Bigadic'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzenlemek, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Balıkesir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmekte; Bigadic'deki binanın tipine ve donanımına göre bu aralıkta konumlanacaktır. Balıkesir'in Marmara Bölgesi'ndeki konumu, deprem risk kuşağı ve hem kentsel hem kırsal dokusu, yöneticinin gündemine özgü sorular sokabilmektedir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Bigadic koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden ve zaman alan kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Bigadic'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetim görevi size devredildiği anda dört temel yükümlülük başlar: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları işletmek ve her yıl genel kurula hesap vermek. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu dört görevi yöneticinin asli sorumluluğu olarak tanımlar.
Bigadic, Balıkesir iline bağlı; il merkezine görece yakın, hem kentsel dokunun belirginleştiği merkezde hem de çevresinde kırsal yerleşim dokusunun sürdüğü bir ilçedir. Bu karma yapı, yöneticinin önüne farklı ölçek ve nitelikteki binalar çıkarabilmektedir: merkez mahallelerindeki birkaç katlı apartmanlar ile daha yeni dönemde inşa edilmiş, ortak alan ve donanım içeren site yapıları aynı ilçede bir arada bulunabilmektedir.
Balıkesir genelinde binlerce apartman ve site aynı hukuki çerçeve altında yönetilmektedir. Bigadic'de görevi devraldığınız bu hafta, Balıkesir'in diğer ilçelerinde de yüzlerce yönetici aynı devir sürecini yaşıyor. Yani karşılaştığınız sorular bilinmeyen değil; çözümleri de belgelenmiş durumda.
Önce envanterinizi çıkarın, sonra süreçleri kurun. Bu rehber tam olarak o sırayı takip ediyor.
İlk 30 Gün: Bigadic'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk otuz günde yapılacaklar listesi dört haftaya bölündüğünde hiçbir adım ağır gelmez. Haftaları sırayla kapatın; her birinin sonunda elinizde somut bir belge ya da çalışan bir sistem olsun.
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
Önceki yöneticiden alınması gereken belgelerin tam listesini yazılı olarak isteyin ve bir devir-teslim tutanağı imzalatın. Bu tutanakta şunlar mutlaka yer almalıdır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstresi, kasa mevcudu, yüklenici ve tedarikçi sözleşmeleri, borçlu kat malikleri listesi ve alacak-borç özeti.
Tutanaksız devir, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır. "Eski yönetici döneminde biriken borç" tartışmaları, tutanakla kapatılır; tutanaksız bırakılırsa size kalabilir.
Defterleri aldıktan sonra karar defterindeki son birkaç yılı okuyun. Genel kurulda hangi kararların alındığını, hangi taahhütlerin verildiğini ve hangi itirazların kayıt altına girdiğini bilmek, önünüzdeki dönem için haritanızı çıkarır.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Sitenin bankadaki hesabını kontrol edin. Hesap kişisel adınıza açılmışsa ya da eski yöneticinin adıyla devam ediyorsa, yönetim adına yeni bir hesap açın. Kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki açıdan riskli hem de kat maliklerinin güvenini sarsar.
Aidat borcunu listelemek bu haftanın en önemli işidir. Kimin ne kadar ay borçlu olduğunu bankadan ve eski defterden karşılaştırarak netleştirin. Balıkesir genelinde tahsilat güçlükleri yöneticilerin en sık yakındığı konular arasında yer almaktadır; erken tespitle zamanında aksiyon alırsınız.
Bekleyen faturaları da bu hafta gözden geçirin: elektrik, su, asansör bakımı, sigorta primleri. Vadesi geçmiş fatura varsa önem sırasına göre sıraya koyun.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Listeyi güvenli bir ortamda saklayın.
Duyuru kanalınızı bu hafta kurun: ilan panosu, WhatsApp grubu ya da dijital platform fark etmeksizin, tüm malikler aynı kanalı takip etmeli. Farklı kaynaktan farklı bilgi giden sitede söylenti ve anlaşmazlık kaçınılmazdır.
Arıza ve talep kayıt yönteminizi de belirleyin. Sözlü bildirimler unutulur, kayıt altına alınmayan arızalar sahipsiz kalır. Site yönetim yazılımı ile devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kaydını ilk günden hazır hale getirebilirsiniz; 14 günlük ücretsiz deneme tam bu ilk ay için tasarlanmış gibidir.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 gereği her yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje gider tahminlerini, gelir (aidat) planını ve varsa yedek akçeyi kapsar; genel kurula sunulup onaylanır.
Bigadic'de bina yaşı ve yapı tipine göre bakım takviminizi bu hafta oluşturun. Deprem açısından risk taşıyan Balıkesir'de bina sigortası (DASK) durumunu da gözden geçirmek bu haftalık planın doğal bir parçası olmalıdır. Binanın ortak alan sigortası ve sigorta poliçesi geçerliliği kayıt altında olsun.
Bigadic'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Balıkesir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır ve her binanın kendine özgü gider yapısına göre değişir. Bigadic'deki eski ve küçük ölçekli apartmanlarda alt bant daha gerçekçiyken, yeni yapılarda ortak alan çeşitliliğine bağlı olarak üst banda yaklaşılabilir.
Aidatı belirleyen yasal çerçeve KMK m.20'dir: giderlerin kat maliklerine arsa payı oranında ya da eşit biçimde dağıtılması esas olup yönetim planı farklı bir yöntem öngörmüşse o hüküm geçerlidir. Uygulamada yönetici önce yıllık gider tahminini çıkarır, bu rakamı 12'ye böler ve daire sayısına ya da arsa payına dağıtarak aylık aidat miktarını bulur. Bu miktar işletme projesiyle genel kurula sunulur ve onaylanır.
Bigadic'de aidat miktarını belirleyen başlıca kalemler şunlardır: ortak alan elektriği, asansör bakımı ve sigortası, temizlik, bahçe bakımı, kapıcı veya güvenlik istihdamı varsa bordrosu. Balıkesir'in Marmara iklimine rağmen bazı bölgeleri ısıtma maliyetlerinin de önemli bir kalem oluşturabildiğini göstermektedir; merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yakıt ve kazan bakımı gider bütçesinin önemli bir bölümünü alır.
Sitenizin gider kalemlerini girip daire başına düşen aylık aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; ücretsiz ve kayıt gerektirmez.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka transferidir; elden para kabul etmek hem hesap tutmayı zorlaştırır hem de ileride söz konusu ödemeyi ispat etmenizi imkansız kılabilir. Site adına açılan banka hesabının IBAN bilgisini tüm kat maliklerine bildirin ve her ödemenin açıklamasına daire numarası yazdırılmasını isteyin.
Ödeme yapmayanlar için süreç şu sırayı izler: önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarnamesi, gerekirse icra takibi. KMK m.20 uyarınca geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Gecikme tazminatını uygulamak hem yasal hakkınız hem de düzenli ödeyen kat maliklerine karşı bir adalet meselesidir.
Hatırlatmaları belgelenmeden yürütmek zaman kaybettirir. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları kurulduğunda hem yazışma geçmişi kayıt altına girer hem de tahsilat oranı belirgin biçimde artar.
Uzun süreli ödememe halinde (çoğu kaynakta iki ayı aşan gecikme kritik eşik olarak belirtilir) noter ihtarını göndermeden icra başlatmayın; ihtarname belgesi icra sürecinde zorunludur. Hukuki süreçlerde avukat desteği almak gecikme borcunu ve mahkeme masraflarını karşılayan bir yatırım olabilir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Bigadic İçin Karar Rehberi
Bigadic ölçeğinde bir ilçede profesyonel site yönetim şirketi seçeneği Balıkesir il merkezine kıyasla daha sınırlı kalabilmektedir. Bu gerçek, küçük ve orta ölçekli ilçelerde gönüllü yönetici modelini pratikte baskın kılmaktadır.
Aşağıdaki karşılaştırma, karar vermenize yardımcı olmak için dürüst bir çerçeve sunmaktadır:
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Maliyet | Düşük (zaman maliyeti var) | Aylık yönetim ücreti (aidata ek) |
| Uygulama kolaylığı | Bağımlı: yöneticinin bilgi ve zamanına göre değişir | Standart süreçler, deneyimli kadro |
| Şeffaflık | Doğrudan, malikler yakından izler | Raporlamaya bağlı; sözleşme önemli |
| Bigadic'de bulunabilirlik | Her zaman mümkün | Sınırlı; il merkezinden hizmet verebilir |
| İdeal ölçek | 20 daireye kadar, az donanımlı binalar | 50+ daire, çok bloklu siteler |
Pratik bir üçüncü yol daha var: gönüllü yönetici olarak görevin başında kalırsınız, ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devrediniz. Bu kombinasyon, özellikle Bigadic gibi profesyonel şirket erişiminin kısıtlı olduğu ilçelerde maliyeti düşük tutarken yönetim kalitesini yukarı çeker. Bu yaklaşımı ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site yönetiminin resmi kayıtlarını eksiksiz tutmak hem yasal bir zorunluluk hem de kat maliklerine güven verir. Bu adımları atlamak ileriden büyük sorunlara kapı aralar.
Önce vergi numarası: Site adına banka hesabı açmak için çoğu bankada bir vergi numarası talep edilmektedir. Vergi dairesine başvururken genellikle karar defterinden yönetici atanmasına ilişkin kararın onaylı fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyannamesi istenir. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Bigadic'de bağlı Vergi Dairesi'ni arayarak güncel gereklilikleri teyit edin.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına banka hesabını açın. Bu hesapta kişisel paranızla site parasını hiçbir koşulda karıştırmayın; bunu yapmak hem kendi sorumluluğunuzu artırır hem de hesap şeffaflığını ortadan kaldırır.
Sitenizde kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülükleri de başlar. İş güvenliği gereklilikleri ve gelir vergisi stopajı konularında güncel uygulamanın teyidi için bir mali müşavire danışmanızı öneririz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılır ve toplantıdan en az 15 gün önce gündem içeren imzalı ya da taahhütlü bir çağrı ile malikler davet edilir. Çağrıda gündem belirtilmezse o toplantıda alınan kararlar ilerleyen dönemde itiraz konusu olabilir.
Toplantı yeter sayısı (nisap) meselesine dikkat edin: ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk aranır. Bu nisap sağlanamazsa yapılan ikinci toplantı, katılanların çoğunluğuyla toplanabilir. Yönetim planı daha ağır nisap öngörmüşse bu hüküm geçerlidir.
Toplantıda alınan her karar, oturumu aynı gün karar defterine işlenip tüm katılımcılara imzalatılmalıdır. İmzalanmamış karar defteri girişi hukuki değer taşımayabilir.
Yeni yöneticilerin genel kurulda yaptığı üç yaygın hata şunlardır:
- Çağrıda gündem maddesi belirtmemek: Gündemsiz çağrıyla toplantı yapılabilir ancak alınan kararlar itiraz riskiyle karşı karşıya kalır.
- Vekalet belgelerini toplantıda kontrol etmemek: Geçersiz vekaletle oy kullanılırsa nisap hesabı bozulabilir.
- Kararları toplantı sonrasına bırakmak: Karar defteri tutanağı toplantı günü hazırlanıp imzalanmalıdır; ertesi güne kalan tutanak tartışma yaratır.
Çağrı metnini hazırlamak, vekalet takibini yürütmek ve dijital karar defterini düzenli tutmak için genel kurul yazılımı bu adımların tamamını tek platformdan yönetmenizi sağlar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberde şimdiye kadar devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi ve resmi kayıt işlemleri üzerinden geçtiniz. Bu konuların her biri ayrı bir zaman ve dikkat talep ediyor. SiteYönetim, bu yükü taşımanıza yardımcı olan, ancak hiçbir zaman sizin onayınız olmadan harekete geçmeyen bir platform olarak çalışır.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Asistan
Düşünün: Bu ayın aidatlarını takip etmek istiyorsunuz ve gecikmiş daireler var. AI Operatör'e "Şubat aidatlarını ödemeyenlere nazik bir hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. Sistem borçlu listesini çıkarıyor, her daireye uygun bir hatırlatma mesajı hazırlıyor ve size sunuyor. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmiyor.
Bigadic'deki bir apartmanda ortak alan arızası bildirildiğinde süreç de aynı mantıkla işler: AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tamirciye ya da teknik servise iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızı bekler. Onay vermeden iş emri iletilmez. Bu onay adımı hem doğruluk hem de güven açısından zorunludur; sistem sizi devre dışı bırakmaz, aksine gündelik iş yükünüzü üstlenirken sizi bilgilendirilmiş tutar.
Genel kurul yaklaştığında AI Operatör çağrı tarihini ve 15 günlük süreyi hatırlatır, gündem taslağını hazırlar ve vekalet takibini düzenler. KMK'nın zorunlu kıldığı süre şartını yazılım size hatırlatır; siz de asıl kararları vermeye odaklanırsınız.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yönlendirme
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen kat malikine yasal olarak ne yapabilirim?" sorusuyla karşılaştığınızda, AI Danışman ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak size olası adımları açıklar: gecikme tazminatı uygulama, noter ihtarnamesi, icra takibi. Her adımın koşullarını, sırasını ve risklerini öğrenirsiniz.
Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir, süreci özetler ve emsal bilgisini önünüze serer; dava ya da icra aşamasında avukatınızın yerini tutamaz. Bu sınırın açıkça belirtilmesi hem dürüstlüğün hem de doğru kararlar almanızın gereğidir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlanmış Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar. Bu puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve benzeri ölçütleri bütünleşik olarak yansıtır. Bigadic'deki sitenizin yönetimini devraldığınız gündeki karne puanı ile altı ay sonraki puan arasındaki farkı genel kurulda yan yana gösterebilirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve esnaf gibi farklı roller platforma kendi özel portalından erişir. Balıkesir'deki başka bir şehirde yaşayan bir malik, Bigadic'deki dairesinin aidat borcunu kendi portalından görür; sizi aramaz, sizi bekletmez. Denetçi portalı ise gelir-gider kayıtlarına şeffaf erişim sağlayarak "bu para nereye gitti?" tartışmalarını kökünden önler.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
Kredi kartı bilgisi girmeden, herhangi bir kurulum yapmadan, tek apartmandan çok bloklu büyük sitelere uzanan ölçekte 14 gün boyunca tüm modülleri deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programı sayfasından başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılındaki iş akışını üç kümeye ayırmak, hangi modülün hangi sorunu çözdüğünü netleştirir.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ve e-Fatura yönetimi, gider paylaşımı ile sayaç okuma, işletme defteri tutma — bu dört kalem yöneticinin zamanının büyük bölümünü alır. Bigadic'de merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kalorimetre okumalarına dayalı ısıtma giderinin dairelere doğru dağıtılması hesap tartışmalarının en yaygın kaynağıdır. Sayaç ve gider paylaşımı modülü bu dağıtımı tartışmasız ve belgelenmiş biçimde gerçekleştirir. Apartman muhasebe programı aynı zamanda e-Fatura entegrasyonu ile genel kurula sunulacak mali tabloları otomatik olarak hazır hale getirir.
Operasyon
Arıza ve bakım takibi, duyuru ve bildirim yönetimi, otopark ve ziyaretçi takibi, personel ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belgelerinin arşivlenmesi — tüm bu iş kalemleri tek platformda toplanır. Deprem açısından dikkat gerektiren Balıkesir'de DASK poliçesi ve ortak alan sigortası belgelerinin güncel ve erişilebilir tutulması da bu modül aracılığıyla yönetilebilir.
Aidat takip programı sayesinde operasyon sürecinin nakit akışı boyutu da anlık izlenebilir hale gelir; tahsilat oranı ve gecikme raporları genel kurula hazırlanırken zaman kaybetmezsiniz.
Rakip Yazılımlarda Bulunmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül SiteYönetim'i benzer ürünlerden ayıran gerçek farklılaştırıcılardır. Bigadic'deki tedarikçilerden çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenlemesi için teklif toplamak istediğinizde kapalı kapılar ardında pazarlık yapmak zorunda kalmazsınız. İhale Portalı aracılığıyla iş tanımını yayınlar, teklifleri şeffaf ve kayıt altında alır, karşılaştırırsınız ve genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Üç teklifle sonuçlandırılan bir ihale, "bu işi neden bu firmaya verdik?" sorusunu yanıtlamış olarak genel kurulu geçmenizi sağlar.
Mahalle Pazaryeri ise sakinler ve yerel esnaf arasında site içi ticaret ve ilan platformu işlevi görür; benzer ölçekteki rakip yazılımlarda bu işlev bulunmaz.
Son olarak: Raporlama, denetim ve devir-teslim modülleri birlikte çalışır. Görev süreniz tamamlandığında devir-teslim süreci bir öğleden sonraya sığar; bunu sağlayan, yönetim boyunca kayıt altında tutulan belgeler ve sistematik arşivdir. H2-2'de başladığınız devir-teslim sürecinin kapanış halkası buradadır.
Bigadic'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Bigadic'nin yönetim gündemini şekillendiren iki temel koşul öne çıkar: Marmara Bölgesi'ndeki deprem risk kuşağı ve Balıkesir'in hem kentsel hem kırsal dokusu.
Deprem Riski: DASK, Ortak Alan Sigortası ve Güçlendirme Kararı
Balıkesir deprem açısından orta-yüksek risk bölgesinde yer almaktadır. Bu gerçek, yöneticinin bazı yükümlülüklerini doğrudan etkiler. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) her bağımsız bölüm için yasal zorunluluktur; pek çok kat malikinin poliçesini yenilemeyi unuttuğu ya da eksik bedelle yaptırdığı görülmektedir. Yönetici olarak kat maliklerini bu konuda bilgilendirmek sorumluluğunuz dahilindedir; bununla birlikte bireysel poliçelerden yasal olarak siz sorumlu değilsiniz.
Sitenin ortak alanlarına ilişkin yangın ve deprem sigortasını ise yöneticinin bizzat takip etmesi gerekir. Bu poliçenin vadesi, güvence kapsamı ve prim ödemeleri yönetim belgelerine işlenmelidir.
Bina güçlendirmesi gündeme geliyorsa karar nisabına (toplantı yeter sayısı) dikkat edin: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yapının güçlendirilmesi kararı özel çoğunluk şartlarına tabidir; olağan gider kararlarından farklı bir nisap aranır. Konuya ilişkin hukuki çerçeveyi güncel mevzuata göre avukat ya da uzman danışmandan teyit etmenizi öneririz.
Kentsel ve Kırsal Doku Farkı
Bigadic merkez ile çevre köy ve mahalleler arasındaki yapı farklılığı, yönetim ihtiyaçlarını da ayrıştırır. Merkezdeki çok katlı apartmanlarda asansör, ortak alan temizliği ve güvenlik gibi kalemler aidatın baskın gider maddelerini oluşturur. Daha küçük ölçekli ya da eski yapılarda ise bu kalemler yerini rutin bakım ve küçük onarımlara bırakır; yönetim daha sade ama defterlerin tutulması açısından aynı özen gerektirir.
Binanızın tipine uygun gider planlaması için sigorta ve acil durum belge yönetimi modülü, poliçe tarihlerini ve bakım kayıtlarını merkezi bir arşivde tutar; denetim ya da hasar anında bu kayıtlara anında erişebilirsiniz.
Bigadic ve Çevresinde Site Yönetimi: Balıkesir İlçeleri
Balıkesir'in 20'yi aşkın ilçesi birbirinden farklı konut dokuları sunar. Site yönetimi sorunlarının özü hukuki açıdan aynı olsa da ölçek, yapı tipi ve ulaşım imkanları ilçeye göre belirgin farklılıklar yaratır.
Bir kümede Karesi, Altıeylül gibi il merkezine ait büyük ilçeler yer alır: çok katlı apartman yoğunluğu yüksek, profesyonel yönetim şirketi arzı görece geniş ve site ölçekleri büyük. Bandırma ve Erdek sahil dinamikleriyle; Edremit, Ayvalık ve Burhaniye ise turizm ve yazlık kullanımın belirginleştiği bir dokuyla öne çıkar. Bu ilçelerdeki yöneticiler sezonluk doluluk ve uzaktan malik iletişimi gibi sorularla da ilgilenmek durumunda kalır.
İkinci kümede Bigadic, Balya, Dursunbey, Kepsut, İvrindi, Havran ve Gömeç gibi orta ve küçük ölçekli ilçeler bulunur. Bu ilçelerde bina sayısı görece az, gönüllü yönetici modeli yaygın, profesyonel şirket erişimi sınırlıdır. Manyas, Gönen ve Susurluk ise tarımsal ağırlıklı dokusuyla daha küçük ölçekli konut yönetimi ihtiyacına sahiptir.
Bulut tabanlı bir platform olan SiteYönetim, Bigadic'teki apartmanla Bandırma'daki siteyi aynı panelden, herhangi bir kurulum olmadan yönetmenize imkan tanır; il içinde nerede olursanız olun yönetim sürekliliği sağlanır. Balıkesir'deki tüm ilçeler için ortak çerçeveyi Balıkesir geneli site yönetimi sayfasında bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları KMK m.38 kapsamında geniş tutulmuştur: site adına imza atmak, sözleşme yapmak, dava açmak ve açılan davalarda siteyi temsil etmek vekil sıfatıyla size aittir. Bu sorumluluk bilinçle taşındığında yönetilebilirdir.
KVKK açısından iki konu öne çıkar. Birincisi kamera kayıtları: binadaki güvenlik kameralarının varlığı ve kayıt kapsamı için aydınlatma metni hazırlanmalı, ortak alanlara asılmalıdır. İkincisi kat malikleri ve sakinlerin iletişim bilgileri: bu liste kişisel veridir, yalnızca site yönetimi amacıyla tutulabilir ve amaç dışı kullanılması KVKK ihlali oluşturur.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK kaydı, asgari ücret uyumu, izin takibi ve iş güvenliği yükümlülükleri başlar. Bu konulardaki güncel pratiklerin mali müşavir teyidiyle yürütülmesini öneririz.
KVKK aydınlatma metinleri, imzalı belge arşivi ve yasal uyum takibi için site yönetim yazılımı içindeki uyum modülü ilgili dokümanları hazır biçimde sunar ve arşivler.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük bölümü aynı hataları yapar. Bu listeyi okuyun ve geçmişe değil, sizi bekleyen risklerden kaçınmak için okuyun.
- Kişisel hesapta site parasını tutmak: Hem hukuki risk yaratır hem de hesap şeffaflığını ortadan kaldırır. Site adına ayrı banka hesabı açmak zorunludur.
- Elden para toplamak: Makbuz kesilse bile elden tahsilat ileride "ödeme almadım" iddiasına karşı sizi savunmasız bırakabilir. Tüm ödemeler banka yoluyla alınmalıdır.
- Karar defterini işlememek ya da eksik tutmak: Toplantıda alınan kararlar aynı gün deftere geçirilip imzalanmadığında hukuki geçerlilikleri zayıflar.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeyen toplantılarda alınan kararlar kat maliklerinden biri tarafından itiraz konusu yapılabilir.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 bu projeyi zorunlu kılar; yapılmadığında aidat belirlemeniz hukuken sorgulanabilir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyen kat maliklerine karşı adaletsizlik yaratır ve geciken ödemelerin birikmesine zemin hazırlar. Gecikme tazminatı yasal bir araçtır, ceza değil.
- Devir-teslim tutanağı almadan görevi devralmak: Önceki dönemin borçları ya da eksik belgeleri size fatura edilebilir. Tutanaksız devir, imzalanmamış bir çek gibidir.
İlk 30 gün için yol haritanız hazır, mevzuat çerçeveniz netleşti. Şimdi sıra bu bilgiyi hayata geçirmeye geldi. SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz — tek daireli bir apartmandan çok bloklu büyük sitelere kadar, kurulum yapmadan, tarayıcınızdan başlayabilirsiniz. Ücretsiz denemeyi başlatın. Aidatlarınızı hesaplamak ve daire başına düşen tutarı görmek için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.