Dursunbey'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Balıkesir il geneli ortalama aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Dursunbey'de bina tipine ve konuma göre bu aralık içinde önemli farklar oluşabilir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Balıkesir koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Dursunbey'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olarak üstlendiğiniz dört temel yükümlülük, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde açıkça tanımlanmıştır: işletme ve karar defterlerini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler küçük bir apartmanda da büyük bir sitede de aynıdır; ölçek değişir, sorumluluk değişmez.
Balıkesir ilinin orta kesiminde yer alan Dursunbey, hem merkeze yakın nispeten kentleşmiş mahallelerini hem de daha sakin, kırsal dokuya yakın alanlarını barındırır. Bu karma yapı, ilçedeki apartman ve site stoğunu da çeşitlendirmektedir: il merkezine açılan güzergah boyunca yükselen çok katlı binalarda yönetim ihtiyaçları farklılaşırken, daha küçük ölçekli yapılarda gönüllü yöneticilik öne çıkar. Her iki tabloda da yükümlülükler aynı kanundan beslenmektedir.
Dursunbey'de yönetimi devraldığınızda etrafınızdaki onlarca belki yüzlerce yöneticinin aynı süreçleri ilk kez yaşadığını bilin. Bu ortaklaşma bir avantajdır: işe nereden başlayacağınız, hangi belgeleri isteyeceğiniz ve hangi tarihte ne yapmanız gerektiği iyi belgelenmiş bir yoldur. Sonraki bölümler bu yolun haritasıdır.
İlk 30 Gün: Dursunbey'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ayınız dört belirgin haftaya bölünebilir. Her hafta farklı bir önceliğe odaklanır ve adımları sırayla atmanız ilerleyen süreçlerde gereksiz kargaşayı önler.
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden alınması gereken belgeler ve varlıklar şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstresi ve hesap bilgileri, kasa (nakit mevcudu ve makbuz) ile mevcut tüm sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, güvenlik vb.). Bunlara ek olarak son borç-alacak listesi ve geçmiş döneme ait ödeme makbuzları da talep edilmelidir. Her şeyi bir devir-teslim tutanağına döküp imzalı suret alın; bu tutanak ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda en güçlü belgenizdir.
Eksik belge varsa eski yöneticiden yazılı olarak istemekten çekinmeyin. Devir zorunlu bir hukuki yükümlülüktür; kaçınılırsa Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sorumluluk doğabilir.
2. Hafta: Mali Fotoğrafı Netleştirme
Site banka hesabını kendi kişisel adınıza değil, yönetim adına tescil edin ya da yeni bir site hesabı açın. Kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki açıdan sorunludur hem de kat malikleriyle güven ilişkisini zedeler. Bu aşamada aidat borçlusu listesini güncelleyin: hangi daire, kaç aylık borçlu, faiz tutarı. Bekleyen faturaları (enerji, bakım, yönetim hizmetleri) de derleyin ve ödeme vadelerini not edin.
Balıkesir'de deprem riski göz ardı edilemeyecek bir gerçektir. DASK poliçesinin güncel olup olmadığını ve ortak alan sigortasının devam edip etmediğini bu hafta kontrol edin; poliçe yoksa ya da süresi dolmuşsa yenileme sürecini başlatın.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığı için KVKK kapsamında korunmalı; yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı ve üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: ilan panosu, toplu mesaj ya da uygulama. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu haftada netleştirin; kağıt defter, ortak mesajlaşma grubu ya da dijital sistem arasından birine karar verin. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; ilk 14 gün ücretsiz deneme tam bu kritik aya denk düşecek şekilde tasarlanmıştır.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması zorunludur. Bu proje, yıl boyunca öngörülen gider kalemlerini (bakım, temizlik, enerji, sigorta vb.) ve bu giderlerin kat malikleri arasındaki paylaşım yöntemini gösterir. Dursunbey'de ve Balıkesir genelinde bina yaşına göre değişen ortak alan ısıtma ya da mekanik tesisat maliyetleri bu projede net biçimde yer almalıdır. İklim bakım takvimini de bütçeyle eşleştirin: asansör bakımı, çatı kontrolü ve kazan dairesi revizyonunu yaz sonuna, yani sezon başlamadan, planlamak maliyeti düşürür ve acil arıza riskini azaltır.
Dursunbey'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Balıkesir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır, Dursunbey'de bina tipine göre aralık içinde önemli farklar oluşabilir. Asansörlü, güvenlikli veya kapalı otoparklı sitelerde üst banda yaklaşmak ya da geçmek olağandır. Yalnızca ortak alan temizliği ve aydınlatmasından ibaret küçük apartmanlarda ise alt banda yakın rakamlar gerçekçidir.
Aidatın yasal dayanağı KMK m.20'dir. Kanun, kat maliklerinin ortak giderlere arsa payı oranında ya da yönetim planında belirlenen başka bir ölçütle katılmasını öngörür. Pratikte iki yaygın yöntem vardır: daire büyüklüğüne bağlı arsa payı dağılımı ve tüm daireler için eşit tutar. Her iki yöntemde de karar genel kurulda alınmalı ve işletme projesine dayandırılmalıdır.
Aidat miktarını belirlerken gider kalemlerini gerçekçi biçimde toplamak gerekir: temizlik hizmeti, asansör bakım sözleşmesi, ortak alan elektriği, su, çevre temizlik vergisi, bina sigortası (DASK ve isteğe bağlı ek poliçeler), çalışan varsa SGK prim payı. Bu kalemleri derleyip daire başına düşen miktarı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; gider kalemlerini girdiğinizde daire başı aylık tutarı anında görürsünüz.
Balıkesir'in deprem riski gerçeği de bütçeye yansımalıdır. DASK poliçesi her bağımsız bölüm için maliklerin bireysel sorumluluğunda olsa da ortak alanlara yönelik ek sigorta poliçesi yönetim bütçesinden karşılanır; bu kalemi işletme projesine mutlaka ekleyin.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem güvenlik riski taşır hem de makbuz tutma yükümlülüğü nedeniyle gereksiz iş yükü doğurur. Banka havalesi ya da online ödeme sistemi, hem yönetici hem de kat malikleri için en temiz yöntemdir: her ödeme otomatik kayıt altına girer, borç-alacak tablosu her an güncel kalır.
Aidat gecikmelerinde KMK m.20 açık bir yol göstermektedir: geciken her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratikte izlenecek sıra şöyledir: önce yazılı (iadeli taahhütlü) hatırlatma, ardından noter ihtarnamesi, ödeme yine gelmezse icra takibi. Alacak, tapu kaydındaki arsa payına bağlı olduğundan bu takip güçlüdür. Hukuki sürece başlamadan önce birkaç yazılı hatırlatmanın yapılması hem etik hem de mahkeme sürecinde lehte belge oluşturur. Aidat takip programı ile hatırlatmalar ve borç bildirimleri otomatik hale gelir; tek tek mesaj yazmakla vakit kaybetmezsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Dursunbey İçin Karar Rehberi
Dursunbey ve Balıkesir'in büyük bölümü için dürüst cevap şudur: orta ve küçük ölçekli yapılarda profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır. Büyük il merkezlerinin aksine her sokakta bir site yönetim firması bulmak güçtür. Bu gerçek, gönüllü yöneticinin iyi bir araçla desteklenmesini pratikte en yaygın ve işlevsel çözüm haline getirmektedir.
| Kriter | Kendiniz yönetin | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Aylık maliyet | Yazılım aboneliği | Daire başı hizmet bedeli |
| Kontrol | Tam kontrol | Şirket kararlarına bağımlılık |
| Zaman yükü | Haftalık birkaç saat | Koordinasyon için yine vakit gerekir |
| Şeffaflık | Her kat mülkiyeti doğrudan görünür | Raporlara bağımlı |
| Uygunluk | 1–100 daire arası her ölçekte | Büyük ve çok bloklu yapılarda verimli |
Birden fazla bloktan oluşan büyük toplu yapılarda ise tablo değişebilir. KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer; blok bazlı yönetimler ile üst yönetim kurulunun koordinasyonu karmaşıklaşır. Bu ölçekte profesyonel destek ya da güçlü bir yazılım çözümü zorunluluk haline gelir.
Üçüncü bir yol da mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu seçeneği H2-8'de ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Sitenin parasını kendi kişisel banka hesabınızda tutmayın. Bu hem olası anlaşmazlıklarda aleyhte delil oluşturur hem de kat malikleriyle aranızdaki güveni zedeler. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak hem hukuki hem de pratik açıdan zorunludur.
Hesap açabilmek için önce yönetim adına bir vergi numarası almanız gerekebilir. Balıkesir Vergi Dairesi'ne başvuruda genellikle şu belgeler istenir: genel kurul kararı veya karar defteri fotokopisi (yönetici seçimine ilişkin karar), yöneticinin nüfus cüzdanı sureti ve imza sirküleri. Belge listesi şubeye göre küçük farklılıklar gösterebilir; Dursunbey ya da Balıkesir merkez vergi dairesini önceden arayarak güncel listeyi teyit edin.
Sitede kapıcı, güvenlik veya temizlik görevlisi çalışıyorsa SGK yükümlülüğü devreye girer; asgari işçilik bildirimleri ve prim ödemeleri zamanında yapılmazsa idari para cezası gündeme gelir. Bu konuyu bir mali müşavirle netleştirmeniz önerilir; SGK ve vergi mevzuatı değişken olduğundan güncel uygulamayı güvenilir bir kaynaktan teyit etmek en doğru yaklaşımdır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca yılda en az bir olağan genel kurul toplanması zorunludur. Toplantı çağrısı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce iadeli taahhütlü mektup ya da imzalı tutanak ile her kat malikine bildirilmelidir. Gündem çağrıda yer almak zorundadır; gündemi olmayan ya da usulsüz yapılan çağrıya dayalı kararlar sonradan itiraz yoluyla iptal edilebilir.
KMK m.30-32 çerçevesinde ilk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliklerinin sayı bakımından çoğunluğunun hem de arsa payı bakımından çoğunluğunun bir arada sağlanması gerekir (çift çoğunluk). Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantıya gidilir; ikinci toplantı, katılan kat malikleriyle ve temsil ettikleri arsa payı çoğunluğuyla gerçekleşir. Oy kullanma yetkisi vekâletle de kullanılabilir; ancak vekâletnamenin geçerli olması için yazılı ve imzalı olması şarttır.
Tüm kararlar toplantı bitiminde karar defterine geçirilmeli ve hazır bulunan kat malikleri tarafından imzalanmalıdır. Üç sık yapılan hatanın farkında olun:
- Gündemin çağrıda yer almaması — ileride karar iptali riskine yol açar.
- Vekâletnamelerin alınmadan sayılması — nisap hesabını bozar ve toplantıyı geçersiz kılabilir.
- Kararların karar defterine işlenmemesi ya da imzalatılmaması — ispat güçlüğü yaratır.
Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, gündem hazırlığı, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tek panelden yürütülebilir; 15 günlük çağrı süresini yazılım otomatik olarak hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her dert — devir-teslim kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — birbirine bağlıdır. SiteYönetim bu dertle bire bir yüzleşen bir araç olarak tasarlanmıştır. Aşağıda her özelliği soyut listelemek yerine yeni yöneticinin karşılaştığı somut senaryolarla anlatıyoruz.
AI Operatör: Siz Karar Verin, AI Yürütsün
Senaryo 1 — Tahsilat: "Bu ayın aidatlarını topla, ödemeyenlere nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Onayı verdiğinizde hatırlatmalar iletilir, takip kaydı sisteme düşer.
Senaryo 2 — Arıza: Dursunbey'deki bir apartmanda asansör arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağı oluşturur ve yine sizin onayınızla gönderir. Siz onaylamadan hiçbir adım atılmaz; süreç şeffaf biçimde kayıt altında kalır.
Senaryo 3 — Genel kurul hazırlığı: "Kasım toplantısı için çağrı hazırla" komutunda AI, toplantı tarihine göre 15 günlük çağrı süresini hesaplar, çağrı metnini ve gündemi taslak olarak hazırlar; onayladıktan sonra iletişim kanallarınıza iletilir. Dijital karar defteri de toplantı sonunda güncellenmek üzere hazır bekler.
Her senaryoda ortak olan tek şey şudur: sizin onayınız olmadan hiçbir şey gerçekleşmez. AI Operatör hazırlar, siz karar verirsiniz. Bu hem doğru hem de güven vericidir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Anında Yanıt
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike yasal olarak ne yapabilirim?" — Bu soruyu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size adım adım yanıt verir: gecikme tazminatının nasıl işleyeceği, yazılı ihtar için gerekli koşullar, icra takibinin başlangıcı. Cevap, gerçek mahkeme içtihadına dayandığından soyut mevzuat anlatısının çok ötesinde bir yol göstericiliği vardır.
Dürüstlük şerhi: AI Danışman size yol gösterir; dava aşamasında ya da sözleşme müzakerelerinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı bilerek kullanmak, aracı daha değerli kılar.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, 100 üzerinden bir yönetim performans puanı üretir: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, toplantı sıklığı gibi parametrelerden beslenir. Dursunbey'deki bir sitede yönetimi devraldığınız günkü karne 48 olabilir. Altı ay sonra yaptığınız iyileştirmelerle 79'a çıktığında, genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karneyi yan yana gösterirsiniz; rakam konuşur. Bu şeffaflık, denetçileri ve diğer kat maliklerini de rahatlatır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar vardır. Balıkesir merkezde oturan bir malik, Dursunbey'deki dairesinin aidat borcunu kendi portalından görür ve ödeme yapar; sizi aramaz, size mesaj atmaz. Denetçi portalı ise tüm mali işlemlere anlık erişim sağlar; şeffaflık, üye-yönetici arasındaki gerginliği azaltır. Özellikle çok katlı ya da çok bloklu yapılarda bu rol ayrımı kaotik grup mesajlaşmalarının önüne geçer.
Hemen Başlayın: 14 Gün Ücretsiz
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek bir apartmandan onlarca bloklu toplu yapıya kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programını denemek için yalnızca birkaç dakikanız yeterlidir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticinin ilk yılı üç büyük iş kümesinden oluşur: para işleri, operasyon ve raporlama. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiye göre konumlanmıştır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, yılın ilk ayından itibaren devreye girer; her ödeme otomatik kayıt altına alınır, borçlu listesi her an günceldir. Aidat takip programı sayesinde gecikme bildirimleri otomatik çıkar, elle mesaj yazarak vakit kaybetmezsiniz. Muhasebe ve e-Fatura modülü, ortak gider faturalarını sisteme girer ve tedarikçi ödemelerini takip eder. Apartman muhasebe programı işletme defterini dijital ortamda tutar; yıl sonu genel kurula sunacağınız gelir-gider tablosu tek tıkla hazırlanır. Gider paylaşımı modülü ise ortak fatura bedellerini daire büyüklüğüne, arsa payına ya da belirlediğiniz başka bir ölçüte göre otomatik dağıtır; sayaç okumaları da bu modüle entegre edilebilir.
Operasyon
Arıza/bakım/teknik işletme modülü, bildirilen her arızayı kayıt altına alır; kimin bildirdiği, ne zaman açıldığı, hangi aşamada olduğu ve ne zaman kapatıldığı izlenebilir. Duyuru ve bildirim sistemi SMS, uygulama bildirimi ve e-posta üzerinden çalışır; genel kurul duyurusu, planlı bakım bildirimi ya da su kesintisi gibi durumlarda tüm sakınlere tek hamlede ulaşılır. Personel, bordro ve tedarikçi yönetimi ise kapıcı ya da güvenlik görevlisi çalıştıran yapılar için bordro hesaplamalarını ve SGK bildirimlerini sistematik hale getirir. Sigorta, acil durum planı ve belge arşivi modülü, DASK poliçesi yenileme tarihleri dahil tüm kritik belgeleri tek noktada tutar; deprem bölgesinde olmanın getirdiği sigorta yükümlülüklerini takipte kalmak artık not defterinde değil sistemde olur.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Dursunbey'deki çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da boya-badana ihalesi için genellikle telefonla birkaç firma aranır, sözel teklifler alınır ve karar belirsiz bir süreçte verilir. SiteYönetim'in İhale Portalı bu tabloyu değiştirir: Balıkesir ve çevre ilçelerdeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Üç teklif yan yana gelir, karşılaştırırsınız ve kararı genel kurulda belgeleyerek sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin birbiriyle ya da esnafla yerel ticaret yapabildiği, rakip hiçbir yönetim yazılımında bulunmayan bir katmandır. Bu iki özellik yalnızca size özgü bir fark yaratır; pazaryeri ve ihale portalı başka yaygın yönetim yazılımlarında yer almamaktadır.
Dönemin sonunda devir-teslim modülü devreye girer. Sıra bir sonraki yöneticiye geldiğinde, tüm belgeler, kararlar, sözleşmeler ve borç-alacak kayıtları sistematik biçimde derlenmiş olur. Devir bir öğleden sonra tamamlanır; sizi başlatan kaos tekrarlanmaz.
Dursunbey'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Balıkesir, Türkiye'nin birinci derece deprem kuşağında yer alan illeri arasındadır. Bu gerçek Dursunbey yöneticileri için somut yükümlülükler doğurur.
DASK ve Ortak Alan Sigortası
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası), her bağımsız bölüm için kat malikinin bireysel sorumluluğundadır; ancak yönetici olarak her dairenin poliçesinin varlığını kontrol etme ve süresi dolaçanlar için uyarı gönderme sorumluluğu pratikte size düşer. Ortak alanlar (merdivenler, bodrum, teknik hacimler, çatı) ise ayrı bir ek poliçeyle güvence altına alınmalıdır. Bu poliçenin yönetim bütçesine dahil edilmesi ve her yıl yenilenmesi gerekir.
Güçlendirme Kararı ve Nisabı
Bina yaşı ve ruhsat durumuna göre güçlendirme gündeme gelebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre binanın güçlendirilmesine ilişkin kararların belirli bir oy çokluğuyla alınması gerekir; bu nisap (toplantı yeter sayısı), olağan kararlardan daha yüksek tutulmuştur. Genel kurulda böyle bir gündem açılıyorsa bir hukuk danışmanından ya da yapı denetim uzmanından önceden bilgi alın. Depreme yönelik acil durum planı ve tahliye prosedürlerini de yönetim belgelerinizin arasına ekleyin; sigorta ve acil durum modülü bu belgeleri sistematik biçimde arşivler.
Sezonluk Bakım Planı
Dursunbey'de karasal etkinin belirginleştiği geç sonbahar ve kış aylarında ortak alan ısıtma sistemleri ve çatı durumu ön plana çıkar. Eylül-Ekim aylarında kazan ve kombi bakımını, çatı ve yalıtım kontrolünü tamamlatın; sezona bakım kuyruğunda girmek hem maliyeti artırır hem de sakinlerden şikayet almanıza yol açar. Sayaç ve gider paylaşımı modülü kış dönemi ortak ısıtma faturalarını daire başına otomatik dağıtır; manuel hesap tartışması ortadan kalkar.
Dursunbey ve Çevresinde Site Yönetimi
Dursunbey, Balıkesir'in güneydoğu kesiminde, il merkezine orta mesafede bir ilçedir. Komşu ilçelerle birlikte değerlendirildiğinde bölgedeki konut dokusunun çeşitlendiği görülür.
İl merkezine yakın büyük ilçeler olan Altıeylül ve Karesi, çok katlı apartman ve site yoğunluğuyla profesyonel yönetim talebinin en güçlü olduğu noktalardır. Bandırma ve Edremit gibi nüfusu yüksek ilçelerde de benzer bir tablo geçerlidir; ortak gider kalemleri ve genel kurul yükümlülükleri Dursunbey ile aynı kanuni çerçeve içinde kalmaktadır.
Kıyı kesimindeki Ayvalık, Burhaniye ve Gömeç gibi ilçelerde ise mevsimsel doluluk ve yazlık sakin yönetimi ön plana çıkar; uzaktan portal bu ilçelerdeki Balıkesir dışında ikamet eden malikler için ayrı bir anlam taşır. Erdek'te de benzer sezonluk yönetim ihtiyaçları söz konusudur.
Daha küçük ölçekli ilçeler olan Balya, Bigadiç, Havran, İvrindi, Kepsut ve Manyas'ta az daireli apartmanlar yaygındır; bu ölçekte gönüllü yönetici ve basit defter düzeni gereksinimi öne çıkar. Gönen ise kaplıca turizmiyle bağlantılı konut hareketliliğiyle farklı bir profil çizer.
Bu çeşitliliğin ortak paydası şudur: SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Dursunbey'deki apartmanla Bandırma'daki site aynı panelden, ek kurulum olmadan yönetilebilir. Birden fazla ilçede mülkü olan yöneticiler ya da yönetim şirketleri tek hesaptan tüm yapıları izleyebilir. Balıkesir geneli site yönetimi sayfasında il düzeyinde ek kaynaklar ve karşılaştırmalar bulunmaktadır.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 yöneticinin kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumlu olduğunu hükme bağlar; bu sorumluluk hem mali hem de idari kararlar için geçerlidir. Mevzuatı bilerek hareket etmek, sizi bu sorumluluktan kurtarmaz; ancak bilinçli bir yönetici doğru adımları atarak riski en aza indirir.
KVKK açısından iki kritik nokta vardır. Birincisi, kat maliklerinin iletişim bilgilerini toplarken ya da kullanırken aydınlatma yükümlülüğü yerine getirilmelidir; bu bilgiler yönetim dışı amaçlarla kullanılamaz ve üçüncü kişilerle paylaşılamaz. İkincisi, bina girişlerine ya da ortak alanlara güvenlik kamerası kurulduysa kameralar için aydınlatma metni asılmalıdır; kayıtların saklanma süresi sınırlıdır ve erişim yetkisi tanımlanmış olmalıdır.
Çalışan (kapıcı, güvenlik, temizlik) istihdam eden siteler için SGK kayıt ve bildirimleri ile iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konuların güncel durumunu bir mali müşavirle netleştirin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak uyum süreçlerini sistematik hale getirir.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar Balıkesir dahil Türkiye genelinde yeni yöneticilerin defalarca yaşadığı, ancak önce bilinirse tamamen önlenebilir tuzaklardır.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelir ve giderleri her zaman ayrı bir hesapta izlenmeli; kişisel hesap kullanmak hem kat malikleriyle güveni hem de hukuki konumunuzu zedeler.
- Elden para toplamak. Her tahsilat banka ya da online kanal üzerinden yapılmalı; makbuz zorunluluğu ve nakit kaybolma riski gereksiz sorunlar yaratır.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar toplantı sonunda deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır; imzasız karar geçersiz sayılabilir.
- Gündemsiz ya da usulsüz çağrıyla toplantı yapmak. Çağrıda gündem yer almıyorsa ya da 15 günlük süre riayet edilmemişse genel kurul kararları sonradan iptal edilebilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 yıllık işletme projesini zorunlu kılar; yapılmaması hem yasal eksiklik hem de bütçesiz yönetim demektir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat gecikmelerinde tazminat uygulanmıyorsa düzenli ödeyenler de zamanla motivasyonunu kaybedebilir; kanuni hak kullanılmaması adaletsizlik algısı yaratır.
- Devir-teslim tutanağı almamak. Dursunbey ya da Balıkesir'in herhangi bir ilçesinde eski yöneticiden devir tutanağı alınmadan işe başlanırsa sonradan "devredilmedi" tartışmaları yaşanır. Tutanak imzalanmadan hiçbir dönemi üstlenmeyin.