Kangal, Sivas'ta site & apartman yönetim sistemi

Kangal'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sivas il geneli aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; Kangal'ın karasal iklimi 5-6 aylık uzun bir ısıtma sezonu doğurduğundan yakıt ve ısıtma kalemi bütçenizin merkezine oturmaktadır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Kangal koşullarına göre bulacaksınız; işin tekrarlayan kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Kangal'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olmak, görünürde sıradan bir görev gibi görünse de arkasında dört temel yasal yükümlülük taşımaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin başlıca sorumluluklarını açıkça sıralar: defterleri tutmak ve güncel tutmak, aidatları zamanında tahsil etmek, ortak alanların bakımını ve onarımını sağlamak, yıl sonunda genel kurula hesap vermek.

Kangal, Sivas iline bağlı bir ilçe olarak hem il merkezine erişimi olan bir kentsel dokuya hem de çevresindeki kırsal yerleşim örüntülerine ev sahipliği yapmaktadır. Bölgedeki apartman stoku çoğunlukla eski yapılaşma döneminin ürünü olan orta katlı binalardan oluşmakta; yeni tip kapalı siteler il merkezine kıyasla sınırlı kalmaktadır. Bu tablo, yöneticilerin genellikle gönüllü kat maliki sıfatıyla görev yaptığı, sakinlerle yüz yüze ilişkinin öne çıktığı bir yönetim ortamı demektir.

Sivas genelinde binlerce apartman ve site aynı süreci sizinle aynı hafta yaşıyor. Mevzuatı bilmeden bu göreve başlamak, hem zaman hem hukuki risk anlamına gelmektedir. Bu rehber sizi o paniğin içinden çıkarmak için yazıldı.

İlk 30 Gün: Kangal'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir-Teslim ve Envanter

İlk işiniz, önceki yöneticiden her şeyi eksiksiz teslim almaktır. Karar defteri ve işletme defterini, banka hesabı ekstrelerini, kasa bakiyesini, tedarikçi ve servis sözleşmelerini, sigorta poliçelerini ve mevcut borç-alacak listesini talep edin. Bu teslim işlemini karşılıklı imzalanan bir devir-teslim tutanağına bağlayın. Tutanaksız devir, ileride "ben teslim almadım" demek hakkını ortadan kaldırır.

Elden almanız gereken belgeler şunlardır: kat maliklerinin tapu fotokopileri ve iletişim bilgileri, mevcut kira sözleşmeleri (kiracı varsa), apartmanın yönetim planı, geçmiş yıllara ait işletme bütçeleri ve genel kurul karar özetleri. Eksik belge varsa bunu tutanakta kayıt altına alın ve tamamlanması için yazılı süre verin.

2. Hafta: Mali Fotoğrafı Çıkarmak

Banka hesabını inceleyin; hesap hâlâ eski yöneticinin adına bağlıysa imza yetkisini sitenin yeni yöneticisi olarak güncellemeniz gerekir. Kişisel hesabınızı site kasası olarak kullanmayın; bu hem hukuki hem kişisel güven riski oluşturur.

Aidat borçluları listesini çıkarın. Hangi daireler, kaç aylık borçlu, gecikme tazminatı işliyor mu? Kangal'ın uzun ısıtma sezonu göz önüne alındığında yakıt faturalarında gecikme ya da bekleyen ödemeler olup olmadığını özellikle kontrol edin. Merkezi ısıtma kullanan binalarda kış ayı fatura dengeleme borçları sık görülen bir kalem olduğundan bu tutarları şeffaf biçimde kayıt altına alın.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini hazırlayın. Bu liste kişisel veri kapsamındadır; KVKK gereği yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak bir WhatsApp grubu mı, kapı bülten panosu mu, dijital platform mu? Arıza ve talep kayıt yönteminizi de şimdiden kurun; "biliyorum, yapacağım" hafızasına güvenmeyin.

SiteYönetim'de devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt sistemi ilk gün hazır gelir; bu dört haftalık süreci Excel'de yürütmek de mümkündür, ancak yazılım her adımı bir arada tutar ve ilk ay için 14 gün ücretsiz deneme sunmaktadır.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK'nın 37. maddesi, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlayıp kat maliklerine sunmasını zorunlu kılmaktadır. Bu proje gider kalemlerini (enerji, temizlik, bakım, sigorta, personel), tahmini gelirleri (aidatlar) ve dönemsel harcamaları (tadilat, yenileme) kapsamalıdır. Kangal iklimi için bakım takvimini şimdiden oluşturun: kazan ve kombi bakımını Eylül-Ekim'e, çatı ve yalıtım kontrolünü kış öncesine, boru ve sıhhi tesisat denetimini ise don riskinin belirginleştiği sonbahar başına alın.

Kangal'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Sivas il geneli aylık ortalama aidat ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu il geneli ortalamasıdır, Kangal'a özgü resmi bir istatistik yayımlanmamıştır. Kangal'daki binanın tipine ve donanımına göre bu aralığın neresinde duracağı değişir: asansörsüz, güvenliksiz, merkezi ısıtmasız küçük apartmanlarda alt bant geçerliyken merkezi ısıtmalı ya da güvenlik görevlisi olan binalarda üst bant ve üzeri söz konusu olabilir.

Aidatın nasıl belirleneceğini ise kanun düzenlemektedir. KMK m.20, aidatın arsa payı oranında ya da yönetim planında belirtilen eşit paylaşım esasına göre hesaplanabileceğini öngörmektedir. Uygulamada çoğu apartman eşit paylaşımı tercih etmektedir. Yöneticinin hazırladığı yıllık işletme projesinde tüm gider kalemleri tahmin edilir ve genel kurulda oy çokluğuyla onaylanır; onaylanan bütçe, daire başına düşen aylık aidatın temelini oluşturur.

Kangal'da yakıt ve ısıtma masrafları aidatın nereye oturduğunu doğrudan belirleyen en önemli etkendir. Karasal iklimin getirdiği 5-6 aylık ısıtma sezonu, merkezi sistemlerde doğalgaz ya da kömür faturasını yılın en büyük tek gider kalemi hâline getirebilir. Bu nedenle bütçeyi hazırlarken geçmiş yıl yakıt faturalarını mutlaka inceleyin ve ısıtma maliyetini muhafazakâr biçimde tahmin edin.

Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamayın. Hem kayıt hem şeffaflık hem de güvenlik açısından banka havalesi ya da online ödeme yöntemleri kullanılmalıdır. Her ödeme için kat malikine makbuz ya da dekont bilgisi ulaşmalıdır; bu hem sizin hem de sakinlerin hukuki güvencesidir.

KMK m.20, vadesinde ödenmeyen aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini düzenlemektedir. Pratikte süreci şöyle işletin: önce yazılı hatırlatma (kısa mesaj, e-posta ya da kapıya not), ardından makul bir süre tanıma, karşılıksız kalınırsa noter ihtarı ve son adımda icra takibi. Tanıdıklık ortamında "bu kadar sert davranmam doğru mu?" kaygısı yaygındır; ancak tahsilat uygulamıyorsanız aidat ödeyen diğer sakinlere karşı haksızlık etmiş olursunuz.

Borçlu takibini ve otomatik hatırlatmaları tek yerden yönetmek için aidat takip programı hatırlatmaları sizin adınıza hazırlayıp onayınıza sunar; onayladığınızda gönderilir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kangal İçin Karar Rehberi

Bu sorunun Kangal özelinde dürüst bir yanıtı vardır: ilçe ölçeğindeki bir yerleşim yerinde profesyonel site yönetim şirketi arzı son derece sınırlıdır. Büyükşehirlerde çok bloklu sitelerin tercih ettiği bu model, Kangal gibi küçük-orta ölçekli ilçelerde genellikle erişilebilir değildir ya da maliyet-fayda dengesi kat maliklerini ikna etmemektedir.

Daire sayısı az olan apartmanlarda gönüllü kat maliki yöneticisi modeli hem en yaygın hem de en ekonomik çözümdür. Bu modelde asıl zorluk yöneticinin zamanı ve teknik bilgisidir. 20 daireden küçük yapılarda yönetim yükü ayda birkaç saat düzeyinde kalabilirken büyük sitelerde ya da merkezi ısıtmalı binalarda bu yük belirgin biçimde artar.

Üçüncü bir yol mevcut: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Hatırlatmalar, borç takibi, arıza kaydı, genel kurul hazırlığı gibi tekrarlayan işler sistematik hâle geldiğinde yöneticinin saatlerini almaktan çıkıp dakikalara iner; bu seçeneği ilerleyen bölümde ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Apartman ya da site yönetimi adına banka hesabı açmak için öncelikle vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir. Bunun için genellikle genel kurul kararını ya da kat malikleri kararını gösteren karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve kararın tasdikli örneği talep edilmektedir. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; Kangal Vergi Dairesi'ni ya da Sivas Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel liste öğrenin.

Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz. Hesabı kendi kişisel adınıza değil, yönetim adına açın. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki belirsizlik hem kişisel finansal risk hem de sakinlerin gözünde güvensizlik yaratır.

Sitenizde kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışanlar varsa SGK bildirimi ve işyeri kaydı yükümlülüğü doğmaktadır. İş güvenliği gereklilikleri de çalışan sayısına ve işin niteliğine göre şekillenmektedir. Bu konularda bir mali müşavirden destek almanız önerilir; değişen düzenlemeler güncel teyit gerektirmektedir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK'nın 29-32. maddeleri genel kurul sürecini düzenlemektedir. Yılda en az bir kez olağan toplantı yapmak zorunludur. Toplantıya davet, tarihten en az on beş gün önce imzalı ya da taahhütlü mektupla ya da kat mülkiyeti yönetim planında belirtilen yöntemle yapılmalı; gündem açıkça belirtilmelidir.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısının hem de arsa paylarının yarısından fazlasının temsil edilmesi şarttır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Alınan kararlar karar defterine yazılarak toplantıya katılan malikler tarafından imzalanır.

Yeni yöneticilerin en çok düştüğü üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddeleri belirtmemek (bu karaların iptal gerekçesi olabilir), on beş günlük süreye uymamak ve kararları karar defterine işlemeyip sözlü bırakmak. Dijital çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibini organize etmek ve karar defterinizi düzenli tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu ana kadar çizdiğimiz tablo açık: devir-teslim kaosunu çözmek, aidatları kovalamak, genel kurul bürokrasisini yönetmek, hukuki belirsizlikleri aşmak ve tüm bunları gönüllü bir yönetici sıfatıyla yapmak ciddi zaman ve bilgi gerektiriyor. SiteYönetim bu dertlerin tamamına tek bir platformdan cevap vermek üzere tasarlanmıştır.

AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderin

Şubat ayı aidatlarını tahsil etmeniz, gecikenlere nazik bir hatırlatma göndermeniz gerekiyor. Bunu yapmak için borçlu listesini açmak, her daireye ayrı mesaj hazırlamak ve tek tek göndermek yerine şunu yazmanız yeterli: "Bu ay aidatını ödemeyen dairelere nazik hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiselleştirilmiş hatırlatmaları hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez.

Kangal'ın sert kışlarında bu işlevsellik daha da belirgin hâle gelir. Diyelim ki kazan dairesinden arıza bildirimi geldi. "Kazan dairesi arızasını kaydet, sözleşmeli tesisatçıya iş emri hazırla" diye yazdığınızda AI Operatör arıza kaydını açar, iş emri taslağını hazırlar ve onayınızı bekler; onaylayana kadar hiçbir şey iletilmez. Bir genel kurul hazırlığında da aynı mantık işler: çağrı metni taslaklanır, gündem maddeleri sıralanır, vekâlet formu hazırlanır ve siz "gönder" diyene kadar bekler.

AI Operatör'ün her adımda onay beklemesi bir kısıtlama değil, bir güvencedir. Yönetim kararları sizindir; AI süreci hazırlar, siz onaylarsınız.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" sorusunu bir arkadaşınıza sorsanız muhtemelen "avukata git" yanıtını alırsınız. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla mahkeme emsal kararına dayanarak bu soruya KMK m.20 çerçevesinde somut, referanslı bir yanıt verir. Gecikme tazminatı hesabını gösterir, ihtarname ve icra sürecini adım adım anlatır, benzer davalarda nasıl karar verildiğini özetler.

Bir dürüstlük notu: AI Danışman yol gösterir ve olası çerçeveyi çizer; dava aşamasında ya da karmaşık hukuki durumlarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu şeffaflık bilinçli bir tasarım tercihidir; güvenilir rehberlik ile kör özgüven arasındaki fark burada açılır.

Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verme

SiteYönetim, yönettiğiniz sitenin performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve genel kurul tarihlerine uyum gibi ölçütler tek bir skora dönüşür. Yönetimi devraldığınız günkü karne 54 puansa ve altı ay sonra 81'e çıkmışsa bunu genel kurulda iki grafik yan yana koyarak gösterirsiniz; "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız.

Yeni bir yönetici için bu özelliğin değeri yalnızca hesap vermek değildir; mevcut durumu devraldığınız ilk gün nesnel biçimde ortaya koymak, ilerideki iyileşmenin temelidir.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve ilgili diğer roller ayrı portallara sahiptir. Kangal'da yaşayan kat maliki ile başka şehirde ikamet eden malik aynı yönetim altında olabilir. Malik İstanbul'daysa borcunu, ödeme geçmişini ve site duyurularını kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi portalı, genel kurul öncesinde rakamları bağımsız inceleyen denetçiye şeffaf erişim sağlar; bu şeffaflık gereksiz toplantı kavgalarını azaltır.

14 Gün Ücretsiz Başlayın

SiteYönetim bulut tabanlıdır: sunucu kurulumu yoktur, yazılım yüklenmez, tek bir apartmandan çok bloklu sitelere ve AVM'lere kadar aynı platform çalışır. 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı bilgisi girmeden kullanmaya başlamak için apartman yönetim programı sayfasını ziyaret edin.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Bir yöneticinin ilk yılı birbirini izleyen işler dizisidir: aidat topla, borçluyu takip et, arızayı çöz, genel kurula hazırlan, bütçeyi hazırla, denetçiye hesap ver. SiteYönetim'in modül yapısı bu kronolojiye göre düzenlenmiştir.

Para işleri: Online aidat tahsilatı, otomatik borç takibi ve hatırlatma, apartman muhasebe programı kapsamında e-Fatura ve gider yönetimi, işletme defteri ve gider paylaşımı modülleri bu kümededir. Kangal gibi merkezi ısıtma sisteminin yaygın olduğu binalarda kalorimetre ve sayaç okuma verileri sisteme girildiğinde aylık ısıtma maliyeti dairelere otomatik olarak dağıtılır; kış faturası kimin ne kadar ödeyeceği konusundaki tartışmalar bu modülle kapanır. Aidat takip programı ödeme hatırlatmalarını ve borç özetlerini otomatik hazırlar.

Operasyon modülleri: Arıza ve bakım takibi, teknik işletme kayıtları, duyuru ve SMS/push bildirimleri, otopark ve güvenlik yönetimi, ziyaretçi kaydı, personel ve bordro takibi, tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve belge arşivi bu kümede yer alır. İlk günden bir arıza geldiğinde kaydı sistem üzerinden açar, atamayı yaparsınız; kapanana kadar açık kalır, kapanınca belgelenir.

Rakip platformlarda bulunmayan özellikler — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Çatı yalıtımı onarımı, asansör bakım sözleşmesi ya da kar temizleme hizmetine ihtiyacınız olduğunda kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Kangal'daki ve çevre ilçelerdeki tedarikçilerden gelen teklifler sistemde karşılaştırılabilir biçimde görünür; en uygun teklifi genel kurula belgeleyerek sunabilirsiniz. Site içi esnaf ve ticaret ekosistemi ise sakinleri doğrudan birbirine bağlar. Bu iki özellik kategorisi rakip yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.

İlk yılınızın sonunda sıra devir-teslime geldiğinde raporlama ve devir-teslim modülü tüm belgeleri, mali özeti ve arıza geçmişini hazır çıktıya dönüştürür. "Bir öğleden sonra süren devir-teslim" artık slogan değil, sistemin doğal çıktısıdır.

Kangal'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Kangal'ın karasal iklimi, ilçenin yönetim takvimini ve bütçe önceliklerini doğrudan belirleyen bir faktördür. Kasım'dan Mart sonuna kadar sürebilen soğuk dönem, hem teknik hem mali hem de hukuki sorumluluklar açısından yöneticiyi hazırlıklı olmaya zorlar.

Yakıt Bütçesi ve Merkezi Isıtma Kararları

Merkezi ısıtma kullanan binalarda yakıt gideri, yıllık işletme bütçesinin en büyük tek kalemi olabilir. Bu kalemi öngörmek için geçmiş üç yılın faturalarına bakın, enerji birim fiyatlarındaki artış trendini hesaba katın ve ısıtma sezonunu muhafazakâr biçimde 5-6 ay olarak planlayın. Bütçe açığı kaçınılmaz görünüyorsa genel kurulda yaz-kış aidat farklılaştırması kararı alınabilir: ısıtma sezonunda daha yüksek, yaz aylarında daha düşük aidat. Bu karar yasal olarak mümkündür ve maliyet adaletini artırır.

Kar ve Buzla Hukuki Sorumluluk

Sitenin ya da apartmanın önündeki kaldırım, otopark ve ortak alan yollarının kar ve buzdan temizlenmesi yöneticinin sorumluluğundadır. Temizleme yapılmaması nedeniyle birisi düşerse hukuki sorumluluk söz konusu olabilir. Bu nedenle Kasım itibarıyla kar küreme sözleşmesini ya da protokolünü hazır bulundurun, kum/tuz deposunu kontrol edin ve gerekirse site sakinlerine yükümlülük hatırlatması yapın.

Kış Öncesi Bakım Takvimi

Soğuk hava öncesinde kontrol listesi şu kalemleri kapsamalıdır: kazan ve kombi bakımı (en geç Ekim başı), çatı ve derz kontrolü, ısıtma borusu yalıtımı, yangın merdiveni ve kapı kapama mekanizmaları, ortak alan aydınlatma sistemleri. Bakım ihmal edilirse hem arıza maliyeti hem de acil servis ek ücretleri katlanır. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yolunu sunar.

Kangal ve Çevresinde Site Yönetimi: Akıncılar'dan Yıldızeli'ne

Kangal, Sivas'ın geniş coğrafyasında komşu ilçelerle birlikte bir küme oluşturmaktadır. Bu ilçeler arasındaki yönetim ihtiyaçları benzer olmakla birlikte ölçek ve yapı türü açısından farklılaşmaktadır.

İlçe merkezine yakın ya da görece büyük nüfuslu ilçeler olan Merkez, Şarkışla, Gemerek ve Divriği'de çok katlı apartman stoku daha yoğundur; bu ilçelerde kayıt düzeni, aidat tahsilatı ve genel kurul süreci profesyonelleşme gerektiren bir karmaşıklığa ulaşabilir. Öte yandan Kangal, Gürün, Hafik ve Ulaş gibi orta ölçekli ilçeler gönüllü yönetici modelinin ağırlıklı olduğu kesimi oluşturmaktadır.

Daha kırsal ve küçük ölçekli ilçeler olan Akıncılar, Altınyayla, Doğanşar, Göl ova, İmranlı, Koyulhisar ve Suşehri'nde az daireli apartman sayısı baskındır. Bu yapılarda bina yönetimi tek kişinin üstlendiği ve basit defter düzeninin yeterli olduğu bir süreçtir. Yıldızeli ise kısmen tarımsal kısmen kentsel dokusu ile Kangal'a benzer bir profile sahiptir.

Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim'de Kangal merkezdeki bir apartmanla Altınyayla'daki bir site aynı panelden, herhangi bir kurulum olmaksızın yönetilebilir. Sivas genelindeki site yönetimi ihtiyaçları ve yasal çerçeve için Sivas geneli site yönetimi rehberine de bakabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal yükümlülükleri yalnızca KMK ile sınırlı değildir. Sitenizde kamera sistemi varsa, sakinlerin görüntülendiğini açıkça belirten bir aydınlatma metni asılması Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında zorunludur. Kat maliklerine ait telefon ve e-posta adresleri de kişisel veridir; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanabilir, üçüncü kişilerle paylaşamazsınız.

KMK m.38 uyarınca yönetici kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur. Bu, yöneticinin kasıt ya da ağır ihmali hâlinde doğan zararlardan şahsen sorumlu tutulabileceği anlamına gelmektedir. "Bilmiyordum" savunması çoğu zaman yeterli kabul edilmez; bu nedenle önemli kararları karar defterine işleyin ve genel kurul onayıyla alın.

Sitenizde çalışan istihdam ediyorsanız SGK bildirimi, yıllık izin, fazla mesai ve iş güvenliği yükümlülükleri başlamaktadır. İş güvenliği gereksinimleri çalışan sayısına ve işyeri tehlike sınıfına göre farklılaşmaktadır. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve zorunlu belgeleri hazır tutar; arşivleme ve erişim geçmişini kayıt altına alır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü yedi hatayı bilmek, bunları yaşamadan geçmek anlamına gelir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki hem mali risk yaratır; site adına ayrı hesap açılması zorunludur.
2. Elden para toplamak: Makbuzsuz tahsilat, ileride "ödedim/almadım" tartışmalarına zemin hazırlar. Banka ya da online ödeme zorunludur.
3. Karar defterini işlememek: Sözel kararlar geçersizdir; tüm kararlar yazılı, imzalı ve tarihli olmalıdır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündemsiz ya da eksik gündemli çağrıya dayanarak alınan kararlar mahkemede iptal edilebilir.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 gereği zorunludur; bütçesiz yönetim ilerleyen aylarda nakit krizine yol açar.
6. Gecikme tazminatı uygulamamak: Tahsilatta tolerans, düzenli ödeme yapan maliklere karşı haksızlıktır ve borçlanma davranışını normalleştirir.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Kangal'da kazan ya da kombi bakımını son dakikaya erteleyen yönetici ilk yoğun soğukta servis kuyruğuyla tanışır. Eylül-Ekim penceresi kaçırılmamalıdır.