Burhaniye, Balıkesir'de site & apartman yönetim sistemi

Burhaniye'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Balıkesir iline bağlı Burhaniye, Marmara kıyısında hem yeni sitelerin hem eski apartmanların bir arada bulunduğu bir ilçedir; aidat seviyeleri Balıkesir geneli ortalama olan aylık ₺400–₺1.400 aralığında binanın tipine göre konumlanır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve deprem kuşağı gerçekliğinin yönetim planınıza nasıl yansıması gerektiğini Burhaniye koşullarıyla bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Burhaniye'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Bir apartmanın ya da sitenin yönetimini devralmak, çoğu zaman tüm sorumlulukların o anda kapınıza yığıldığı bir andır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü belirler: defterlerin düzenli tutulması, aidatların zamanında toplanması, ortak alanların bakımının sağlanması ve genel kurula hesap verilmesi. Bu dört yükümlülük, büyüklüğü ne olursa olsun her yapı için geçerlidir.

Burhaniye, Marmara Denizi kıyısında konumlanan, il merkezi Balıkesir'e bağlı bir ilçedir. Kentte hem merkezi bölgelerde çok katlı apartman stoku hem de çevre mahallelerde gelişmekte olan site yapılaşması bulunur. Bu karışık doku, bazı yöneticilerin nispeten küçük ve sade bir binayla, bazılarının ise birden fazla blok ve geniş ortak alanlarla başa çıkmak zorunda kalacağı anlamına gelir. Her iki durumda da yasal çerçeve aynıdır; farklılaşan yalnızca yönetimin karmaşıklık düzeyidir.

Balıkesir ilinde yüzlerce apartman ve site aynı süreci sizinle yakın zamanlarda yaşadı veya yaşıyor. Burhaniye'nin il merkezine görece yakın konumu, zaman zaman profesyonel yönetim hizmetlerine erişimi kolaylaştırsa da küçük ve orta ölçekli binalarda gönüllü yönetici modeli çok daha yaygın kalmaktadır. Bu rehber tam da bu profil için hazırlandı.

İlk 30 Gün: Burhaniye'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta tek odak noktası devir-teslim tutanağını imzalamak ve belgelerin fiziksel olarak elinize geçtiğini teyit etmektir. Eski yöneticiden şunları almalısınız: karar defteri ve işletme defterinin tüm nüshaları, aktif banka hesap bilgileri ve bakiye çıktısı, kasadaki nakit tutarı ve tutanak, mevcut servis/bakım sözleşmeleri (asansör, yangın tüpü, haşere ilaçlama), kat malikleri borç-alacak listesi, varsa site avukatı veya muhasebecinin iletişim bilgileri. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan göreve başladığınızda, önceki yöneticinin neden olduğu eksiklikler size yüklenme riskini taşır.

Bu noktada sizi en çok zorlayacak şey muhtemelen belgelerin dağınık ya da eksik olmasıdır. Kasaya ulaşamadığınız, sözleşme bulamadığınız ya da borçlu listesini kendi oluşturmanız gerektiği durumlar sıkça yaşanır. Bunları tutanağa geçirin ve eski yöneticiden yazılı teyit isteyin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Mali durumun tam resmini çıkarmak ikinci haftanın önceliğidir. Banka hesabını kendi kişisel hesabınızdan ayırın; site adına ayrı bir hesap açın ya da mevcut site hesabının imza yetkisini devraldığınızı belgeleyin. Aidat borçlusu listesini banka dekontları ve defter kayıtlarıyla karşılaştırarak güncelleyin. Bekleyen faturaları tespit edin: asansör bakımı, elektrik ortak sayacı, sigorta primleri gibi düzenli giderler genellikle gözetlenmeden birikir.

Burhaniye ve Balıkesir genelinde binalara göre farklılaşan bir başka maliyet kalemi de DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) primleridir. Balıkesir ili, deprem risk haritasında aktif kuşaklar içinde yer aldığından DASK poliçesinin güncel ve tam olup olmadığını bu hafta kontrol edin; prim gecikmesi varsa öncelik verin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini hazırlayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı ve güvenli biçimde saklanmalıdır. Duyuru kanalını belirleyin: apartman girişindeki fiziksel ilan panosu, ortak bir mesajlaşma grubu ya da dijital platform. Arıza ve talepleri kayıt altına alacağınız bir sistemi de bu haftadan itibaren uygulamaya koyun. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; ilk ayın bu yoğunluğu için tasarlanmış gibidir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK'nın 37. maddesi, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını ve genel kurula sunmasını zorunlu kılar. Dördüncü haftanın görevi bu taslağı oluşturmaktır. Gider kalemlerini sıralayın: ortak alan elektriği, asansör bakım sözleşmesi, temizlik hizmeti, DASK ve yapı sigortası, olası onarım fonları. Burhaniye kıyı şeridinde bazı binalarda deniz suyundan kaynaklanan korozyon ve nem sorunları ortak alan bakım maliyetlerini etkileyebilir; bu kalemi bütçenizde gerçekçi biçimde tanımlayın. Her kalem belirlendikten sonra daire başına düşen pay hesaplanır ve genel kurul kararıyla kesinleşir.

Burhaniye'de Aidat Ne Kadar? Balıkesir Geneli Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Balıkesir genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir. Bu, il geneli bir ortalamadır; Burhaniye özelinde binanın merkezi mi yoksa daha kırsal bir konumda mı olduğuna, asansör, güvenlik, havuz gibi ortak hizmetlere ve binanın yaşına göre bu aralıkta ciddi farklılıklar görülür. Yeni ve donanımlı bir sitede aylık aidat üst bandın üzerine çıkabilirken asansörsüz, küçük bir apartmanda alt bant makuldür.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 çerçeveler: giderler kat maliklerine arsa payı oranında ya da eşit pay esasıyla dağıtılır, bu tercih yönetim planında belirtilmiş olmalıdır. Uygulamada pek çok bina eşit pay yöntemini benimser. Yıllık işletme projesiyle gider kalemleri belirlenir, daire başına düşen tutar hesaplanır ve genel kurulda oylanır.

Burhaniye'de kıyıya yakın yapılarda ortak alan temizliği, dış cephe bakımı ve nem-korozyon onarımları gider kalemlerinde öne çıkabilir. Bütçenizi bu gerçeğe göre oluşturmak, yıl içinde beklenmedik harcamalarla karşılaşma riskinizi azaltır. Daire sayısı ve gider kalemlerinizi girerek hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı banka havalesi ya da online ödeme sistemleri aracılığıyla toplamanız önerilir; elden nakit tahsilattan kaçının. Elden toplanan paralar kayıt altına alınmadığında hem sizin hem de maliklerin hakkını korumak güçleşir.

KMK m.20, ödeme yapmayan kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini öngörür. Pratikte süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma (mesaj veya mektup), ardından noter ihtarnamesi, akabinde icra takibi. Süreci belgelemek, olası bir itirazda sizi korur. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider ve ödeme geçmişi kayıt altında kalır.

Gecikme tazminatını uygulamak bir yaptırım değil, aidat ödeyen malikler karşısında bir eşitlik görevidir. Ödeme yapanı cezalandırmamak için ödeme yapmayanı denetlemeniz gerekir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Burhaniye İçin Karar Rehberi

Burhaniye ve çevresinde çok büyük ve çok bloklu sitelerde profesyonel yönetim şirketlerine yönelik bir talep oluşmaktadır. Ancak ilçenin büyük bölümünde küçük ve orta ölçekli apartmanlar hâkimdir; bu yapılarda profesyonel şirketin sunduğu hizmetle ödenen ücret karşılaştırıldığında gönüllü yönetici modeli çok daha ekonomik kalır.

Burhaniye'de orta ölçekli bir yapıyı gönüllü olarak yönetmeye karar verdiyseniz en akılcı yaklaşım, ağır ve tekrar eden işleri bir yazılıma devrederek zamanınızı gerçek kararlar için korumaktır. Bu üçüncü yolun nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına ayrı banka hesabı açmak ve bu hesabı kendi kişisel hesabınızdan kesinlikle ayırt etmek, yöneticilik görevinin ilk hukuki güvencesidir. Kişisel hesabınızda site parasının dolaşması hem hesap verebilirliği ortadan kaldırır hem de ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır.

Site yönetimi adına banka hesabı açabilmek için genellikle bir vergi numarası gerekmektedir. Vergi numarası almak için ilgili vergi dairesine başvurmanız, genel kurul kararının fotokopisi, karar defterinden ilgili sayfa ve yöneticinin kimlik belgesiyle gitmeniz yeterlidir. Burhaniye'deyseniz Burhaniye Vergi Dairesi ile önceden telefonla teyit edin; belge listesi küçük farklılıklar gösterebilir.

Binada kapıcı ya da güvenlik görevlisi gibi çalışan varsa SGK kaydı ve işyeri bildirgesi zorunludur. Bu konuda güncel yükümlülükleri mali müşavirinizle teyit etmeniz önerilir. Çalışan olmayan, küçük bir apartman yönetiyorsanız işlemler büyük ölçüde sadeleşir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmak zorundadır. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce gündem eklenerek imzalı bildirimle ya da taahhütlü mektupla her kat malikine ulaşmalıdır. Gündem toplantı duyurusunda açıkça yazılı olmalıdır; gündemsiz çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar itirazla iptal edilebilir.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısının hem de arsa payının salt çoğunluğunu (nisap) sağlamak gerekir. Bu iki koşulun ikisi de birden sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır; ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır.

Üç sık yapılan hata: gündemin bildirimde olmaması, ikinci toplantı için yeterli süre bırakılmaması ve kararların aynı toplantı gününde deftere geçirilmeyip sonraya bırakılması. Bu üç hatadan kaçınmak, ileride çıkacak hukuki itirazların büyük bölümünü baştan engeller. Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve karar defterini dijital ortamda tutmak için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Önceki bölümlerde gördünüz: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik ve üstüne bir de deprem sigortası takibi. Bunların hepsi yöneticinin sırtına binen ve zamanını tüketen işlerdir. SiteYönetim bu işlerin tekrar eden ve zaman alan kısmını üstlenecek şekilde tasarlanmıştır.

AI Operatör: Siz Onaylamadan Hiçbir Şey Gönderilmez

AI Operatör, yöneticinin yazılı ya da sesli komutunu anlayıp arkasındaki iş adımlarını hazırlayan bir asistanı andırır. Ancak kritik fark şudur: hazırladığı her şeyi sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir işlem tamamlanmaz.

Somut bir senaryo: "Temmuz aidatını ödemeyen beş daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini otomatik çıkarır, her daire için kişiselleştirilmiş hatırlatma taslağı hazırlar ve size gösterir. Siz gözden geçirip onayladıktan sonra gönderim gerçekleşir. Burhaniye gibi kıyı ilçelerinde zaman zaman yaşanan bina dış cephe hasarı ya da nem sızıntısı arızaları için de aynı mantık geçerlidir: "Bahçe duvarı çatlağını bildir, sözleşmeli ustaya iş emri gönder" komutunuzun ardından AI arıza kaydını açar, iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla tetikler.

Balıkesir ilinde deprem riskinin yüksek olması nedeniyle bina ortak alan sigortası takibi ve poliçe yenileme hatırlatmaları da AI Operatör'ün kolaylaştırdığı işler arasındadır. DASK poliçesinin sona erme tarihini sisteme girdikten sonra hatırlatma zamanlamasını siz belirlersiniz; AI size süresi dolmadan bilgi ulaştırır, poliçeyi sizin onayınız olmadan yenilemez.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Bir Soru Uzaklığınızda

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size yol gösterir: gecikme tazminatı hesabı, ihtar sürecinin adımları, icra takibinin nasıl başlatılacağı. Bunları açık bir dille, kaynakla birlikte öğrenirsiniz.

Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir, ancak avukatınızın yerini tutamaz. Dava aşamasına gelinmişse ya da hukuki belirsizlik derinleşmişse bir avukatla çalışmanız gerekir. Bu dürüstlük, danışmanın işe yarar olmadığı anlamına gelmez; aksine günlük sorularınızın büyük çoğunluğunu sizi avukatlık ücretine mahkûm etmeden cevaplaması, asıl değerinin kaynağıdır.

Sitenin Karnesi: Kanıt Olmadan "İyi Yönettim" Demeyin

Sitenin Karnesi, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir modüldür. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul belgelerinin eksiksizliği ve yasal uyum gibi kriterler bir araya gelir. Burhaniye'de bir apartmanı devraldığınız günkü karne puanı 54'se ve altı ay sonra 81'se, genel kurulda bunu sayısal olarak gösterirsiniz. "İyi yönettim" yerine kanıtlı bir hesap verme sunar, maliklerle tartışma zemini yerine olgu zeminine geçersiniz.

7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı giriş portalları bulunur. Burhaniye'de mülk sahibinin Balıkesir merkezde ya da başka bir şehirde yaşaması durumunda bu büyük bir kolaylık sağlar: malik aidat borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar ve sizi aramaz. Denetçi portalı ise hesapları istediği zaman inceleyebilir; şeffaflık kavgası yerine belgeyle denetim yapar.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı çalıştığı için kurulum gerektirmez; tek bir apartmandan büyük bir siteye kadar ölçeklenir. Tek apartmandan başlayıp ilerleyen dönemde birden fazla yapıyı yönetmeniz gerekirse aynı panel üzerinden devam edersiniz. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeksizin deneyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Bir apartmanı yönetmek, birbirinden farklı düzinelerce işi aynı anda takip etmeyi gerektirir. SiteYönetim bu işleri üç kümede organize eder.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, ödeme durumunu anlık izler. Muhasebe modülü gider girişlerini ve e-Fatura süreçlerini yönetir; apartman muhasebe programı üzerinden işletme defterinizi dijital tutabilirsiniz. Ortak alan giderleri dairelere otomatik dağıtılır. Burhaniye'de sayaç okuması gerektiren ortak alanlar varsa gider paylaşım modülü bu hesabı tartışmasız biçimde yapar. Aidat takip programının hatırlatma ve tahsilat akışı, ay sonu manuel kovalamacasını ortadan kaldırır.

Operasyon

Arıza ve bakım talepleri sisteme kaydedilir, durumu takip edilir ve kapatıldığında otomatik bildirim gönderilir. Duyurular SMS, push bildirim ya da portal üzerinden ulaşır. Ziyaretçi girişi, otopark ve güvenlik yönetimi; personel ve tedarikçi süreçleri; sigorta ve acil durum belgeleri ayrı modüllerde organize edilir. Burhaniye'de DASK ve yapı sigortası poliçelerini bu modülde arşivleyebilir, yenileme tarihlerini takip edebilirsiniz.

Rakip Yazılımlarda Bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı yalıtımı yaptıracaksınız ya da asansör bakım sözleşmesini yenilemeniz gerekiyor. Geleneksel yöntemde birkaç ustayı arayıp fiyat isteyip karşılaştırırsınız; bu süreç hem zaman alır hem de şeffaf değildir. İhale Portalı ile Burhaniye'deki veya Balıkesir genelindeki tedarikçilerden kayıtlı, kapalı zarf teklifleri alırsınız; teklifleri yan yana karşılaştırır ve seçiminizi genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet ağını binanıza bağlar. Bu iki özellik, piyasadaki rakip yönetim yazılımlarında yer almayan, SiteYönetim'e özgü farklılaştırıcılardır.

Raporlama ve denetim modülü, dönem sonunda özet raporlar üretir. Görev süreniz dolduğunda ve yeni bir yönetici göreve geldiğinde devir-teslim süreci bir öğleden sonraya sığar; ilk haftanızda yaşadığınız belge kaosu bir dahaki yönetici için yaşanmaz.

Burhaniye'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Burhaniye ve Balıkesir ili, Türkiye'nin deprem riski taşıyan bölgelerinde yer alır. Bu gerçek, yönetim planınızı iki somut noktada doğrudan etkiler.

DASK Zorunluluğu ve Ortak Alan Sigortası

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) her konut için yasal zorunluluktur; ancak yöneticinin takip etmesi gereken bir diğer konu ortak alanların kapsamlı sigorta poliçesidir. Merdiven, bodrum, asansör boşluğu gibi alanlar DASK kapsamı dışındadır; ayrı bir yapı sigortasıyla güvence altına alınmaları gerekir. Devirde bu poliçenin aktif olup olmadığını ve kimin adına tanzim edildiğini kontrol edin.

Bina Güçlendirme Kararı ve Yasal Nisap

Binanın depreme dayanıklılığına ilişkin bir güçlendirme kararı alınacaksa bu, genel kurul gündeminde ayrı bir madde olarak yer almalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapının güçlendirilmesine ilişkin kararlar için özel nisap (toplantı yeter sayısı) koşulları bulunmaktadır. Bu tür kararları gündemin herhangi bir maddesiyle geçiştirmek yerine hukuki danışmanlık alarak doğru nisapla oylamanız, kararın geçerliliğini ve uygulanabilirliğini korur.

Kıyı Bölgesine Özgü Bakım Takibi

Burhaniye'nin Marmara kıyısına yakın konumu, binalarda deniz havasına bağlı korozyon ve nem sorunlarına yol açabilir. Dış cephe, demir doğrama ve ortak alan elektrik tesisatının yıllık denetimini bakım takvimine almanız önerilir. Bu denetim kaydını sigorta ve acil durum modülünde tutmak, olası hasar tazminat süreçlerinde belge avantajı sağlar.

Burhaniye ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Burhaniye, Balıkesir ilinin batı-kuzey kesiminde yer alır ve birçok komşu ilçeyle ortak kentleşme dinamiklerini paylaşır. Bu ilçelerdeki yöneticiler benzer mevzuat sorularıyla karşılaşır; temel fark genellikle binaların ölçeği ve konumudur.

• Edremit ve Havran: Burhaniye'ye sınır olan bu ilçelerde kıyı şeridine yakın yeni siteler ile iç kesimlerdeki eski apartmanlar bir arada bulunur. Yönetim karmaşıklığı daire sayısına ve ortak alan zenginliğine göre değişir.
• Gömeç ve Ayvalık: Güneye doğru uzanan bu ilçelerde yaz aylarında artan doluluk, ortak alan kullanımını ve bakım maliyetlerini mevsimsel olarak etkiler. Yöneticinin sezonluk bütçe esnekliğini önceden planlaması faydalıdır.
• Bandırma ve Erdek: Doğu yönündeki bu ilçelerde kentleşme daha yoğun; çok daireli yapılarda profesyonel yönetim talebi Burhaniye'ye göre görece daha fazladır.
• Altıeylül ve Karesi (Balıkesir Merkez): İl merkezinin bu iki ilçesinde çok bloklu site ve toplu yapı yönetimi örnekleri çevre ilçelere kıyasla daha yaygındır. KMK'nın toplu yapı hükümlerini bu ölçekte uygulamak daha kritik hale gelir.
• Balya, Bigadiç, Dursunbey, İvrindi, Kepsut: İç kesimlerdeki bu ilçelerde bina ölçeği genellikle daha küçüktür; gönüllü yönetici modeli ve basit defter düzeni ağırlıklıdır. Profesyonel şirket arzı sınırlıdır, bu nedenle iyi bir yazılım kombinasyonu pratik en güçlü çözüm olmaya devam eder.
• Bandırma, Gönen, Manyas: Kuzeydoğu ilçeleri tarım ve ticaret ağırlıklı yapısıyla farklı bir demografik profil sunar; apartman yönetiminde temel KMK çerçevesi geçerliliğini korur.

Balıkesir genelindeki tüm ilçelerde ortak olan avantaj: bulut tabanlı bir yazılım kullandığınızda Burhaniye'deki apartmanınızı ve Balıkesir merkezindeki başka bir mülkü aynı panelden, kurulum yapmadan yönetebilirsiniz. Balıkesir geneli site yönetimi rehberine de başvurabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38, yöneticinin vekil hükümleri çerçevesinde kat maliklerine karşı sorumlu olduğunu belirtir. Bu sorumluluk soyut değildir; ihmalle bırakılan ortak alanlar, usulsüz kararlar ve yerine getirilmeyen yasal yükümlülükler tazminat davasına zemin hazırlayabilir.

KVKK açısından en sık karşılaşılan iki konu: güvenlik kameraları ve iletişim listeleri. Binanın güvenlik kamerası kayıtları kişisel veri sayılır; girişe KVKK'ya uygun aydınlatma metni asılmalı, kayıtlar belirlenen süre dışında tutulmamalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veridir; yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, e-ticaret ya da farklı amaçlarla kullanılması ihlal oluşturur.

Binada kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimi ve iş yeri bildirgesinin zamanında yapılması zorunludur; iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konularda güncel yükümlülükleri mali müşavirinizle teyit edin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutmanıza yardımcı olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem etik açıdan sorunludur. Kat malikleri hesabı her an görmek isteyebilir; kişisel hesap bu şeffaflığı imkânsız kılar.
2. Elden nakit aidat toplamak. Makbuz kesilmeden toplanan nakit kayıt dışı kalır; ilerleyen dönemde hesap veremezsiniz.
3. Karar defterini işlememek ya da geç işlemek. Toplantıdan günler sonra yazılan kararlar çoğunlukla eksik kalır ve itiraz riski taşır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem bildirimde yer almadan toplanan genel kurulun kararları hukuki itirazla iptal edilebilir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin yasal yükümlülüğüdür; yapılmadığında bütçe denetimi de anlamını yitirir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapmayan malike tazminat uygulamak, düzenli ödeyenlere karşı bir eşitlik borcudur. Uygulamak kişisel bir tercih değil, göreve bağlı bir yükümlülüktür.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Burhaniye'de ya da Balıkesir ilinin herhangi bir ilçesinde devir-teslim tutanağı imzalanmadan göreve başlayan yönetici, geçmişten gelen borçları, hasarları ve eksiklikleri üstlenmek riskini taşır. Tutanaksız göreve başlamayın.