Koyulhisar, Sivas'ta site & apartman yönetim sistemi
Koyulhisar'da bir apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak.
Koyulhisar'da bir apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak ve yıllık işletme projesini taslaklamak. Sivas iline bağlı olan Koyulhisar'da aylık aidat, il geneli ortalaması olan ₺300–₺1.100 aralığında seyreder; binanızın ısıtma sistemi ve servis düzeyi bu bandın neresinde duracağınızı belirler. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Koyulhisar koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Koyulhisar'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetimi devraldığınız anda Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: karar defteri ve işletme defterini eksiksiz tutmak (KMK m.35), aidat ve diğer giderleri düzenli tahsil etmek, ortak alanları bakımlı hâlde bulundurmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük, küçük bir apartmanı yönetiyor olsanız da büyük bir siteyi yönetiyor olsanız da değişmez.
Koyulhisar, Sivas iline bağlı ilçesi olmakla birlikte hem il merkezine görece yakınlığı hem de ilçe merkezindeki çok katlı yapılaşması nedeniyle apartman yönetiminin gönüllü yöneticiler tarafından üstlenildiği pek çok konutu barındırmaktadır. Sivas genelinde yönetimi yeni devralanların büyük çoğunluğu, mevzuatı tam bilmeden bu sorumluluğu kabul etmiş kişilerdir. Bu nedenle ilk yapmanız gereken şey paniğe değil, sıraya odaklanmaktır. Devir-teslim tutanağını alın, defterleri elinize geçirin ve ardından aşağıdaki 30 günlük planı takip edin. Her adım hem yasal zorunluluğu karşılar hem de sizi ilerleyen aylarda olası anlaşmazlıklardan korur.
İlk 30 Gün: Koyulhisar'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
Yönetim devri, yalnızca anahtar teslimi değildir. Hukuki sorumluluk da o an geçer.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yedi gün içinde eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka cüzdanı ya da banka ekstresi, kasa mevcudu, tedarikçi ve servis sözleşmeleri, varsa çalışan özlük dosyaları, borçlu aidat listesi ve yapının teknik belgeler dosyası. Tutanakta her kalemin teslim alındığına dair karşılıklı imza bulunmalıdır. Tutanaksız devir, ilerleyen dönemde "bu benden önce oluştu" tartışmalarına zemin hazırlar.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabının site adına açık olup olmadığını kontrol edin; kişisel hesapta site parası tutuluyorsa bunu ayrı bir hesaba taşıyın. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve her borcun hangi aya ait olduğunu belgeleyin. Bekleyen faturaları — özellikle Koyulhisar'ın sert kış koşullarında ısınma kaynaklı enerji faturalarını — tespit edin. Koyulhisar ve Sivas genelinde karasal iklim nedeniyle yakıt ve ısıtma kalemleri yılın beş ila altı ayı boyunca bütçenin merkezinde yer alır; bu kalemlerin birikmiş olması durumunda acil tedbirlere geçmeniz gerekebilir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin — kapıya asılan ilan, toplu SMS ya da mesajlaşma grubu — ve arıza ile talepleri kayıt altına alacağınız bir yöntem seçin. Arıza kaydı tutulmayan sitelerde "kim söyledi, ne zaman bildirildi" tartışması kaçınılmaz hâle gelir. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu adım ilk gün tamamlanmış olur; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı hazır gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin görevidir. Koyulhisar'da bu projenin en kritik kalemi ısıtma dönemi giderleridir: kombi ya da kazan bakımı Eylül-Ekim'de yaptırılmalı, boru yalıtımı ve çatı su yalıtımı kış öncesi kontrol edilmelidir. Bakım takvimini bu plana ekleyin; hem bütçe öngörüsü hem de genel kurulda hesap verme kolaylaşır.
Koyulhisar'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Sivas genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu rakam il geneli bir ortalamadır. Koyulhisar özelinde ayrı bir istatistik bulunmamakla birlikte, ilçedeki bina tipine göre bu bantta önemli farklılıklar görülür: asansörsüz, güvenlik hizmeti olmayan küçük apartmanlar alt banda yakın seyrederken, merkezi ısıtmalı ve güvenlikli sitelerde üst bant ya da üzeri söz konusu olabilir.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de çerçevelenmiştir: giderler ya arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen eşit paylaşım yöntemiyle dairelere bölünür. Yönetici önce yıllık giderleri kalemler hâlinde tahmin eder — ısıtma, asansör bakımı, temizlik, güvenlik, tamir-bakım fonu — ardından bu toplamı daire başı aylık aidada dönüştürür. Bu hesap genel kurula sunum için de temel belge niteliği taşır.
Koyulhisar ve Sivas genelinde karasal iklimin doğrudan sonucu olarak yakıt gideri, özellikle merkezi ısıtma sistemli binalarda aidatın en büyük kalemini oluşturur. Beş ila altı ay süren ısıtma sezonunda doğalgaz ya da katı yakıt maliyeti diğer tüm kalemleri geride bırakabilir. Bu nedenle yıllık işletme projesini hazırlarken geçen yılın ısıtma faturalarına mutlaka bakın ve bir tampon fon belirleyin.
Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında elden para almak hem kayıt güvenliğini hem de kişisel güvenliğinizi riske atar. Tek geçerli yöntem banka havalesidir: her kat maliki kendi dairesi için belirlenen IBAN'a ödeme yapar, dekont otomatik olarak kayıt hâline gelir. Bu yapı hem sizi şüphelerden korur hem de hukuki süreçlerde tartışmasız kanıt sağlar.
KMK m.20 uyarınca zamanında ödenmeyen aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç sırası şöyledir: yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarnamesi ve ödeme yapılmadığı takdirde icra takibi. Doğrudan icra yoluna gitmeden önce yazılı hatırlatma adımını atlamak hem insani hem de pratik açıdan tercih edilir; çoğu borçlu hatırlatma aşamasında ödemeyi gerçekleştirir.
Otomatik borç hatırlatmaları ve tahsilat takibi için aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, siz yalnızca onaylar ve raporları takip edersiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Koyulhisar İçin Karar Rehberi
Bu kararı birkaç kriter belirler: bina büyüklüğü, bütçe ve bölgedeki profesyonel şirket varlığı.
Kriter
Kendiniz Yönetin
Profesyonel Şirket
Daire sayısı
1–40 daire
40+ daire veya çok blok
Aylık maliyet
Düşük (zaman harcar)
Daire başı ücret (₺150-400 arası değişir)
Bölgede erişim
Her yerde mümkün
İlçe düzeyinde sınırlı arz
Esneklik
Yüksek
Sözleşmeye bağlı
Koyulhisar gibi küçük-orta ölçekli Anadolu ilçelerinde profesyonel yönetim şirketi arzı oldukça sınırlıdır. Bu nedenle en yaygın ve gerçekçi çözüm, gönüllü bir yöneticinin işi üstlenmesidir. Buradaki kritik soru şudur: gönüllü yöneticiyi sürdürülebilir kılan ne? Ağır ve tekrar eden idari yükü otomatiğe bağlamak. Kendiniz yöneteceğinize karar verdiyseniz hangi araçları kullanacağınıza bakmanız gerekiyor — bir sonraki bölümde bunu ele alıyoruz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi, yönetici seçim kararının örneği ve yöneticinin kimliği. Bu belgelerle Sivas Vergi Dairesi'ne ya da ilçenizde bağlı olunan vergi müdürlüğüne başvurabilirsiniz. Belge listesi küçük farklılıklar gösterebilir; önceden telefonla teyit etmeniz zaman kazandırır.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına ayrı bir banka hesabı açın. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın: bu hem yasal sorumluluk hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından ciddi risk taşır. Kişisel hesapta site parası bulundurmak, ileride yapılan her harcamayı şüpheli hâle getirir.
Kapıcı, güvenlik görevlisi gibi bir çalışanınız varsa SGK yükümlülüğü doğar; bu yükümlülüğün kapsamı ve süresi için bir mali müşavire danışmanızı öneririz. Güncel uygulamayı Sivas Vergi Dairesi ya da bölgenizdeki bir mali müşavir üzerinden teyit etmeniz doğru olur.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır. Toplantıya çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce ve imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır; çağrıda gündem yer almak zorundadır. Gündemi olmayan çağrıyla alınan kararlar, itiraz hâlinde geçersiz sayılabilir.
İlk toplantıda karar alabilmek için KMK m.30 uyarınca hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluk (nisap) aranır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır ve katılan çoğunluğuyla karar alınır.
Yeni yöneticilerin en sık düştüğü hatalar şunlardır:
Çağrıyı gündemi belirtmeden yapmak — bu kararların iptali için zemin oluşturur.
İkinci toplantı için ayrı bir çağrı yapmamak — aynı çağrıda ikinci toplantı tarihini de belirtmek gerekir.
Kararları toplantı günü karar defterine geçirmemek — imzasız veya eksik karar defteri hukuki korumanızı zayıflatır.
Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar anlattığımız her derdin — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — bir kestirme yolu var. SiteYönetim, bu dersleri çözüm olarak mı yoksa daha da büyük bir dert olarak mı sunduğuna bakalım.
AI Operatör: Siz Söyleyin, Sizin Onayınızla Yürüsün
Senaryo: Ocak ayı bitti, on iki daireden beşi aidatını yatırmadı. "Bu ay aidatını yatırmayan dairelere nazik hatırlatma mesajı gönder" yazıyorsunuz ya da sesle söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metnini hazırlar ve size onaya sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Tek tık onayından sonra beş daireye ayrı ayrı bildirim gider.
İkinci senaryo Koyulhisar'ın kış koşullarından geliyor: Kasım ortasında kazan dairesinden arıza ihbarı geldi. AI Operatör arıza kaydını açar, daha önce kayıtlı sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onayla birlikte iş emri gönderilir, kaydı arıza dosyasına işlenir. Siz kazan dairesine inene kadar süreç başlamış olur.
Üçüncü senaryo genel kuruldan geliyor: 15 gün önceden çağrı zorunluluğunu unuttunuz mu? AI, çağrı tarihini otomatik hatırlatır, gündem taslağını oluşturur, vekâlet formlarını düzenler. Toplantı sonrasında kararlar dijital karar defterine geçer ve kat maliklerine iletilir. Tüm bu adımlarda onay sizden alınır; hiçbir karar sizin müdahaleniz olmadan tamamlanmaz.
AI Danışman: 10 Milyon Emsal, Avukat Yerine Değil
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yol haritası alırsınız: gecikme tazminatı hesabı, yazılı hatırlatma metni, ihtarname içeriği, icra süreci özeti. Danışman yol gösterir; dava aşamasına geçtiğinizde avukatınızın yerini tutmaz — bu sınırı bilmek, aracı doğru kullanmak demektir.
Bir diğer sık başvurulan senaryo: genel kurulda alınan kararın geçerliliği sorgulanıyor. Hangi madde hükmü, hangi nisap, hangi süre uygulanacak? AI Danışman bu soruları emsal kararlar eşliğinde yanıtlar; tartışma toplantı odasından mahkeme salonuna taşınmadan çözümlenir.
Sitenin Karnesi: Sayılarla Hesap Verme
Her sitenin 100 üzerinden bir yönetim performans puanı vardır. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzenliliği ve yasal uyum gibi göstergelerden oluşur. Yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana koyduğunuzda, "iyi yönettim" demek zorunda kalmazsınız — karne bunu sizin adınıza söyler. Bu, özellikle ilk yılını dolduran yöneticiler için güçlü bir araçtır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf ve diğer roller kendi özel portalından sisteme erişir. Koyulhisar'da bir mülk sahibinin çocuğu İstanbul'da yaşıyor olabilir; o malik ödeme durumunu, duyuruları ve aidatı kendi portalından takip eder — sizi aramaz. Denetçi portalı şeffaflık sağlar: rakamları her an görebilir, soru sormak için toplantı gününü beklemez. Bu yapı, kat malikleri arasındaki "bize hesap verilmiyor" gerilimini en baştan önler.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; tek bir satır yazılım yüklemeniz gerekmez. Tek apartmandan büyük bir siteye kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneyin, kredi kartı gerekmez. Apartman yönetim programını denemek için bugün kayıt olabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yönetimin ilk yılı kronolojisine bakarak hangi modülün ne zaman devreye girdiğini anlatalım.
Para işleri — yılın her ayı: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, tahsilat oranını elle takipte tutmaktan kurtarır. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü Koyulhisar gibi karasal iklimli ilçelerde özellikle kritiktir: merkezi ısıtma sistemli binalarda kalorimetre verileri sisteme girildikten sonra her daireye düşen ısıtma payı otomatik hesaplanır, kış faturası kavgası biter. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonu ve işletme defteri takibini de kapsar; yıl sonunda defterleri kapatmak saatlerce sürmek yerine birkaç dakikaya iner. Aidat takip programı ise borçlu hatırlatmalarını otomatikleştirir.
Operasyon — sürekli ve mevsimlik: Arıza ve bakım modülü ile teknik işletme kayıtları anlık tutulur. Koyulhisar'da kış başında kazan bakımı, bahar başında çatı ve su tesisatı kontrolü bu modüle rutin olarak girilir; hangi servisin ne zaman geldiği, ne değiştirdiği ve ücretinin ne olduğu kayıt altında kalır. Duyuru ve bildirim modülü SMS, e-posta ve uygulama bildirimi üzerinden sakinlere ulaşır; kapıya el yazılı not yapıştırma dönemi geride kalır. Personel ve bordro takibi, kapıcı ya da güvenlik görevlisi olan sitelerde SGK bildirimlerini düzenli tutmaya yardımcı olur.
Rakiplerde bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da boya-badana işi için teklif toplamak eskiden ya ağızdan ya da tek bir tedarikçiyle yürürdü. İhale Portalı ile Sivas ve çevresindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç teklifi yan yana getirip genel kurulda sunmak, "pahalıya mı yaptırdık" sorusunu en baştan ortadan kaldırır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve esnaf arasında ticaret zinciri kurar; bu iki özellik mevcut rakip yazılımlarda standart olarak bulunmaz.
Sistemi yönetici sonraki kişiye devredeceğinizde de işe yarar: devir-teslim modülü tüm arşivi tek bir raporda derler ve devir bir öğleden sonraya sığar. H2-2'de anlattığımız ilk haftanın o kaotik tecrübesini bir daha yaşatmaz.
Koyulhisar'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Koyulhisar, İç Anadolu'nun karasal iklim kuşağında yer alır. Kışlar sert ve uzundur; ekim ayı sonundan nisan başına uzanan beş ila altı aylık ısıtma sezonu, apartman bütçesinin ana belirleyicisidir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı
Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda yöneticinin en kritik kararlarından biri, yakıt satın alma zamanlamasıdır. Kış başında yakıt fiyatları yükselebilir; yaz sonunda yapılan erken alım hem fiyat hem de temin açısından avantaj sağlar. Kat malikleriyle bu kararı genel kurulda ya da yıllık işletme projesinde önceden mutabık kalmak, kış ortasında "neden bu kadar para harcandı" tartışmasını önler.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Ortak alanlar olan yaya yolları, otopark girişi ve merdiven önleri karda ve buzda yöneticinin sorumluluk alanındadır. Kaymaya bağlı bir kaza yaşanması hâlinde yöneticinin ihmalinden söz edilebileceği durumlara Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde dikkat edilmesi gerekir. Kar küreme ve tuzlama görevinin kime düştüğünü yönetim planına ya da genel kurul kararına yazılı olarak ekleyin.
Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtmalı binalarda ısıtma dönemi ile dışı arasındaki aylık gider farkı büyük olabilir. Bazı apartmanlar ısıtma döneminde yüksek, yaz aylarında daha düşük aidat uygular. Bu yaklaşım nakit akışını düzenler; ancak genel kurul kararıyla belirlenmeli ve yönetim planına işlenmelidir. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Koyulhisar ve Çevresinde Site Yönetimi: Akıncılar, Altınyayla, Divriği, Doğanşar, Gemerek ve Diğer İlçeler
Sivas ili, farklı büyüklük ve kentsel dokuya sahip ilçelerden oluşur. Bu çeşitlilik, her ilçede yönetim ihtiyacının biraz farklı biçim aldığı anlamına gelir.
Koyulhisar gibi orta ölçekli ilçe merkezlerinde, birden fazla katlı konut bloğu bulunur ve yönetimi gönüllü kat maliklerinin üstlendiği yapılar yaygındır. Divriği ve Gemerek, hem köklü tarihi dokusu hem de yakın dönemde büyüyen konut stokuyla farklı bir yönetim profili çizer; buradaki yöneticiler daha çok eski apartmanların ortak alan yenileme sorularıyla karşılaşır.
Akıncılar, Doğanşar, Gölova ve İmranlı gibi daha küçük ve dağlık ilçelerde ise çoğunlukla az daireli yapılar söz konusudur. Beş veya on daireli bir apartmanda yönetim bürokrasisi görece basittir; ancak defterlerin tutulması ve aidatın banka üzerinden toplanması her ölçekte zorunludur. Bu ilçelerdeki yöneticiler için profesyonel şirket bulmak neredeyse olanaksızdır; gönüllü yönetim kaçınılmazdır.
Altınyayla, Hafik ve Kangal kendi iklim koşullarıyla öne çıkan ilçelerdir; dağa yakın ve yüksek rakımlı yerleşimlerde ısıtma sezonu Koyulhisar'a kıyasla daha da uzayabilir, bu da yakıt bütçesini yönetmek için daha titiz bir planlama gerektirir.
Gürun, Sarıkışla, Suşehri, Ulaş ve Yıldızeli ise Sivas il merkezine ulaşım açısından görece konum avantajına sahip ilçelerdir; bazı büyük sitelerde il merkezindeki yönetim şirketleriyle çalışma seçeneği gündeme gelebilir.
Tüm bu ilçelerde ortak nokta şudur: yönetim yazılımının bulut tabanlı olması nedeniyle Koyulhisar'daki bir apartmanla İmranlı'daki bir bina aynı panel üzerinden, herhangi bir kurulum yapılmadan yönetilebilir. Sivas geneli site yönetimi rehberimizde il merkezi ve diğer ilçeler için ek bilgi bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici, KMK m.38 uyarınca kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatla hukuki sorumluluk taşır. Üç temel alan düzenli dikkat ister.
KVKK: Kamera kaydı yapılan ortak alanlarda aydınlatma metni asılması zorunludur. İçeriği sade olmalıdır: hangi alanların kayıt altında olduğu, kaydın kim tarafından tutulduğu ve saklama süresi. Kat maliklerinin iletişim listesi kişisel veri niteliğindedir; yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı ve güvenli ortamda saklanmalıdır.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bunların zamanında yerine getirilmemesi idari para cezasına yol açabilir. Güncel yükümlülükleri bir mali müşavir eşliğinde takip etmenizi öneririz.
Belge saklama: Karar defteri, işletme defteri, banka ekstreleri ve önemli sözleşmelerin dijital kopyalarını güvenli bir ortamda saklamak hem yasal zorunluluk hem de ileriki uyuşmazlıklara karşı kendinizi korumanın en pratik yoludur. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hataları tekrarlar. Bu listedeki her madde gerçek anlaşmazlık ve hukuki riskten çıkarılmıştır.
Kişisel hesapta site parası tutmak. Kendi hesabınızdaki her harcama şüphelidir. Ayrı bir site hesabı açmak hem sizi hem kat maliklerini korur.
Elden para toplamak. Elden tahsilatta alındı düzenlense bile kayıt güvenliği tartışmaya açıktır. Tüm ödemeler banka havalesiyle yapılmalıdır.
Karar defterini işlememek ya da imzasız bırakmak. İmzasız karar, hukuken tartışmalı karardır. Her toplantı sonrası kararlar defterine geçirilip katılanlar tarafından imzalanmalıdır.
Gündemi olmayan toplantı çağrısı yapmak. Gündemsiz çağrıyla alınan kararlar itiraz hâlinde geçersiz sayılabilir. Çağrıda gündem zorunludur.
İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bu projeyi zorunlu kılar. Proje yoksa hem aidatın dayanağı tartışmaya açılır hem de genel kurulda hesap vermek güçleşir.
Gecikme tazminatını uygulamamak. Borçluyu korurken, düzenli ödeyenlere karşı adalet ihlal edilir. Kanuni oranı uygulamak alacaklıları cezalandırmak değil, sistemi sürdürülebilir kılmaktır.
Koyulhisar'da kazan bakımını kasıma bırakmak. Sert kış koşullarında Eylül ya da Ekim'de yapılmayan kazan bakımı, ilk soğukta arıza kuyruğuyla tanışmanıza neden olur; bakım sonrası randevu almak haftalar alabilir. Bakım takvimini yazılı olarak belirleyin ve yıllık işletme projesine ekleyin.
İlk adımı bugün atın. İlk 30 gün için yol haritanız, aidat belirleme yönteminiz ve genel kurul süreciniz hazır. Şimdi yapılacak tek şey, tekrar eden yönetim yükünü taşıyacak doğru aracı seçmek. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyin; kurulum gerekmez, tek apartmandan büyük siteye kadar ölçeklenir. Site yönetim yazılımını denemek için kayıt olabilir, ya da önce daire başı aidatınızı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Online aidat tahsilatı
Koyulhisar'deki sakinler aidatını mobil veya web'den kredi kartıyla öder; borç ve gecikme faizi otomatik işler.
Muhasebe & gider paylaşımı
Gelir-gider, işletme defteri ve sayaç bazlı adil gider paylaşımı tek panelde.
Dijital genel kurul
KMK uyumlu çağrı, gündem, dijital vekalet ve nisap hesabı.
Koyulhisar, Sivas site yönetimi hakkında sık sorulanlar
Koyulhisar'da aidat ne kadar?
Koyulhisar, Sivas iline bağlı bir ilçe olduğundan ayrı bir istatistik bulunmamaktadır. Sivas genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir. Asansörsüz küçük apartmanlarda alt banda, güvenlikli ve merkezi ısıtmalı sitelerde üst banda yakın değerler görülür; kesin rakam binanızın gider kalemleri ve daire sayısıyla belirlenir.
Site yöneticisi olmak için belge ya da sertifika gerekir mi?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici, kat malikleri arasından ya da dışarıdan seçilebilir; herhangi bir sertifika zorunluluğu yoktur. Yönetici, genel kurul kararıyla atanır ve görev süresinin dolmasıyla ya da güvensizlik oyuyla görevden alınabilir.
Aidat ödemeyen kat malikine ne yapılır?
KMK m.20 uyarınca geciken aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarnamesi gönderilir; borca rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılır. Süreç kayıt altına alınmış olduğu sürece yasal dayanak sağlamdır.
Apartman yönetimi için vergi numarası almak zorunlu mu?
Zorunluluk doğrudan bağlıdır: Site adına banka hesabı açacaksanız veya çalışan (kapıcı, güvenlik) istihdam edecekseniz vergi numarası almanız gerekir. Küçük apartmanlarda çalışan yoksa ve tüm tahsilat kat maliklerince banka havalesiyle yapılıyorsa yükümlülük değişebilir; güncel durumu Sivas Vergi Dairesi'ne ya da bir mali müşavire teyit ettirmeniz önerilir.
Genel kurul yılda kaç kez toplanır?
KMK m.29 gereğince yılda en az bir kez toplanmak zorunludur. Yönetim planında daha sık toplantı öngörülmüşse plana uyulur. Acil durumlarda ya da kat maliklerinin üçte birinin yazılı talebiyle olağanüstü toplantı düzenlenebilir.
Yönetici aidattan muaf olabilir mi?
Evet. Genel kurul, yöneticinin ücretinin aidat mahsubundan karşılanmasına karar verebilir. Bu uygulama gönüllü yöneticilerin çoğunlukla tercih ettiği bir yoldur; kararın karar defterine geçirilmesi şarttır.
Sivas'ta site yönetim programı ne kadara mal olur?
Yazılımlar genellikle daire sayısına ve modüllere göre fiyatlandırılır. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; böylece kendi binanzın ihtiyacını test ederek karar verebilirsiniz.
Koyulhisar, Sivas'ta yönetimi dijitalleştirin
Sitenizi veya apartmanınızı 14 gün ücretsiz deneyin. Kurulum yok, kredi kartı gerekmez.
