Ulaş, Sivas'ta site & apartman yönetim sistemi

Ulas'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız önünüzdeki ilk ay dört temel işi tamamlamanızı gerektiriyor: devir-teslim tutanağıyla defter ve kayıtları teslim almak, site adına banka hesabını açmak, aidat ve borç durumunu netleştirmek, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sivas il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 arasında seyrediyor; karasal iklimin getirdiği uzun ısıtma sezonu bu rakamı belirleyen en kritik kalem. Bu rehber, Ulas koşullarına göre ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini adım adım açıklıyor. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Ulas'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik koltuğuna oturduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: defter tutmak (KMK m.35), aidat toplamak ve borçluları takip etmek, ortak alanları işletmek ve genel kurula hesap vermek. Bunlar birer tercih değil, yasal zorunluluktur.

Ulas, Sivas iline bağlı bir ilçe olarak hem il merkezine ulaşım açısından görece elverişli bir konumda hem de ağırlıklı olarak orta ölçekli apartman stoğunu barındıran bir yapıya sahip. Yeni inşaat sitelerinden çok, onlarca yıldır ayakta olan apartman blokları yaygın; bu da devir-teslimde bazen güncellenmemiş kayıtlar, eksik defter ya da birikmiş borçlarla karşılaşabileceğiniz anlamına gelir.

Sivas genelinde kat mülkiyetine tabi yüzlerce yapı aynı yönetim döngüsünü sürdürüyor. Ulas'daki her yönetici aynı soruları soruyor, aynı ilk haftalara çarpıyor. Bu rehber o çarpışmayı yumuşatmak için yazıldı.

İlk 30 Gün: Ulas'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta tüm belgeler ve kayıtlar fiziksel olarak elinize geçmeli. Eski yöneticiden alacaklarınız şunlardır: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasa mevcudu, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, doğalgaz, sigorta), borç-alacak listesi, tüm kat maliklerinin iletişim bilgileri.

Tutanaksız devir almayın. Devir sonrası "bende değildi" anlaşmazlıkları mahkemeye taşınabiliyor; tek güvenceniz imzalı belgedir. Sözleşmelerin bitiş tarihlerini bir tabloya not edin; Ulas'daki uzun kış sezonu göz önüne alındığında ısıtma sistemine dair servis ve yakıt sözleşmelerinin yenileme tarihleri özellikle kritik.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabını site adına düzene sokun; kişisel hesabınızda site parasını hiçbir koşulda tutmayın; bu hem hukuki risk hem güven kaybı doğurur. Site adına hesap açmak için vergi dairesinden yönetici sıfatıyla potansiyel vergi numarası almanız gerekecek (H2-6'da adımlar ayrıca anlatılıyor).

Aynı hafta aidat borçlusu listesini çıkarın. Hangi daire ne kadar borçlu, son ödeme ne zaman yapılmış, önceki yönetici ihtar göndermiş mi? Bekleyen faturalara bakın: ısıtma sisteminin yakıt ve bakım faturaları, asansör bakımı, ortak elektrik. Sivas'ın sert kışı, kış aylarında bu kalemlerin bir anda kabarmasına yol açabilir; mali fotoğrafı çekmeyi bu gerçeği hesaba katarak yapın.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında amaç dışı kullanmak yasal sorumluluk doğurur. Duyuru kanalını belirleyin: asansör-kapı ilanları, WhatsApp grubu ya da dijital platform üçünden biri ya da birkaçının kombinasyonu. Arıza ve talepleri kayıt altına alacağınız yöntemi belirleyin; kağıt defterde de yürür, ancak aramalar ve mesajlar arasında kaybolan bildirimleri toplamak için kayıt sistemi ne kadar merkezi olursa o kadar iyidir.

Bu haftadan itibaren site yönetim yazılımı kullanmaya başladığınızda devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; dört haftayı iki haftaya sığdırabilirsiniz.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması zorunludur. Bu proje, beklenen giderleri (ısıtma, bakım, temizlik, sigorta, asansör) kaleme alır ve daire başı aylık aidatı hesaplar. Ulas'ın karasal iklimine göre bakım takviminizi de bu haftada taslaklamanız önerilir: kazan ve ısıtma sistemi bakımını Eylül-Ekim ayına almak, çatı ve yalıtım kontrolünü kış öncesinde tamamlamak, açık otopark ve yol karının sorumluluğunu netleştirmek — bunların hepsini işletme projesine yedirin. Bütçeyi oluştururken Sivas geneli aidat aralığını (₺300–₺1.100) referans alabilirsiniz; ancak asıl rakamı gerçek gider kalemleri belirler.

Ulas'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Sivas il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu il geneli bir ortalamadır. Ulas'da bina tipine göre bu aralığın neresinde kalacağınız birkaç değişkene bağlıdır: asansör ve merkezi ısıtma sistemi varlığı, güvenlik ve kapıcı istihdamı, bina yaşı ve ortak alan büyüklüğü. Küçük ve eski bir apartmanda ₺300–₺500 bandı yaygınken, yeni ya da donanımlı bir sitede ₺700 ve üzeri sürpriz değildir.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenleniyor: yönetim planı aksini öngörmedikçe giderler arsa payı oranında ya da eşit olarak paylaşılır; hangi yöntem kullanılacağını yönetim planı belirler. Belirleme süreci şu adımları izler: beklenen yıllık giderleri topla, daire başına düşen payı hesapla, genel kurulda onayla, ardından tahsilata başla.

Ulas'da aidat belirlemede en ağır kalemi çoğunlukla ısıtma oluşturuyor. Sivas'ın karasal iklimi 5-6 aylık bir ısıtma sezonuna yol açıyor; merkezi ısıtmalı binalarda bu, toplam giderin yüzde ellisini ya da daha fazlasını tek kalemde eritebiliyor. Gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak pratik görünse de hukuki ve muhasebe açısından önerilmez: makbuz kesmek, saymak, kasayı güvende tutmak ve üçüncü kişilere karşı kanıtlamak giderek karmaşıklaşır. Tahsilatı banka havalesi veya online ödeme yöntemiyle yürütün; her ödeme otomatik olarak kayıt altına girer.

Ödemeyen kat malikine önce yazılı hatırlatma yapın; bu hem yasal sürecin başlangıcını belgeliyor hem de çoğu durumda yeterli oluyor. KMK m.20 uyarınca gecikme tazminatı aylık yüzde beşe kadar uygulanabilir. Yazılı ihtar ardından icra takibi başlatmak hukuki seçeneğinizdir. Süreci kayıt dışı yürütmek hem alacak takibini güçleştiriyor hem de ilerleyen aşamalarda dava dosyanızı zayıflatıyor.

Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme hesabı elle yapılmaz ve her ödeme kimin, ne zaman yaptığını kalıcı olarak kaydeder.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Ulas İçin Karar Rehberi

Profesyonel yönetim şirketi tercih etmek büyük ölçekli sitelerde ve çok bloklu yapılarda anlamlıdır: 50 dairenin üstünde, yoğun ortak alan işletmesi olan ya da yöneticinin zamanını ayıramayacağı durumlarda bir şirket devreye girmek daha verimlidir.

Ulas'da durum biraz farklıdır. Küçük ve orta büyüklükte apartman stoğunun yaygın olduğu ilçede, profesyonel site yönetimi şirketi arzı İstanbul veya Ankara'daki kadar geniş değildir. Bu gerçeği göz önünde bulundurarak şu soruyu sorun: daireniz kaç tane, yöneticinin aylık ayıracağı vakit ne kadar, ortak alanların karmaşıklığı ne düzeyde?

Ulas'da en yaygın gerçek çözüm şudur: gönüllü yönetici, iyi bir araç kombinasyonu. Üçüncü yol budur — kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu seçeneği sonraki bölümde ayrıntıyla ele alıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce Sivas Vergi Dairesi'nden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Başvuruda genellikle şunlar istenir: karar defterinden yönetici seçim kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik fotokopisi, yapının tapu ya da kat irtifakı belgesi. Belge listesi zaman zaman küçük farklılıklar gösterebilir; Sivas Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.

Vergi numarasıyla bankaya gidip site adına hesap açın. Hesap tamamen site kurumuna ait olmalıdır; kişisel hesabınızdan yönetim para akışını geçirmek hem ileride denetimde sorun çıkarır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Site adına açılan hesap, tahsilatın belgelenmesini ve giderlerin şeffaf izlenmesini sağlar.

Kapıcı, temizlikçi ya da güvenlik görevlisi gibi çalışanınız varsa SGK yükümlülüğü doğar. İş güvenliği kuralları da geçerlidir. SGK ve vergi konularında son sözü mali müşavirinize bırakmanız önerilir; mevzuat değişkendir ve yanlış uygulama cezaya dönüşür.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı çağrısı en az 15 gün önceden yapılmalı, gündem mektuba ya da taahhütlü posta ile bildirilmelidir; gündemsiz çağrı yapılırsa sonraki itirazlarda kararlar iptal edilebilir.

İlk toplantıda çift çoğunluk aranır: toplantıya katılanların sayı bakımından çoğunluğu ve arsa payı bakımından çoğunluğu sağlanmalıdır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı duyurulur; ikinci toplantı katılanlarla yapılır ve alınan kararlar geçerli olur. Tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve katılımcılara imzalatılmalıdır.

Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç hata şunlardır:

• Çağrıda gündem maddesi yazmamak — gündemsiz karar alınırsa itiraz yolu açılır.
• İkinci toplantı için ayrı çağrı yapmamak — yasal çağrı süresi ikinci toplantı için de işler.
• Karar defterini toplantıdan haftalarca sonra yazmak — kararları o gün veya ertesi gün deftere geçirin ve imzalatın.

Çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı kullanabilirsiniz; 15 günlük çağrı süresini yazılım otomatik olarak hatırlatır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar anlattığımız her konu — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — ayrı ayrı çözülmeye çalışıldığında haftalar alır. SiteYönetim bu dertleri tek bir arayüzde birleştirir. Ürün tanıtımı değil, kestirme yol gösterisi; her özellik bir soruna yanıt olarak geliyor.

AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderin

Şubat aidatlarını tahsil etme zamanı geldi. Ulas'daki 12 daireden 4'ü hala ödeme yapmamış. Sisteme şunu yazıyorsunuz: "Ödemeyen dört daireye bu ayın aidatı için nazik bir hatırlatma hazırla." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; her adım kayıt altındadır.

İkinci senaryo Sivas ve Ulas'a özgü: Ocak ayında kazan dairesi arıza bildirimi geliyor. "Kazan arızası kaydını aç, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, tesisatçının iletişim bilgilerini sistemden çeker, iş emri metnini hazırlar ve yine sizin onayınızla gönderir. Onay adımı her senaryoda atlanamaz; hem doğru hem de sisteme olan güveni inşa eder.

Üçüncü senaryo genel kurula hazırlık: "Mart toplantısı için çağrı metni hazırla, gündem maddelerini ekle, 15 günlük süreyi hesapla." AI Operatör taslağı hazırlar, tarihleri hesaplar, onayınızla çağrı yapılır. Katılımcı ve vekalet takibini dijital ortamda sürdürürsünüz.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterisi

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu sisteme sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde yanıt verir: gecikme tazminatı oranını, ihtar sürecini, icra takibinin hangi aşamasında açılabileceğini ve hangi belgelerin hazır olması gerektiğini adım adım anlatır.

Önemli not: AI Danışman yol gösterir, hukuki analiz yapar; dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesini bilinçli olarak buraya koyduk; hem doğru hem güven inşa ediyor.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim her apartman ve site için 100 üzerinden yönetim performans puanı hesaplar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul zamanlaması ve yasal uyum gibi göstergeler birleşir. Ulas'da yönetimi devraldığınız gün karne 58 çıkıyorsa altı ay sonraki 79'u genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine rakamla kanıtlarsınız; bu hem kavgayı önler hem denetçilerin işini kolaylaştırır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi portalından sisteme erişir. Ulas'dan uzakta, başka şehirde oturan bir mülk sahibi borcunu ya da ödemelerini kendi portalından görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı her ayın sonunda tüm gider kalemlerini ve tahsilat özetini gösterir; şeffaflık sağlanınca olağan olağanüstü toplantı ihtiyacı da azalır.

14 Gün Ücretsiz Başlayın

Kurulum yok, kredi kartı bilgisi girme zorunluluğu yok. Bulut tabanlı olduğu için tek daireli apartmandan büyük bir AVM'ye kadar ölçeklenir; Ulas'daki on daireli apartmanınız için de işlevselliği tam aynıdır. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz deneyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınızda hangi modülü ne zaman kullanacağınızı bir kronoloji üzerinden görelim.

Para işleri — ilk haftadan itibaren: Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi devreye girer. Sivas'ta merkezi ısıtmalı bir binada kalorimetre ya da sayaç paylaşımı varsa, kış dönemi ısıtma giderini dairelere dağıtmak tek tıkla tamamlanır; "benim dairem az kullandı neden bu kadar ödüyorum" tartışması biter. Apartman muhasebe programı e-Fatura, işletme defteri ve gider paylaşımını entegre yürütür. Aidat takip programı gecikme tazminatı hesaplamasını otomatikleştirir.

Operasyon — yıl boyunca: Arıza ve bakım kayıtları sisteme düşer; duyurular SMS veya push bildirimle maliklere ulaşır; otopark ve güvenlik ziyaretçi kayıtları tek yerden izlenir; personel bordrosu ve tedarikçi ödemeleri takip edilir; sosyal tesis rezervasyonları ve sigorta/acil durum belgeleri arşivde tutulur.

Rakip yazılımlarda bulunmayan iki modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Ulas'daki tedarikçilerden kapalı zarf usulü yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız; çatı yalıtımı veya asansör bakımı ihalesini üç teklifle açık biçimde sonuçlandırır, karşılaştırmayı ve kararı genel kurula belgeleyerek sunarırsınız. Site içi esnaf ticaret modülü de kat maliklerine güvenilir yerel hizmet ağı oluşturur. Bu iki modül piyasada bize özgüdür.

Yılın sonunda ya da göreviniz bittiğinde devir-teslim bir öğleden sonra tamamlanır: tüm kayıtlar, kararlar, borç-alacak durumu ve sözleşmeler sistemde eksiksiz durur. H2-2'de anlattığımız devir kaosunu bir daha yaşamazsınız; bir sonraki yönetici size teşekkür eder.

Ulas'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Ulas'ın karasal iklimi, site yönetimini Türkiye'nin birçok iline göre farklı bir gündem tablosuna oturtuyor. Uzun ısıtma sezonu, kar-buz sorumluluğu ve kış-yaz geçişlerindeki bakım yükümlülükleri bu farklılığın özeti.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı

Merkezi ısıtmalı binalarda Ekim-Mart arası yakıt maliyeti toplam yıllık giderin büyük bölümünü oluşturabilir. Bu nedenle bütçenizi yıla değil, sezona göre kurgulayın: kış aidatını yaz aidatından farklılaştırmak ya da yıllık sabit aidata ısıtma kalemini yayarak dahil etmek, iki yaygın yaklaşımdır. Bireysel ısıtmalı dairelerde bu hesap kiralanana ya da malike kalır; ancak ortak alan ısıtması (giriş, merdiven, bodrum) yöneticinin sorumluluğundadır.

Sayaç ve kalorimetre paylaşımı modülü, ısıtma dönemi giderini tartışmasız biçimde dairelere dağıtmanın en kısa yoludur.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Sivas'ta kar yağışı Kasım-Mart arasında gerçekleşebilir. Bina önündeki kaldırım ve ortak otopark alanının kardan arındırılması ile buzlanma önlemi alma yönetici sorumluluğu kapsamındadır; bu konudaki ihmal kaza halinde hukuki sorumluluk doğurabilir. Sözleşmeli bir temizlik/bakım firması varsa, kar temizleme yükümlülüğünü sözleşmeye açıkça ekleyin.

Mevsimsel Bakım Takvimi

Eylül-Ekim aylarında kazan ve ısıtma sistemi bakımını tamamlayın; ilk soğukta arıza kuyruğuna girmeyin. Çatı ve yalıtım kontrolünü yine kış öncesinde yaptırın; Sivas'ın don-çözülme döngüsü çatı membranlarını yıpratır. Nisan-Mayıs'ta ise dış cephe, bahçe ve zemin kat bodrumunu kontrol edin. Bu takvimi yıllık işletme projesine ve sistem bakım modülüne yedirerek unutmayın.

Ulas ve Çevresinde Site Yönetimi

Ulas, Sivas iline bağlı ilçeler arasında il merkezine coğrafi yakınlığı ve orta ölçekli konut stoğuyla ayrışır. Sivas genelinde ise ilçeler arasında yönetim ihtiyaçları iki ana kümede değerlendirilebilir.

İlk küme; Sivas Merkez gibi kentsel yoğunluğu yüksek, çok katlı ve donanımlı site yapılarının yoğunlaştığı alanlardır. Bu kümedeki binalarda profesyonel yönetim anlayışı ve yazılım kullanımı daha yaygındır; Sivas geneli site yönetimi sayfamızda bu konuyu ayrıca ele alıyoruz.

İkinci küme; Akıncılar, Altınyayla, Doğanşar, Gölova, İmranlı, Koyulhisar ve Şarkışla gibi daha küçük ve kırsal ağırlıklı ilçelerdir. Bu ilçelerde az daireli apartmanlar yaygındır; gönüllü yönetici modeli hakim, kayıt düzeni bazen yalnızca bir deftere sığmaktadır. Buradaki yöneticinin ihtiyacı da farklıdır: basit, pratik ve erişimi kolay bir araç.

Divriği, Gemerek, Gürun, Hafik ve Yıldızeli ise hem kentsel hem kırsal niteliği barındıran orta büyüklükte ilçelerdir; konut stoğu genişledikçe yönetim ihtiyaçları da çeşitlenmektedir. Kangal ve Suşehri gibi ilçelerde ise coğrafi uzaklık ve kışın sertliği, uzaktan erişimi ve dijital yönetimi daha kritik kılmaktadır.

Bulut tabanlı bir sistem olduğu için Sivas'ın herhangi bir ilçesindeki apartmanı kurulum yapmaksızın, internet bağlantısıyla yönetebilirsiniz; Ulas'taki binanızla Kangal ya da Suşehri'ndeki başka bir mülkü aynı panelden takip etmek mümkündür.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilik yalnızca para ve teknik işler değildir; KVKK, iş güvenliği ve kişisel sorumluluk da masanıza oturur. Bunları bilmek sizi korkutmayı değil, hazırlıklı kılmayı amaçlar.

Bina içinde güvenlik kamerası varsa KVKK kapsamında aydınlatma metni asılması zorunludur; kamera kayıtlarının saklanma süresi ve yalnızca yetkili kişilerin erişimi için yazılı politika oluşturulması gerekir. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; bu listeyi üçüncü şahıslarla paylaşmak ya da amaç dışı kullanmak veri ihlali oluşturur.

Kapıcı, temizlikçi veya güvenlik görevlisi çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. "Geçici çalışıyor" ya da "sigorta istemedi" gibi gerekçeler yasal sorumluluktan sizi kurtarmaz.

KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla görevini yerine getirmek, harcamaları belgelemek ve hesap vermekle yükümlüdür. Kasıtlı ya da ihmale dayalı zararda kişisel sorumluluk doğabilir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüğü yönetilebilir kılar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Aşağıdaki listede yer alan hatalar yalnızca kağıtta değil, gerçek yönetim süreçlerinde defalarca karşılaşılan durumlardır. Listeden kendinizi kontrol edin.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki hem mali açıdan riskli; site gelir-giderini kişisel hesaptan ayırt etmek ilerleyen aylarda neredeyse imkansızlaşır.
2. Elden para toplamak: Makbuz kesilmese bile verilen paranın takibi güçleşir; banka havalesi her zaman tercih edilmelidir.
3. Karar defterini işlememek: Sözlü ya da WhatsApp kararları yasal değer taşımaz; kararlar o gün veya en geç ertesi gün deftere geçirilmeli ve imzalatılmalıdır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıyla alınan kararlar ilerleyen dönemde itirazla karşılaşabilir.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 bunu zorunlu kılar; aidatı plansız belirlemek hem hukuki zafiyet hem de bütçe kaosuna davetiye çıkarır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödemeyenlere tazminat uygulamak yerine görmezden gelmek, düzenli ödeyen kat maliklerini cezalandırır ve sistemi bozar.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Ulas ve Sivas'ta Kasım başında kazan arızası olduğunda teknik servis randevuları haftalar ötesine kayar. Kazan ve ısıtma bakımını Eylül sonuna kadar tamamlayan yönetici sezonu sağlam açar; Kasım'a bırakan ise sakinlerin öfkesiyle birlikte soğuğa katlanır.