her bildirimin kaydedildiği, sorumlu atandığı ve kapandığı bir sistem sunar. Duyuru/SMS/push bildirim özelliği, genel kurul çağrılarından acil duyurulara kadar tüm iletişimi kayıt altında tutar. Otopark yönetimi, güvenlik ve ziyaretçi takibi, personel ile bordro yönetimi, tedarikçi kaydı ve sosyal tesis rezervasyonu gibi operasyonel modüller, işletmenin büyüklüğüne göre devreye alınabilir. Belge yönetimi ve sigorta takibi ise acil durumda ilgili belgeye saniyeler içinde ulaşmanızı sağlar.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Sivas'taki ya da Divrigi'deki tedarikçilerden teklif toplarken kapalı zarf ya da kulaktan dolma bilgiye gerek kalmaz. İhale Portalı'nda çatı yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi ya da boya işi için şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız; üç farklı firmadan gelen teklifleri yan yana karşılaştırırsınız ve genel kurulda hem teklifleri hem de seçim gerekçesini belgelemiş olarak sunarsınız. Bu şeffaflık hem sizin güvenliğinizi artırır hem de kat maliklerinin "şu firmayı tercih etmek için ne gerekçen var?" sorusunu ortadan kaldırır. Mahalle Pazaryeri ile site içi esnaf ve hizmet ilanları da aynı platform üzerinde yönetilebilir. Bu iki özellik rakip yazılımlarda bulunmayan, SiteYönetim'e özgü araçlardır.
Yönetim döneminin sonunda devir-teslim modülü tüm belgeleri, kararları ve hesap özetlerini bir araya getirir. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra tamamlanır; haftalar süren bilgi aktarımına gerek kalmaz.
Divrigi'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Divrigi, İç Anadolu'nun karasal iklim kuşağında yer alır. Kışlar sert ve uzun geçer; don günleri ve yoğun kar yağışı, apartman yöneticisinin takvimini ve bütçesini doğrudan belirler.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı
Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yıllık yakıt maliyeti, aidatın en belirleyici kalemidir. Divrigi'de ısıtma sezonu beş ila altı aya uzandığından bu kalemi gerçekçi biçimde bütçelemek şarttır. Merkezi sistemden bireysel ısıtmaya geçiş kararı genel kurulun yetkisindedir ve önemli bir çoğunluk gerektirir; bu değişikliği gündemine almak isteyen yöneticilerin mevzuatı ve teknik altyapıyı önceden değerlendirmesi gerekir. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Kar-Buz Sorumluluğu
Binanın önündeki kaldırım ve ortak kullanım alanlarında kar ve buz temizliği yönetimin sorumluluğundadır. Sivas'ın yoğun kış koşullarında bu yükümlülüğü ihmal etmek, düşme kazaları durumunda hukuki sorumluluk doğurabilir. Kar temizleme ve tuzlama maliyetini bütçeye ayrı bir kalem olarak ekleyin; gerektiğinde bu hizmeti tedarikçiye vermek için ihale portalını kullanabilirsiniz.
Mevsimsel Aidat Farklılaştırması
Isıtma mevsimi olan aylarda enerji giderleri artarken yaz aylarında bu kalem düşer. Bazı binalar kış döneminde ek yakıt aidatı, yaz döneminde standart aidat uygular. Bu ayrımı genel kurul kararıyla belgelemek, "neden bu ay daha fazla ödüyorum?" sorusunu baştan cevaplar.
Divrigi ve Çevresinde Site Yönetimi: Akıncılar'dan Yıldızeli'ne
Divrigi'nin konum avantajı, hem Sivas merkeze erişimi hem de çevre ilçelerle olan sıkı bağı olarak tanımlanabilir. Site yönetimi alanında Divrigi ile benzer koşulları paylaşan ilçeler iki ana kümede değerlendirilebilir.
Birinci küme, il merkezine yakın ve nüfus yoğunluğu görece yüksek olan ilçelerdir: Hafik, Ulaş, Doğanşar, Gemerek ve Sarıkışla bu gruba girer. Bu ilçelerde çok katlı apartmanlar ve küçük siteler yaygınlaşmaktadır; dolayısıyla aidat yönetimi, karar defteri tutma ve genel kurul süreci daha kritik bir yer tutmaktadır.
İkinci küme, daha dağlık ve seyrek nüfuslu ilçeleri kapsar: İmranlı, Gölova, Koyulhisar, Altınyayla, Gürün, Kangal ve Yıldızeli bu kategoridedir. Bu ilçelerde az daireli apartmanlar ve gönüllü yönetici modeli hâkimdir; bütçe ve defter tutma süreci daha basit olsa da hukuki yükümlülükler değişmez. Akıncılar ve Suşehri ise coğrafi açıdan Divrigi'ye yakın olmakla birlikte kendi özgün koşullarıyla ayrı bir yönetim deneyimi sunar.
Bulut tabanlı çalışan bir site yönetim yazılımı sayesinde Divrigi'deki apartmanla Gemerek'teki sitenin ya da İmranlı'daki binanın yönetimi aynı panelden, herhangi bir kurulum olmadan sürdürülebilir. Malik ya da yönetici nerede olursa olsun sisteme erişim kesilmez. Sivas geneli site yönetimi rehberine de göz atabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Apartman yöneticisi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder ve görevini yerine getirirken gereken özen ve dikkati göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük hem mali hem de idari kararları kapsar.
Binada güvenlik kamerası kullanılıyorsa kamera kaydı yapıldığına ilişkin aydınlatma metni hazırlanmalı ve görünür bir yere asılmalıdır. Kat malikleri iletişim listesi, sakinlerin kişisel verilerini içerdiğinden KVKK kapsamında korunması gereken bir belgedir; bu listeyi yalnızca yönetim amaçlı kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın ve güvenli ortamda saklayın.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlikçi çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar. Hangi iş güvenliği gereksinimlerinin uygulanacağı çalışan sayısına ve risk sınıfına göre değişir; güncel yükümlülükleri bir iş hukuku uzmanından ya da mali müşavirden teyit edin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu süreçleri takip edilebilir kılar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin en çok tekrarladığı hatalar şunlardır:
- Site parasını kişisel hesapta tutmak. Hem hukuki sorumluluk doğurur hem de kat maliklarinin güvenini zedeler; ayrı bir site hesabı zorunludur.
- Elden para toplamak. Makbuz kesilse bile iz bırakmaz; banka transferi tek güvenilir yöntemdir.
- Karar defterini işlememek ya da imzalatmamak. İmzasız karar defteri, alınan kararların iptal edilmesi riskini taşır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem yazılmadan yapılan çağrı, toplantıda alınan kararları hukuken zayıflatır.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak. İşletme projesi olmadan toplanan aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi kapsamında hukuki güvencesini yitirir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat borçlarına tazminat uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık yapar ve tahsilat disiplinini bozar.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Divrigi'nin sert karasal ikliminde kazan ve kombi bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmayan yönetici, ilk soğuk haftada servis kuyruğuna takılır ve saatler ya da günler süren ısınma kesintisiyle karşılaşır. Bakım takvimini mevsim öncesine çekin.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, sık yapılan hataları biliyorsunuz. Geriye tek adım kalıyor: yönetimi bir sisteme taşımak. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok, ilk günden kullanıma hazır. Sitenizin aylık aidat miktarını henüz netleştirmediyseniz aidat hesaplama aracından başlayabilirsiniz.