Susurluk, Balıkesir'de site & apartman yönetim sistemi

Susurluk'ta bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Balıkesir'e bağlı Susurluk'ta aylık aidat, il geneli ortalama olarak ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; konut tipine ve sunulan ortak hizmetlere göre bu bandın neresinde duracağı bölümün kendi koşullarına bağlıdır. Balıkesir'in deprem riski taşıyan bir il olması, DASK ve ortak alan sigortasını yönetim gündeminin sabit bir maddesi haline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Susurluk koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Susurluk'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi sıfatını aldığınız anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) dört temel yükümlülüğü omuzlarınıza biner: karar ve işletme defterini usulüne göre tutmak (KMK m.35), aidatları toplamak ve bina adına mali işlemleri yürütmek, ortak alanların bakım ile onarımını sağlamak, yılsonunda genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler Balıkesir'in hangi ilçesinde olduğunuzdan bağımsız olarak aynıdır; değişen yalnızca binanın büyüklüğü, ortak alan kapsamı ve yerel koşullardır.

Susurluk, il merkezine yakın konumuyla hem kentsel ölçekte çok daireli apartmanları hem de daha küçük ölçekli bina dokusunu bir arada barındıran bir ilçedir. Bu çeşitlilik, yönetim ihtiyaçlarının da geniş bir yelpazede seyrettiği anlamına gelir: küçük bir apartmanda dört dairenin yöneticisi olabilirsiniz ya da onlarca bağımsız bölümden oluşan bir sitenin başına geçmiş olabilirsiniz. Her iki durumda da yasal çerçeve aynıdır ve bu rehber her ölçek için geçerlidir.

Paniğe kapılmadan önce şunu bilin: Balıkesir genelinde her yıl yüzlerce yönetici bu süreçten geçmektedir. Sorular ortak, çözümler de büyük ölçüde standarttır. Gereken şey, doğru sırayla ilerlemenin haritasıdır.

İlk 30 Gün: Susurluk'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Yönetimi devralmak bir imzayla bitmez; somut belgeler elinizde olmalıdır. Eski yöneticiden almanız gereken kalemler şunlardır:

• Karar defteri ve işletme defteri (yıllara göre)
• Site adına açık banka hesabı bilgileri ve dönem ekstresi
• Kasa mevcudu ve nakit sayım tutanağı
• Yürürlükteki sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, güvenlik, bahçe vb.)
• Aidat borçluları listesi ve vadesi geçmiş alacaklar
• Bekleyen faturalar ve ödenmemiş giderler
• Kat malikleri iletişim listesi

Tüm bu kalemleri kapsayan bir devir-teslim tutanağı düzenleyin ve her iki taraf imzalasın. Bu tutanak, ilerde çıkabilecek "o bende yoktu" tartışmalarının tek panzehiridir.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabı eski yöneticinin kişisel adına açıksa derhal site adına yeni bir hesap açın; site parasının hiçbir zaman kişisel hesapta durmaması gerekir. Aidat borçlusu listesini güncel hale getirin; hangi daire kaç aylık gecikmededir, faiz işlemiş mi? Bu tabloyu oluşturmadan bütçe planı yapamazsınız. Sözleşmeler incelendiğinde Susurluk'ta yaygın olan ortak gider kalemlerini (asansör bakım, site temizliği, bahçe, güvenlik) ve yaklaşan ödeme tarihlerini not edin. Balıkesir'de fatura dönemleri ve hizmet sözleşmesi bitiş tarihleri çoğunlukla yılın ilk çeyreğinde yığılır; banka ekstrenizle karşılaştırma yapın.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini (telefon, e-posta, ikamet adresi) güncelleyin. Bu liste kişisel veri kapsamındadır; KVKK çerçevesinde yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapıya asılan yazılı duyuru ile dijital kanal (WhatsApp grubu ya da site yönetim platformu) birlikte işletilebilir. Arıza ve talep kayıt yönteminizi sabitleyin; sözlü bildirimlerin hiçbir hukuki değeri yoktur, her şeyin yazılı izi olmalıdır. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden itibaren sisteme işlenebilir; bunları ayrı ayrı excel tablolarında yönetmek zorunda kalmazsınız.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37, yöneticinin bir sonraki dönem için yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje, beklenen giderleri ve her dairenin payını gösterir; genel kurulda onaylanır. Susurluk'ta bina tipine bağlı olarak bakım takviminiz şekillenecektir: asansör periyodik kontrolleri, çatı ve teras su yalıtımı kontrolü, yangın tüpü bakımı ve ortak alan elektrik tesisatı yıllık gözden geçirilmesi standart kalemlerdir. Ayrıca Balıkesir deprem riski taşıyan bir il olduğundan bağımsız bölümlerin DASK poliçelerinin yenilenip yenilenmediğini kontrol etmeyi ve ortak alana ait sigorta kapsamını bütçe planına dahil etmeyi bu aşamada yapın.

Susurluk'ta Aidat Ne Kadar? Balıkesir Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Balıkesir genelinde aylık aidat il geneli ortalama olarak ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; Susurluk'ta da konut tipine ve sunulan ortak hizmetlere bağlı olarak bu bandın içinde değişim gösterir. Güvenlikli ve asansörlü, bahçeli bir site ile sade bir beş katlı apartmanın aidatı aynı olamaz. Bu rakamı "komşum şu kadar veriyor" mantığıyla değil, binanın gerçek gider yapısına göre belirlemeniz gerekir.

Aidatın yasal dayanağı KMK m.20'dir. Kanun, giderlerin ya arsa payı oranında ya da eşit pay esasıyla dağıtılmasına izin verir; yönetim planınız hangi yöntemi öngörüyorsa ona uyulur. Belirleme süreci şu adımları izler: tüm yıllık gider kalemlerini listeleyin (temizlik, asansör bakım, elektrik, su, sigorta, bahçe, personel varsa SGK, onarım fonu), toplamı aylığa bölün, bağımsız bölüm sayısına dağıtın. Ortaya çıkan rakamı işletme projesiyle birlikte genel kurula sunun; onaylanan tutar yasal aidat haline gelir.

Susurluk'ta özellikle küçük ölçekli apartmanlarda yöneticiler bu hesabı sezgisel yapma eğilimindedir; bu da ya yılsonunda açık veren bir bütçeye ya da gereksiz yüksek tutulmuş aidatlara yol açar. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilat yöntemi olarak elden nakit toplamaktan kaçının; bu yöntem hem kayıt dışılık riskine hem de olası anlaşmazlıklarda ispat güçlüğüne yol açar. Standart ve güvenli yol, kat maliklerinin belirlenen banka hesabına doğrudan havale ya da EFT yapmasıdır; bu sayede her ödemenin kaydı otomatik olarak oluşur.

Ödeme yapmayan kat malikine karşı KMK m.20 çerçevesinde adımlar şunlardır: önce yazılı ihtar (taahhütlü mektup ya da noter aracılığıyla), ardından gecikme tazminatı uygulaması (aylık yüzde beşe kadar kanuni tazminat), sonrasında icra takibi. Gecikme tazminatını uygulamak sadece hak değil, aynı zamanda ödeme disiplinini korumak açısından da kritiktir; birkaç aylık hoşgörü zamanla tahsilat kültürünü bozar. Aidat takip programı ile borç hatırlatmaları otomatik olarak gönderilir, hangi dairenin kaç gün geciktiği tek ekranda görünür.

Toplu yargıya başvurmadan önce arabuluculuk yolunu da değerlendirin; küçük tutarlarda icra maliyeti zaman zaman alacağı aşar. Yine de süreci kayıt altında tutmak, ileride ne yaparsanız yapın vazgeçilmezdir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Susurluk İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi tercih edilmesi gereken durumlar genellikle şunlardır: çok sayıda bloktan oluşan büyük toplu yapılar, yönetim kurulunun zamanını ve kapasitesini aşan işlem hacmi, ya da kat maliklerinin kendi aralarından güvenilir bir yönetici belirleyememesi. KMK'nın toplu yapı hükümlerine tabi büyük sitelerde profesyonel yönetimin katma değeri belirginleşir.

Susurluk'ta ise tablo daha çok orta ölçekli ve küçük binalara dayanmaktadır. Bu ölçekte profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır ve şirket hizmet bedeli, toplam aidat bütçesinin önemli bir dilimini oluşturabilir. Bu koşullarda en yaygın ve mantıklı çözüm, gönüllü ya da seçilmiş bir yönetici ile iyi bir yönetim aracının birlikte çalışmasıdır.

Üçüncü bir yol da mümkündür: yönetimi kendiniz üstlenin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyeti düşürür hem de yönetimden vazgeçilmesini önler.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Bu hem hukuki açıdan sorun yaratır hem de kat malikleriyle aramızdaki güven ilişkisini zedeler. Site adına hesap açmak için vergi numarası gerekebilir.

Susurluk Vergi Dairesi'nden yönetim adına vergi numarası almak için genellikle şu belgeler istenir: genel kurul ya da kat malikleri kararından alınan yönetici atama kararı örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi ve karar defteri fotokopisi. Bu belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; Susurluk Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli gibi çalışan istihdam ediyorsanız Sosyal Güvenlik Kurumu'na kayıt ve aylık prim bildirimi zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de bu noktada devreye girer. Vergi ve SGK konularında son sözü mali müşavirinize sorun; oranlar ve eşikler değişkendir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurul sürecini ayrıntılı biçimde düzenler. Yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantıya davet, toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla iletilmeli, gündem açıkça yazılmalıdır. Gündemsiz ya da haber vermeksizin toplanan genel kurulun kararları hukuken itirazla karşılaşabilir.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısının hem de arsa paylarının yarısından fazlasının temsil edilmesi (çift çoğunluk) şartı aranır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan kat maliklerinin çoğunluğuyla geçerli kararlar alabilir. Kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan tüm malikler tarafından imzalanır; imzasız karar defteri hukuken zayıftır.

Yeni yöneticilerin sıkça yaptığı üç hata şunlardır: çağrıyı sözlü yapmak (yazılı ispat yok), gündem maddesi olmayan konularda karar almak (karar iptale açık hale gelir), karar defterini toplantıdan günler sonra yazmak (hatıradan yazılan karar gerçeği yansıtmayabilir). Çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini düzenlemek için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her dert — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — için SiteYönetim'in bir yanıtı vardır. Reklamı değil, işin kestirme yolunu anlatıyoruz.

AI Operatör: Komutunuzla Çalışır, Onayınızla Gönderir

Susurluk'taki sitenizde şubat aidatlarını toplamak istiyorsunuz. "Bu ayın ödemesi gelmeyen dairelere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini veritabanından çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metni hazırlar ve size sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez; onayınız olmadan sistemden hiçbir işlem çıkmaz.

İkinci senaryo: binadaki bir arıza bildirildi, asansör çalışmıyor. "Asansör arızası için iş emri aç, sözleşmeli bakım firmasına bildir" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını oluşturur, bakım firmasına gönderilecek iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızı bekler. Onayladığınızda mesaj gider, kaydın üzerine zaman damgası işlenir. Susurluk'ta ortak alan arızalarında yanıt süresini kısaltmak hem sakin memnuniyetini artırır hem de potansiyel sorumluluk risklerini azaltır.

Bir başka senaryo: DASK yenileme tarihi yaklaşan daireleri tespit etmek istiyorsunuz. Komut veriyorsunuz, AI poliçe takip listesini derliyor, malike bildirim taslağını hazırlıyor, siz onaylıyorsunuz. Her adımda kontrol sizdedir; AI işin hazırlık ve koordinasyon kısmını üstlenir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Anında Yanıt

"Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye soruyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla mahkeme kararı ve emsal içtihadına dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size adım adım yol gösterir: yazılı ihtar → gecikme tazminatı → icra takibi sırası, hangi aşamada hangi belgenin gerektiği. Şerhi açık tutuyoruz: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir; gerçek değer, doğru soruyu doğru zamanda sormaktan gelir.

Balıkesir'de yaygın bir sorun olan ortak alan sigortası kapsamı, bina güçlendirme kararı nisabı ya da genel kurul kararına itiraz konularında da AI Danışman'a sorabilirsiniz; mevzuat çerçevesinde, anlaşılır Türkçe yanıt alırsınız.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, her site için 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı ve yaşı, yasal uyum durumu, genel kurul zamanlaması gibi kriterler birleşir. Susurluk'ta yönetimi devraldığınız günkü karne puanı 54 olabilir; altı ay sonra 78'e çıkmışsa bu bir iddia değil, veriyle kanıtlanmış bir gerçektir. Bir sonraki genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karneyi yan yana gösterirsiniz.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, tedarikçi ve teknik personel her biri kendi portalına girer; gördükleri yalnızca kendileriyle ilgili bilgilerdir. Susurluk'ta mülkü olan ama başka şehirde oturan bir malik, aidat borcunu ve ödeme geçmişini kendi portalından görür; sizi aramaz, mesaj atmaz. Denetçi portalı, hesapları şeffaf biçimde inceleyebilir; bu şeffaflık hem güven inşa eder hem genel kurullardaki gereksiz tartışmaları azaltır.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza yazılım kurmanız gerekmez. Tek bir apartmandan çok bloklu büyük bir siteye aynı platform çalışır. Kredi kartı bilgisi girmeden, 14 gün boyunca tüm özellikleri deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programını inceleyerek başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınız boyunca ne zaman ne yapmanız gerektiğini ve hangi modülün hangi yükü kaldırdığını kronolojik sırayla görelim.

Para İşleri: Aidat, Muhasebe, Gider Paylaşımı

Yönetimi devraldığınız ilk hafta borçlu listesini çıkardınız; şimdi bu listeyi canlı tutmanız gerekiyor. Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü, kimin ne zaman ödediğini anlık olarak gösterir. Gecikme tazminatını elle hesaplamak zorunda kalmazsınız; sistem kuralı işletir. Gider paylaşımı modülü, ortak alan faturalarını daire veya arsa payı esasına göre otomatik dağıtır. Sitenizde sayaç takibi gerekiyorsa —su, elektrik, doğalgaz sayaçları— sayaç okuma ve paylaşım özelliği, dönem faturaları üzerindeki tartışmaların önüne geçer. Muhasebe ve apartman muhasebe programı modülü işletme defterini tutar; yıl sonunda genel kurula sunulacak hesap özetini tek tıkla hazırlar. Aidat takip programı, hatırlatmaları zamanında gönderir ve tahsilat sürecini kayıt altında tutar.

Operasyon: Arıza, Duyuru, Personel

Bir sakin asansörün çalışmadığını bildirdi; bu bildirim arıza takip modülüne düşer, sorumluya atanır, çözüm süresi izlenir. Duyuru modülü SMS, push bildirimi ve site içi mesaj olarak kat maliklerine ulaşır; toplantı hatırlatmaları, bakım programı duyuruları, su kesintisi bildirimleri hepsi buradan gider. Sitenizde güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli varsa personel ve bordro modülü SGK takibini kolaylaştırır. Sosyal tesis rezervasyonu, otopark ve ziyaretçi kaydı gibi ek modüller ihtiyaca göre devreye alınır.

Rakip Yazılımlarda Bulunmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Susurluk'taki binanızın çatı su yalıtımına ihtiyacı var. Normalde birkaç ustayı arayıp fiyat sorarsınız; teklifler farklı formatlarda gelir, karşılaştırmanız güçtür. İhale Portalı ile bu süreci kayıt altına alırsınız: işi tanımlarsınız, Susurluk ve çevresindeki tedarikçiler şeffaf kapalı zarf usulüyle teklif sunar, teklifler yan yana karşılaştırılır, genel kurula belgeleyerek sunulur. Bu şeffaflık hem yöneticinin güvenilirliğini artırır hem de ileride "neden o firmayı tuttunuz?" sorusuna somut yanıt sağlar. Mahalle Pazaryeri ise kat malikleri ve esnaf arasında site içi hizmet ve ticaret akışını sağlar. Bu iki modül rakip site yönetim yazılımlarında bulunmayan özelliklerdir.

Yönetimi devretmeniz gereken gün geldiğinde devir-teslim modülü devreye girer: tüm kayıtlar, sözleşmeler, borç-alacak tablosu ve geçmiş kararlar tek dosyada hazırdır. H2-2'de bahsettiğimiz ilk hafta kaosu, bir sonraki yönetici için yaşanmaz.

Susurluk'un Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Susurluk ve Balıkesir ili, deprem riski açısından dikkate alınması gereken bir coğrafyada yer almaktadır. Bu gerçeklik, yönetim planınıza iki somut yükümlülük ekler.

DASK ve Ortak Alan Sigortası

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) her bağımsız bölüm için yasal zorunluluktur; sigortalatma yükümlülüğü kat malikine aittir, ancak yönetici olarak takip etmemek sonradan sorun yaratabilir. Yıl içinde poliçesi sona erecek dairelerin takibini yapın; yenileme dönemini hatırlatın. Ortak alanlar için ayrı bir sigorta poliçesi alınması da önerilir; bu maliyet işletme bütçesine dahil edilmelidir.

Bina Güçlendirme ve Yasal Nisap

Binanın yapısal güçlendirmeye ihtiyacı olduğu uzman raporu ile tespit edilirse bu karar genel kurulda alınır. KMK'ya göre binanın yıkılıp yeniden yapılması ya da güçlendirilmesi kararları dörtte üç çoğunluk (hem malik sayısı hem arsa payı) gerektirir. Bu nisabı sağlamak zorunda kalacaksanız, genel kurul öncesi kat maliklerini bilgilendirme sürecine yeterince zaman tanıyın. Sigorta/acil durum modülü, ilgili belgelerin arşivlenmesini ve hatırlatma akışını merkezi biçimde yönetmenizi sağlar.

Konut Dokusu ve Yönetim Ölçeği

Susurluk'ta konut dokusu, il merkezine yakın konumuyla orta ölçekli ve küçük ölçekli bina ağırlıklıdır. Bu yapıda yönetim çoğunlukla gönüllü ya da seçilmiş bir yöneticinin üstlendiği bir görevdir. Ölçek küçüldükçe yazılım maliyetinin bütçedeki payı önem kazanır; ancak aidat tahsilatındaki tek bir kaçak bile yazılım maliyetini aşabileceğinden verimlilik hesabı çoğunlukla kullanmak yönünde sonuçlanır.

Susurluk ve Çevresinde Site Yönetimi

Susurluk, Balıkesir'in merkezi ilçelerine yakın konumuyla il genelindeki yönetim pratiklerini doğrudan yansıtır. Çevre ilçelere bakıldığında iki farklı tablo öne çıkar.

Birinci küme: Bandırma ve Altıeylül gibi nüfus yoğunluğu daha yüksek, çok katlı yapı stoğunun belirgin olduğu ilçelerde profesyonelleşme ihtiyacı daha erken hissedilir; toplu yapı yönetimi, çok bloklu site kurulları ve yönetim kurulu organizasyonu bu bölgelerde gündemin üst sıralarına yerleşir. Karesi, Bandırma, Erdek ve Gönen bu yapıdaki ilçeler arasında sayılabilir.

İkinci küme: Balya, Bigadiç, Dursunbey, İvrindi, Havran, Kepsut ve Gömeç gibi daha kırsal karakterli ilçelerde bina başına daire sayısı genellikle azdır. Gönüllü yönetici modeli bu ölçekte hem pratik hem ekonomiktir; önemli olan defterleri düzenli tutmak, aidatları zamanında toplamak ve yıllık genel kurulu usulüne göre yapmaktır. Edremit, Ayvalık ve Burhaniye gibi Ege sahilinde yer alan ilçelerde ise yazlık kullanım ve sezonluk malik hareketliliği yönetim gündemine ayrı bir boyut katar: uzakta oturan mülk sahipleriyle iletişim, sezon öncesi bakım planlaması ve yazılık site yönetimi bu bölgelerde öne çıkar.

SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığından Susurluk'taki apartmanla Gömeç'teki yazlık siteyi aynı panelden, kurulum yapmaksızın yönetebilirsiniz. Balıkesir geneli site yönetimi rehberine de göz atabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici, KMK m.38 uyarınca kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatın getirdiği hukuki sorumluluğu üstlenir. Bu sorumluluk üç ana alanda somutlaşır; bunları bilmek, bunlardan kaçınmayı kolaylaştırır.

KVKK: Kat malikleri iletişim listesi (isim, telefon, e-posta, adres) kişisel veridir. Bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanabilirsiniz; reklam amaçlı paylaşım, üçüncü taraflara verme veya amaç dışı işleme KVKK kapsamında sorun doğurur. Binadaki güvenlik kameraları için ise kat malikleri ve sakinlere yönelik yazılı bir aydınlatma metni hazırlanması zorunludur; kamera konumları ve kayıt süresi açıklanmalıdır.

İş güvenliği ve SGK: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi, iş sözleşmesi, yıllık izin takibi ve gerekiyorsa iş güvenliği uzmanı zorunluluğu doğar. Bu konular değişken olduğundan güncel yükümlülükleri mali müşavirinizden teyit edin.

Ortak alan güvenliği: Asansör periyodik kontrol belgesi, yangın tüpü bakım tarihi, elektrik tesisatı topraklama belgesi gibi yasal zorunlu sertifikaların güncel tutulması yöneticinin sorumluluğundadır. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve bu belgelerin arşivini hazır tutar; hangi belgenin ne zaman yenilenmesi gerektiğini size hatırlatır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Balıkesir genelinde ve Susurluk'ta yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü hatalar şunlardır:

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorun doğurur hem güveni zedeler; site parasını her zaman ayrı bir site hesabında tutun.
2. Elden nakit toplamak. Kayıt dışı kalır, ispat güçtür; her tahsilatın banka kanalından geçmesi zorunludur.
3. Karar defterini işlememek. Genel kurul veya yönetici kararları yazılmayan karar defteri, ileride "böyle bir karar alınmadı" tartışmasına kapı açar.
4. Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündem içermeyen ya da eksik yazılan çağrıya dayanılarak alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi hazırlanmalı ve genel kurula sunulmalıdır; bu yapılmadan aidat tahsilatının yasal dayanağı zayıflar.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Bir-iki aylık hoşgörü zamanla tahsilat disiplinini bozar; KMK'nın verdiği gecikme tazminatı hakkını düzenli işletin.
7. Devir-teslim tutanağı almadan yönetimi devralmak. Eski yöneticiden eksik ya da imzasız devir alan yönetici, önceki dönemin sorunlarını da omuzlamak zorunda kalabilir. Balıkesir'deki yöneticilerin deneyimiyle söylüyoruz: ne eksik teslim alındıysa hesabı sıra geldiğinde yöneticiye çıkar.