Altieylul'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Balıkesir'in il merkezi ilçesi olarak Altieylul, yoğun kentsel dokusu ve çok bloklu konut siteleriyle hem yönetim sorumluluğunu hem de bürokratik yükü artırıyor. Balıkesir genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Altieylul'deki asansörlü ve güvenlikli sitelerde bu tablonun üst bandına yaklaşmak olağan. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve yasal yükümlülüklerinizi Altieylul koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Altieylul'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesi size dört temel yükümlülük yükler: karar ve işletme defterlerini usulüne uygun tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları kullanılabilir durumda tutmak ve hesabı genel kurulda kat maliklerine vermek. Bu dört başlık ilk bakışta yönetilebilir görünür; asıl güçlük, hepsinin aynı anda başlaması ve mevzuatı bilmeden atılan her adımın sonradan düzeltilmesi gereken bir hata olmasıdır.
Altieylul, Balıkesir'in en kalabalık ve en kentsel ilçesidir. İl merkezine olan yakınlığı ve hızlı nüfus artışı, ilçedeki konut stoğunu hem çeşitlendirmiş hem de yönetim karmaşıklığını artırmıştır. Buradaki apartmanların bir bölümü birden fazla bloktan oluşan toplu yapı statüsündedir; bu yapılarda KMK'nın toplu yapıya ilişkin özel hükümleri devreye girer ve yönetim kurulunun yetki sınırları farklılaşır. Yeni yönetici olarak hangi yapı tipini devraldığınızı ilk iş olarak netleştirmeniz gerekiyor.
Balıkesir'deki binlerce apartman, sizinle aynı süreci her gün yaşıyor. Hata öğretici ama pahalıdır; bu rehber o hatalardan kaçınmanızı sağlamak için hazırlandı.
İlk 30 Gün: Altieylul'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek amacı devre fiziksel ve belgeli olarak hakim olmaktır. Eski yöneticiden aşağıdakileri imzalı tutanakla teslim alın:
- Karar defteri ve işletme defteri (son genel kurul kararları dahil)
- Site adına açılmış banka hesabının cüzdanı veya internet bankacılığı erişim bilgileri
- Kasadaki nakit ve son mutabakat belgesi
- Tüm aktif sözleşmeler: temizlik, güvenlik, asansör, bahçe, sigorta
- Borç ve alacak listesi: hem ödenmemiş aidat hem de ödenecek fatura listesi
- Ortak alan anahtarları, teknik oda şifreleri, kapı kumandaları
Tutanakta yer almayan her belge ilerleyen dönemde sorun çıkarabilir. Özellikle banka hesabı erişimini ve sigorta poliçelerini ilk gün netleştirin; poliçe yoksa sitenin DASK yükümlülüğü ve ortak alan sigortası meselesi derhal gündemin başına alınmalıdır.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
İkinci haftada sitenin gerçek mali durumunu ortaya çıkarın. Banka hesabını site adına teyit edin; kişisel hesaplarda site parası kalmışsa site hesabına geçirin. Aidat borçlusu listesini oluşturun: kim ne kadar borçlu, en eski borç ne zaman başlamış, daha önce ihtarname gönderilmiş mi? Bu listeyi çıkarmanın en temiz yolu banka ekstresiyle kat mülkiyeti listesini karşılaştırmaktır.
Altieylul'deki sitelerde çok bloklu yapı yönetimi söz konusuysa, her bloka ait gider kalemlerini ayrı ayrı takip etmek, ilerleyen dönemde kat malikleri arasındaki itirazları minimize eder. Bekleyen faturaları da bu hafta sıralayın: asansör bakımı, ortak alan elektriği, temizlik gibi kalemler fatura kesilmeden önce birikmiş olabilir.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracılarla iletişim kanalını bu haftada kurun. İletişim listesi oluştururken KVKK'yı aklınızda bulundurun: bu liste kişisel veridir ve yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Arıza ve talep bildirimlerinin nasıl yapılacağını belirleyip kat maliklerine duyurun; belirsizlik kaldığında her sakin farklı kanaldan ulaşmaya başlar ve hiçbir talep kayıt altına alınamaz.
Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanıyorsanız, devir-teslim belgelerini, borçlu listesini ve arıza kayıt sistemini ilk günden dijitale taşıyabilirsiniz; ilk 30 gün için bundan daha kısa bir başlangıç yolu yoktur.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK'nın 37. maddesi, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bütçeyi gerçekçi tutun: Altieylul'deki sitelerin çoğu asansör, ortak alan aydınlatması, güvenlik ve temizlik kalemlerini taşıyor. Bunlara ek olarak bina yaşına göre belirli dönemlerde boyama, çatı bakımı veya mekanik sistem revizyonu gerekebilir. İlçede deprem riski Balıkesir geneli için dikkate alınması gereken bir faktördür; bina güçlendirme kararı toplantı gündemine girecekse nisap (toplantı yeter sayısı) gereksinimlerini şimdiden araştırın.
Altieylul'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Altieylul için bağımsız bir aidat istatistiği yayımlanmamaktadır; ancak Balıkesir genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir. Bu aralık il geneli ortalamasıdır: güvenlik, asansör, spor alanı ve otopark gibi ortak hizmetleri olan, çok bloklu sitelerde üst banda yaklaşılır; eski ve küçük binalarda ise alt banda yakın bir rakamda karar kılınır. Altieylul'deki kentsel doku ve il merkezine yakınlık göz önüne alındığında, ilçede asansörlü sitelerin yaygın olduğu söylenebilir; bu da birçok binanın aralığın orta ve üst kesiminde konumlandığını gösterir.
Aidatın nasıl belirleneceğini ise KMK'nın 20. maddesi düzenler. Temel iki yöntem mevcuttur: giderler kat maliklerine eşit şekilde paylaştırılır ya da arsa payı oranında dağıtılır. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında yazılıdır; yönetim planınızda bir düzenleme yoksa genel kurul karar verir. Ardından yıllık gider tahmini yapılır, daire sayısına bölünür ve aylık aidat rakamı çıkar. Bu hesabı hazırlarken sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Balıkesir'deki toplu yapılarda gider kalemleri blok bazında ve ortak alan bazında ayrışabilir. Bu ayrımı yönetim planı net şekilde tanımlıyorsa uygulamak kolaydır; tanımlamıyorsa genel kurulda bir karar aldırmak hem şeffaflık hem de ilerleyen dönemde çıkabilecek anlaşmazlıkları önleme açısından önemlidir.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka havalesi veya online ödeme sistemidir. Elden nakit toplamak hem kayıt düzenini zorlaştırır hem de ileride "ödedim, makbuz almadım" anlaşmazlıklarının zeminini hazırlar. Site adına açılan banka hesabına yapılan her ödeme kendiliğinden kayıt altına girer; bu durum hem yöneticiyi hem de kat maliklerini korur.
Ödemeyen kat malikine karşı izlenecek yol KMK m.20'de belirlenmiştir. Geciken ödemelere aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilebilir. Pratik sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma (SMS ya da taahhütlü mektup), yanıt yoksa noter kanalıyla ihtarname, sonuç alınamazsa icra takibi. Dava aşamasında mahkeme, binadaki bağımsız bölüme haciz uygulanmasına da hükmedebilir.
Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programından yararlanabilirsiniz; hatırlatmalar otomatik gider, siz yalnızca onaylamayan ya da yanıt vermeyen maliklere odaklanırsınız.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Altieylul İçin Karar Rehberi
Profesyonel yönetim şirketi tutmak her site için doğru tercih değildir. Altieylul, Balıkesir'in il merkezi ilçesi olduğundan profesyonel yönetim hizmeti sunan firmalar il geneline kıyasla daha erişilebilirdir. Ancak bu şirketleri doğru seçim yapmanın garantisi olarak görmemek gerekir.
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Yönetim Şirketi |
|---|---|---|
| Maliyet | Düşük (ek ücret yok veya sembolik muafiyet) | Aylık sabit ücret + daire başı pay |
| Uygundur: blok/daire sayısı | 1–2 blok, 8–40 daire | 3+ blok, 50+ daire veya toplu yapı |
| Şeffaflık | Doğrudan denetim, tam görünürlük | Raporlamaya bağlı; denetçi ataması önemli |
| Uzmanlık ihtiyacı | Araç ve rehberle karşılanabilir | Yerleşik süreçler var; kalite firmaya göre değişir |
| Hukuki yük | Yönetici sorumluluk taşır (KMK m.38) | Paylaşılır; sözleşmede net tanımlanmalı |
Çok bloklu toplu yapılarda Altieylul'de profesyonel şirket tercihinin ağırlığı artmaktadır; çünkü personel yönetimi, ihale takibi ve bloklar arası gider paylaşımı gönüllü bir yöneticinin zamanını hızla tüketebilir. Öte yandan küçük ve orta ölçekli binalarda üçüncü bir yol daha gerçekçidir: kendiniz yönetin, ağır idari yükü yazılıma devredin.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site yönetimi adına banka hesabı açmak için pratikte bir vergi numarasına ihtiyaç duyulur. Bu numara, yönetim kurulunun ilgili vergi dairesine başvurmasıyla alınır. Başvuruda genellikle şu belgeler istenir: son genel kurul karar defteri fotokopisi, yönetici seçimine ait karar örneği ve yöneticinin kimliği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Balıkesir'deki ilgili vergi dairesini telefonla arayarak teyit etmenizi öneririz.
Vergi numarası alındıktan sonra site adına ayrı bir banka hesabı açın. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın: bu durum hem hukuki sorumluluk hem de ileride yapılacak denetime ilişkin ciddi riskler doğurur. Site parasının kişisel hesapta görünmesi, mal varlığı karışıklığına ve genel kurulda hesap verememeye yol açar.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi çalışan istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü başlar ve iş güvenliği gereklilikleri devreye girer. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmeniz önerilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK'nın 29-32. maddeleri genel kurul sürecini ayrıntılı düzenler. Yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce, gündemi açıkça belirten imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılır; bu süre ve şekle uyulmaması, alınan kararların sonradan iptale konu olmasına neden olabilir.
İlk toplantıda geçerli karar için iki koşulun aynı anda sağlanması gerekir: kat malikleri sayısının ve arsa paylarının salt çoğunluğu. Bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanların oluşturduğu çoğunlukla yapılabilir. Kararlar, toplantı sonrasında karar defterine geçirilir ve imzalanır.
Sık yapılan üç hataya dikkat edin: çağrıda gündem maddesi belirtmemek (bu durumda o maddeye oy verilemez), nisabı (toplantı yeter sayısını) ilk toplantıda karşılayamayacağını öngörerek ikinci toplantıyı önceden planlamamak ve alınan kararları karar defterine geçirmemek. Çağrı metni hazırlığı, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız tüm süreçler — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — SiteYönetim'de tek bir çatı altında buluşur. Her özellik somut bir sorunun cevabıdır.
AI Operatör: Rutin İşleri Sizin Onayınızla Otomatiğe Bağlar
Ayın sonunda "Bu ayki aidatları tahsil et, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daire için kişiselleştirilmiş hatırlatma mesajını hazırlar ve size sunar. Sizin onayınız olmadan hiçbir şey gönderilmez. Onayladıktan sonra sistem gönderir, kaydeder ve takibe alır.
Altieylul'deki çok bloklu sitelerde operasyonel senaryo daha karmaşık olabilir. Birden fazla blokta açık arıza bildirimleri birikiyor, her blokun farklı tedarikçileri var ve personel takvimi yönetilmesi gerekiyor. Bir kat maliki ortak alan asansörünün arızasını bildirdi diyelim: AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli asansör firmasına iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay verdiğinizde iş emri gider. Arıza sürecini başka bir yöneticiye ya da saate bırakmadan kapatabiliyor olmanız hem sakinlere hem de size güven verir.
DASK yenileme hatırlatması, sigorta poliçesi süre takibi veya olağan genel kurul çağrısının zamanlaması gibi takvime bağlı işler de AI Operatör kapsamında yer alır. Her adımda onay adımı açıktır; sistem hiçbir zaman sizin iradenizin önüne geçmez.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" Bunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20'ye dayanarak size adım adım bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı hesabı, ihtar yöntemi, icra sürecinin genel hatları. Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlüğü bilinçli olarak söylüyoruz — doğru araç doğru alanda en değerlisini yaratır.
Altieylul'de toplu yapı statüsündeki bir sitede "güçlendirme kararı almak için kaç oy gerekiyor?" ya da "iki blok arasındaki ortak alan gideri nasıl paylaştırılır?" sorularında da AI Danışman size emsal destekli, mevzuata dayalı bir çerçeve sunar.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum ve genel kurul düzenliliği gibi parametreleri birleştirir. Yeni bir yönetici olarak devir aldığınız günkü karneyi ve altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterebilirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine sayıyla kanıtlarsınız. Bu, özellikle denetçi portal erişimiyle birleştiğinde kat malikleri arasındaki şeffaflık kaygısını en başından giderir.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller, SiteYönetim'de kendi portalarından sisteme erişir. Altieylul'deki çok bloklu sitelerde zaten tanıdık bir sorun vardır: malik başka şehirde oturuyor ve her ay "aidat borcum ne kadar?" diye arıyor. Malik kendi portalından borcunu, ödeme geçmişini ve genel kurul kararlarını görür; sizi aramaz. Denetçi, harcama belgelerine doğrudan erişir; şeffaflık, kavgayı başlamadan bitirir.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
SiteYönetim bulut tabanlıdır, kurulum gerektirmez. Tek bir apartmandan yüzlerce daireli çok bloklu siteye kadar aynı platform üzerinde çalışır. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk yıl bir yönetici için en yoğun dönemdir. Aşağıdaki modüller, o yılın farklı noktalarında devreye girer.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, yönetimin en tekrar eden işidir. Aidat takip programı ödemeleri banka entegrasyonuyla kayıt altına alır, borçluları otomatik işaretler. Muhasebe ve e-Fatura modülü harcamaları gider kalemiyle eşleştirirken apartman muhasebe programı işletme defterini otomatik günceller. Altieylul'deki toplu yapılarda blok bazında gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, bloklar arası tartışmaları belgeye dayandırmanın en kısa yoludur.
Operasyon
Arıza ve bakım bildirimleri, duyuru/SMS/push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi takibi, personel ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi — bunların tamamı tek panelden yönetilir. Altieylul'de deprem riski gözetildiğinde, DASK ve ortak alan sigortası belgelerinin dijital arşivde eksiksiz tutulması olası bir hasar sürecini önemli ölçüde kolaylaştırır.
Rakip Yazılımlarda Bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Altieylul'deki tedarikçilerden çatı yalıtımı ya da asansör bakım sözleşmesi için teklif toplamak istiyorsunuz. Kapalı zarf usulü yerine, İhale Portalı'nda iş tanımınızı yayınlayıp kayıtlı tedarikçilerden şeffaf teklifler alırsınız. Üç teklifi karşılaştırır, seçiminizi belgeler ve genel kurulda raporlarsınız. Bu süreç hem suistimal riskini azaltır hem de kat maliklerine karşı hesap verilebilirliği artırır. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve sakinler arası ticaret için tasarlanmış ek bir değer katmanıdır. Her ikisi de rekabetçi yazılımlarda bulunmayan modüllerdir.
Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporu bir öğleden sonra tamamlanır; H2-2'de anlattığımız devir kaosunun yaşanmayacağından emin olursunuz.
Altieylul'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Altieylul'ün yönetim planını şekillendiren iki temel faktör öne çıkmaktadır: kentsel yoğunluktan kaynaklanan toplu yapı dinamikleri ve Balıkesir geneli için göz ardı edilemeyecek deprem riski.
Toplu Yapı ve KMK'nın Özel Hükümleri
Birden fazla bloktan oluşan toplu yapılarda KMK'nın toplu yapıya ilişkin bölümleri devreye girer. Bu durumda blok bazlı yönetim ile toplu yapı yönetim kurulu arasındaki yetki ayrımı net biçimde belirlenmelidir. Ortak alanların bakım ve onarım masraflarının bloklara dağıtım kararları ve toplu yapı genel kurul nisabı, tek bloklu apartmandan farklılık gösterir. Yönetim planınızın bu ayrımı açıkça düzenlediğinden emin olun; belirsizlik kavga kaynağıdır.
Deprem Riski, DASK ve Güçlendirme Kararı
Balıkesir deprem açısından aktif bir il konumundadır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası, her bağımsız bölüm için bireysel yükümlülüktür; ancak yönetici olarak kat maliklerinin DASK yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğini takip etmek ve ortak alanların ayrıca sigortalandığından emin olmak sizin sorumluluğunuzdadır. Bina güçlendirme kararı gündeme geliyorsa KMK'nın zorunlu yapısal güçlendirmeye ilişkin hükümlerinin gerektirdiği karar nisabını önceden araştırın; bu kararlar özel çoğunluk gerektirebilir ve oylamanın hatalı yapılması kararı geçersiz kılabilir.
Sigorta belgelerini ve DASK poliçelerini dijital arşivde düzenli tutmak, olası bir hasar sonrası sürecin hızlı yürütülmesini doğrudan etkiler. SiteYönetim'in sigorta ve belge yönetimi modülü bu arşivi güncel tutmanın en pratik yoludur.
Altieylul ve Çevresinde Site Yönetimi
Altieylul, Balıkesir'in kentsel çekirdeği olarak çevre ilçelerin odak noktasında yer alır. Balıkesir geneli site yönetimi rehberine ek olarak, çevre ilçelerdeki durumu da kısaca aktaralım.
Kıyı şeridindeki Ayvalik, Burhaniye, Havran, Edremit ve Gomec gibi ilçelerde yönetim takvimi büyük ölçüde turizm sezonuna göre şekillenir. Bu ilçelerdeki sitelerde yaz aylarında doluluk zirveye çıkar, sakin profili değişir ve havuz/bahçe bakım maliyetleri ön plana geçer; yönetici burada hem yerleşik sakinle hem de yalnızca yaz sezonunda gelen mülk sahipleriyle iletişim yönetmek durumundadır.
İl merkezine yakın ve kentsel yapısı güçlü Karesi ilçesi, Altieylul ile benzer yönetim dinamiklerine sahiptir: çok katlı binalar, asansör ve güvenlik maliyetleri, profesyonel yönetim talebinin görece yüksek olduğu bir yapı. Bandirma ve Erdek, Marmara kıyısındaki büyüme dinamikleriyle dikkat çekerken iç kesimlerdeki Balya, Bigadic, Dursunbey, Havran, Ivrindi, Kepsut, Manyas ve Gonen ilçelerinde konut dokusu daha seyrek ve apartman ölçeği daha küçüktür; buradaki gönüllü yöneticiler için basit bir kayıt düzeni ve temiz bir aidat takip sistemi genellikle yeterlidir.
Bulut tabanlı bir yapı olarak SiteYönetim, Altieylul'deki çok bloklu siteyle Bigadic'teki küçük apartmanı aynı panel üzerinden, kurulum gerektirmeden yönetmenize olanak tanır.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK'nın 38. maddesi yöneticiyi vekil sıfatıyla sorumlu kılar; bu sorumluluk mevzuatı bilmemenizi mazeret olarak kabul etmez. Ancak bu alanda farkında olunması gereken üç temel başlık vardır ve hepsi yönetilebilirdir.
KVKK: Kat malikleri iletişim listesi, KVKK kapsamında kişisel veridir. Bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın; üçüncü taraflarla paylaşmayın. Güvenlik kameraları ortak alanlara kuruluyorsa aydınlatma metni hazırlanmalı ve girişe asılmalıdır. "Kamera kaydı yapılmaktadır" ibaresi tek başına yeterli değildir; kimin için, ne kadar süre ve nasıl saklandığının da belirtilmesi gerekir.
Çalışan istihdamı: Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli varsa SGK bildirim yükümlülüğü başlar. İş güvenliği mevzuatı da devreye girer; özellikle kazan dairesi, asansör makine dairesi gibi alanlarda belirli dönemsel kontroller zorunlu olabilir. Güncel yükümlülükleri bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz.
Belge saklama: Karar defteri, işletme defteri ve mali belgeler kanuni süre boyunca saklanmak zorundadır. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutmanıza yardımcı olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak. En yaygın ve en riskli hatadır. Site parasını kendi banka hesabınıza yatırmak, ilerleyen dönemde hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle ciddi güven sorunu yaratır.
- Elden nakit toplamak. Makbuz vermeden elden alınan her para, "ödedim, kanıtlayamam" anlaşmazlıklarının tohumunu atar. Tüm tahsilatı banka kanalından yürütün.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar toplantıdan en kısa sürede deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır. İmzasız ya da geç işlenmiş kararlar daha sonra geçersiz sayılabilir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Çağrıda gündem maddeleri yer almıyorsa o maddeler üzerinde alınan kararlar hukuken itiraz konusu olabilir.
- Yıllık işletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereği zorunlu olan bu belge olmadan, harcamaları genel kurulda savunmak güçleşir ve bütçe yönetimi tamamen sezgisel kalır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Kanunun tanıdığı bu haktan vazgeçmek, düzenli ödeyen kat maliklerini cezalandırmak anlamına gelir. Tutarsız uygulama adaletsizlik algısı yaratır.
- Devir-teslim tutanağı almadan yönetimi devralmak. Altieylul'deki çok bloklu sitelerde bu risk daha da büyüktür. Tutanaksız devralan yönetici, önceki dönemin borçlarını ve arıza birikimlerini kendisine ait gibi sahiplenmek zorunda kalabilir.
Altieylul'de veya Balıkesir'in herhangi bir ilçesinde site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız artık elinizde ilk 30 günün yol haritası, aidat belirleme ve tahsilat rehberi, genel kurul süreci ve yasal yükümlülüklerinizin kapsamlı bir özeti var. İşin tekrar eden ve zaman alan kısmını otomatiğe bağlamak için site yönetim yazılımını 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Aidatı manuel hesaplamak yerine sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı tutarı görmek için aidat hesaplama aracından da yararlanabilirsiniz.