Ayvalık, Balıkesir'de site & apartman yönetim sistemi

Ayvalık'ta bir site veya apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Balıkesir genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Ayvalık'ın kıyı konumu ve Ege turizm etkisiyle şekillenen karma yapısı, sezonluk doluluk farkını ve yazlık malik iletişimini yönetim planınızın merkezine taşıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım yol haritasını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve yasal kayıt işlemlerini Ayvalık koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Ayvalık'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yönetim devrini kabul ettiğiniz anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun size yüklediği dört temel yükümlülük başlar: karar defteri ve işletme defterini düzenli tutmak (KMK m.35), aidatları toplamak ve giderleri zamanında ödemek, ortak alanların bakımını sağlamak, hesapları genel kurula sunmak. Bu dört yükümlülük bir kez öğrenildiğinde büyük kısmı rutin hale gelir; asıl güçlük ilk haftalardaki belirsizliktir.

Ayvalık, Balıkesir iline bağlı, Ege kıyısında turizm ve yerleşim iç içe geçmiş bir ilçedir. Konut stoğu; merkezdeki eski apartmanlar, sahil bandındaki yeni siteler ve çevre mahallelerdeki müstakil yapılardan oluşur. Bu çeşitlilik, yöneticilik deneyimini ilçe içinde bile farklılaştırır: merkezdeki küçük apartman ile sahildeki büyük rezidans sitesi tamamen farklı bütçe ve iletişim gereklilikleri doğurur. Balıkesir genelinde ise binlerce apartman ve site aynı yasal çerçeve altında yönetilmekte, her gün yeni yöneticiler sizin bugün sorduğunuz soruları sormaktadır.

İlk 30 Gün: Ayvalık'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği her şeyi yazılı teslim almaktır. Eski yöneticiden alınması gereken belgeler şunlardır: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri ve işletme defteri, banka hesap dökümü ve kasa envanteri, tüm tedarikçi ve bakım sözleşmelerinin asılları ya da kopyaları, borç-alacak özeti, sigorta poliçeleri, yapı ruhsatı ve iskan belgesi, kat malikleri listesi. Bu belgelerin eksik teslim edilmesi durumunda noterden yazılı ihtar çekmeniz, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda sizi korur. Tutanağı imzalamadan devre "tamam" demeyin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Belgeleri teslim aldıktan sonra mali tablonun gerçek görüntüsünü çıkarın. Site adına açılmış banka hesabı yoksa ya da eski yönetici adına kayıtlıysa site adına yeni hesap açın; kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk taşır. Aidat borçlusu listesini banka dekontlarıyla karşılaştırarak güncel borç tablosunu oluşturun. Ayvalık'ta yazlık amaçlı kullanılan daireler için mail ya da telefon iletişimi kurmak, o haftanın sonunda birikmiş alacaklarınızı gündeme getirmenizi kolaylaştırır. Bekleyen faturaları — asansör bakımı, temizlik, ortak alan elektriği — tek tek listeleyin; hangi ödemenin ne zaman yapılması gerektiğini takvime işleyin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini içeren bir liste oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında sadece yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Bir duyuru kanalı kurun: apartmanlarda anons panosu ve WhatsApp grubu yaygın çözümdür; Ayvalık'taki sahil sitelerinde ise asıl malik başka şehirde ikamet ettiğinden dijital bildirim kanalları vazgeçilmez hale gelir. Arıza ve talep kayıtları için basit bir yöntem belirleyin; ileride yazılı kayıt olmayan bir arızanın sorumluluğu size yüklenmek istendiğinde bu kayıtlar temel kanıtınız olacaktır. Bu dört haftalık süreci kağıt ya da Excel'de de takip edebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullananlar için ise devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir — 14 gün ücretsiz deneme bu ilk ay için düşünülmüş gibidir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması zorunludur. Bu taslak; temizlik, güvenlik, elektrik, su, sigorta ve bakım giderlerini içermeli, beklenen gelirleri (aidat + varsa diğer gelirler) ile karşılaştırmalıdır. Ayvalık'ta sezonluk doluluktan kaynaklanan bakım yoğunluğunu — yazın havuz, bahçe, ortak alan kullanımı artar — bütçe taslağınıza yansıtın; yaz ayları için bakım rezervi ayırmak iyi bir pratiktir. Tüm bu taslağı ilk genel kurula sunmadan önce kat malikleriyle paylaşmak gereksiz itirazların önüne geçer.

Ayvalık'ta Aidat Ne Kadar? Balıkesir Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Ayvalık özelinde yayımlanmış resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Balıkesir genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu aralık dürüst bir referans noktasıdır, kesin rakam değildir. Merkezi ısıtması, asansörü ve güvenlik sistemi olan büyük sitelerde üst bandın üzerine çıkılması olağandır; Ayvalık'ın eski apartman dokusuna sahip mahallelerinde ise alt banda yakın değerler görülür.

Aidatı belirleyen yasal çerçeve KMK m.20'dir: her kat maliki, yönetim planında aksine hüküm yoksa arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasıyla gider payı öder. Aidat miktarı genel kurul kararıyla belirlenir ve işletme projesine dayanır. Keyfi bir rakam belirleyemezsiniz; gider kalemlerini hesaplayıp kat maliklerine sunmanız ve onay almanız gerekir.

Ayvalık'ta aidatın ana maliyet sürücüleri şunlardır: sahil bandındaki sitelerde yazın yoğunlaşan havuz ve bahçe bakımı, kıyı yapılarında tuzlu hava nedeniyle hızlanan dış cephe ve metal aksam yıpranması, ortak alan temizliği ve güvenlik. Kış aylarında bu kalemler azalırken yaz için yedek bütçe ayırmak, yöneticilerin sık yaptığı hataların başında gelen sezonsonu nakit açığını önler. Sitenizin gider kalemlerini toplayıp daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatları elden toplamamanızı kesinlikle öneririz: banka transferi ya da online ödeme, hem sizi kayıt dışı işlem iddiasından korur hem de kat maliklerine şeffaf dekont sağlar. Site adına açtığınız banka hesabı, tüm tahsilatın tek havuzda toplanacağı nokta olmalıdır.

Ödemeyen kat malikine KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şu sırayla ilerler: önce yazılı hatırlatma (SMS veya e-posta yeterli olabilir, ancak taahhütlü mektup hukuki iz bırakır), yanıt alınamazsa noter ihtarı, ardından icra takibi. Ayvalık'ta bazı yazlık maliklerinin yaz dışında iletişime geçilmesinin güç olduğu bilinmektedir; bu nedenle iletişim bilgilerini güncel tutmak ve dijital kanalları etkin kullanmak tahsilat sürecini kısaltır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme takibi anlık görünür hale gelir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Ayvalık İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi tercih etmek için genellikle şu koşullardan en az ikisi gerekir: yüz dairenin üzerinde bir site, tam zamanlı personel (güvenlik, temizlik, teknik) istihdamı, ya da yöneticinin mesleki sorumluluğu üstlenmek istemediği karma toplu yapı. Ayvalık'ın büyük sahil sitelerinde bu koşullar zaman zaman bir arada görülür ve profesyonel yönetim mantıklı bir seçenek haline gelir.

Ancak Ayvalık'taki konut stoğunun önemli bir bölümü küçük ve orta ölçekli apartmanlardan oluşur. Bu ölçekte profesyonel şirket maliyeti aidatın kayda değer bir kısmını oluşturur ve kat malikleri onay vermeyebilir. Burada üçüncü bir yol devreye girer: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu kombinasyon Balıkesir genelinde gönüllü yöneticiler arasında giderek yaygınlaşmaktadır; mevzuatı bilip rutin işlemleri otomatikleştirmek, profesyonel şirket tutmadan benzer bir verimlilik sağlar. H2-8'de bu seçeneği ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesine başvurarak yönetim adına "potansiyel vergi numarası" almanız gerekir. Genellikle istenen belgeler şunlardır: yöneticinin kimlik fotokopisi, genel kurul karar defterinin ilgili sayfasının onaylı örneği, imzalı yönetici atama kararı. Bu belge listesi Ayvalık Vergi Dairesi'ne göre küçük farklar gösterebileceğinden başvuru öncesi telefonla teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz. Kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimlerini zamanında yapmanız zorunludur; iş güvenliği yükümlülükleri de bu personel için geçerlidir. Mali müşavir desteği olmadan bu adımı atlamak ilerleyen dönemde ceza ve faiz riskine yol açar — güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz. Kendi kişisel banka hesabınızda site parasını tutmaktan kesinlikle kaçının; hem hukuki sorumluluktan arınmak hem de kat malikleriyle güven ilişkisi kurmak için hesap ayrımı zorunludur.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Genel kurul, kat maliklerinin en yüksek karar organıdır ve yılda en az bir kez toplanması zorunludur (KMK m.29). Çağrıyı toplantıdan en az 15 gün önce yapmanız, gündem maddelerini açıkça belirtmeniz ve tebligatı imzalı ya da taahhütlü olarak göndermeniz gerekir (KMK m.30). Gündem belirtilmemiş çağrıyla alınan kararlar ileride itirazla karşılaşabilir; bu riski baştan ortadan kaldırın.

Toplantı yeter sayısı (nisap) ilk oturumda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından kat maliklerinin en az yarısından oluşur. İlk toplantıda bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, yedi gün sonraki tarihte katılanlarla yapılır. Kararlar karar defterine geçirilir, katılımcılar tarafından imzalanır; imzasız karar defteri hukuki geçerlilik açısından sorun yaratır. Yeni yöneticilerin sıkça yaptığı üç hata: çağrıyı gündemsiz yapmak, ikinci toplantı tarihini çağrıda belirtmemek, karar defterini imzalatmayı unutmak. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu süreci baştan sona yönetmenizi sağlar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her dert — devir kaosu, borçlu takibi, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — aslında tanıdık bir örüntünün parçasıdır: tekrar eden ve zaman alan işler. SiteYönetim bu işlerin her birini ayrı bir modülle karşılar; ancak sizi diğer yazılımlardan ayıran şey, yapay zeka katmanının işi sizin adınıza yapması değil, hazırlayıp onayınıza sunmasıdır. Onay vermediğiniz hiçbir şey gerçekleşmez.

AI Operatör: Hazırlar, Siz Onaylarsınız

Somut bir senaryo düşünün: Temmuz başında aidatları tahsil etmeniz gerekiyor. "Bu ayın aidatlarını listele, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör geciken dairelerin listesini çıkarır, her malik için kişiselleştirilmiş hatırlatma mesajını hazırlar ve size sunar. Siz gönder diyene kadar hiçbir şey gönderilmez. Mesajı beğenmediyseniz düzenleyebilirsiniz; onayladığınızda sistem toplu gönderimi gerçekleştirir.

Ayvalık'ta sahil şeridindeki sitelerde yazın havuz pompası, filtre sistemi veya otomatik sulama arızaları sık karşılaşılan bir sorundur. "Havuz pompası arızası var, bakım firmasına iş emri hazırla" yazmanız yeterlidir: AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tedarikçinize göndermek üzere iş emri taslağı hazırlar, onayınızla iletir. Sonraki adımda tedarikçinin yanıtı sistem üzerinden takip edilir. Her adımda siz onay mercisinizdir; AI asistan rolünü aşmaz.

Aynı mantık genel kurul sürecine de uygulanır: çağrı metni taslağı, gündem maddelerinin formatlanması, vekâlet takip tablosu — bunların hepsini AI Operatör hazırlar, siz inceler ve gönderirsiniz. KMK m.30'un gerektirdiği 15 günlük çağrı süresini kaçırmanızı önlemek için sistem size önceden hatırlatma gönderir.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal, Sizin Yanınızda

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu hukuk bürosuna sormak randevu, zaman ve ücret demektir. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size adım adım yol gösterir: gecikme tazminatı hesaplama yöntemi, ihtarname gönderme zamanlaması, icra takibine geçiş eşiği. Yanıtlar Türk mahkeme içtihatlarına dayanır; belirsiz ve genel tavsiyeler değildir. Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir ve bilgi verir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tercihtir — güvenilir bir kaynağın sınırlarını bilmesi, onu daha değerli kılar.

Sitenin Karnesi: Söylemek Değil, Kanıtlamak

SiteYönetim, yönettiğiniz sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul zamanında yapılıp yapılmadığı, yasal uyum durumu gibi ölçülebilir göstergelere dayanır. Yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi yan yana koyduğunuzda genel kurulda "iyi yönetiyor musunuz?" sorusuna sayılarla cevap verirsiniz. Bu şeffaflık, kat malikleriyle güven ilişkisini pekiştirir ve gereksiz tartışmaları azaltır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar bulunur. Ayvalık'ta özellikle önemli bir senaryo şudur: Malikin büyük bölümü yaz dışında başka şehirde ikamet eder. Malik kendi portalından birikmiş aidat borcunu, genel kurul kararlarını ve arıza kayıtlarını görür; sizi aramaya gerek duymaz. Denetçi portalı ise tüm mali hareketleri bağımsız olarak inceleyebilir; bu şeffaflık, denetçi-yönetici arasındaki gerilimi başlamadan önler. Sitenizi tek apartmandan büyük rezidans kompleksine kadar her ölçekte yönetmek için apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Bulut tabanlı çalışır; kurulum gerekmez, güncelleme sizden beklenmez.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticinin ilk yılı genellikle aynı kronolojiyi izler: önce devir kargaşası, ardından aylık aidat döngüsü, yazın bakım yoğunluğu, sonbaharda genel kurul, kış öncesi büyük bakım ihalesi. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiyle örtüşecek şekilde tasarlanmıştır.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, geciken ödemeler için otomatik hatırlatma, muhasebe ve e-Fatura entegrasyonu, işletme defteri. Ayvalık'taki büyük sitelerde personel giderleri ve tedarikçi ödemeleri kayda değer bir kalem oluşturur; apartman muhasebe programı bu kalemleri kategorize eder ve aylık gider raporunu otomatik çıkarır. Aynı modül aidat takip programı olarak da çalışır: tahsilat durumu daire bazında anlık görünür, gecikme faizi otomatik hesaplanır.

Operasyon: Arıza ve bakım talebi kaydı, teknik işletme takibi, duyuru ve SMS bildirimi, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve bordro takibi, tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi. Ayvalık'ta DASK (Doğal Afet Sigorta) poliçelerinin güncel olup olmadığını ve ortak alan sigortası kapsamını belge arşivinden anlık takip edebilirsiniz; deprem riski yüksek bir ilde bu bilgiye anlık erişim, kriz anında kritik değer taşır.

Rakip yazılımlarda bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Büyük bakım ve onarım işlerinde kapalı zarf usulü teklif toplamak yerine İhale Portalı üzerinden Ayvalık'taki ve Balıkesir'deki tedarikçilerden kayıtlı, şeffaf ve karşılaştırılabilir teklifler alırsınız. Çatı yalıtımı ihalesini üç teklifle, genel kurula belgeleme yaparak sonuçlandırırsınız; "neden o firmayı seçtiniz?" sorusunun cevabı sistemde kayıtlıdır. Site içi esnaf ve ticaret modülü (Mahalle Pazaryeri) ise sakinler arasında ikinci el eşya, hizmet alışverişi ve yerel esnaf duyurusunu site içinde tutar. Bu iki özelliği rakip platformlarda bulamazsınız.

Modüller sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde de değer yaratır: devir-teslim raporu, borç-alacak özeti ve arıza geçmişi tek tıkla hazırlanır. H2-2'de anlattığımız devir kaosunu bir öğleden sonraya sığdırmak artık mümkündür.

Ayvalık'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Ayvalık, Ege kıyısında Marmara Bölgesi'nde yer alır; Akdeniz iklimiyle şekillenen ılık kışlar ve sıcak, kuru yazlar ilçenin belirleyici özelliğidir. Bu iklim, yönetim takvimini Balıkesir'in iç kesimlerinden farklı kılar.

Sezonluk Doluluk ve Yazlık Malik Yönetimi

Ayvalık'taki konut stoğunun bir bölümü yıl boyunca ikamet edilen birimler, bir bölümü ise yaz aylarında yoğunlaşan yazlık kullanım amacıyla tutulmaktadır. Bu durum birkaç önemli yönetim gerçeğini beraberinde getirir: yaz aylarında ortak alan kullanımı artar, bakım talepleri yoğunlaşır, temizlik ve güvenlik giderleri yükselir. Kış aylarında ise doluluk düşer ve bazı maliklerle iletişim kurmak güçleşir. Yaz dönemine girmeden önce — Nisan-Mayıs içinde — ortak alan bakımını, havuz açılışını ve güvenlik takvimini planlayın. Bütçede yaz bakım rezervi ayırmak, sezondaki ani gider artışlarını karşılamanızı sağlar.

Kıyı Yapılarında Hızlı Yıpranma ve Bakım Takvimi

Tuzlu deniz havası, bina dış cephesinde, balkon demirlerinde, korkuluk sistemlerinde ve çatı konstrüksiyonunda standart iç bölge yapılarına kıyasla daha hızlı yıpranmaya yol açar. Yıllık bütçenize dış cephe kontrolü ve metal aksam bakımı için ayrı bir kalem açmanız, büyük onarım giderlerini ileriye erteleme yerine yayarak karşılamanızı kolaylaştırır. Periyodik bakım kararları genel kurulda görüşülerek onaylandığında yasal dayanağı da oluşmuş olur.

DASK ve Ortak Alan Sigortası

Balıkesir ili deprem riski taşıyan bölgeler arasındadır. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) her bağımsız bölüm için zorunludur; ancak ortak alanların sigortası ayrıca düzenlenmelidir. Yönetici olarak bağımsız bölüm DASK poliçelerini doğrudan zorlamasanız da genel kurulda bu konuyu gündemin bir maddesi olarak ele almak ve ortak alan sigortasını güncelde tutmak KMK m.38 çerçevesindeki yönetim sorumluluğunuzdandır. Gider paylaşımı ve sigortanın doğru modüle aktarılması için site yönetim yazılımı belge arşivi ve sigorta takip modülünü birlikte kullanmanız önerilir.

Ayvalık ve Çevresinde Site Yönetimi: Altıeylül, Balya, Bandırma ve Diğer İlçeler

Ayvalık, site yönetimi açısından Balıkesir'in özel bir noktasında konumlanır: hem kıyı turizm baskısı hem de yılın büyük bölümünde sakin olan konut stoğuyla çevre ilçelerden ayrışır. Komşu ilçelere bakıldığında iki farklı yönetim profili öne çıkar.

İl merkezi Karesi ve Altıeylül ile kuzey ilçelerden Bandırma, daha yoğun kentsel konut stokuyla siteleşme oranının yüksek olduğu, blok sayısı ve daire büyüklüğüne bağlı olarak profesyonelleşme baskısının daha belirgin hissedildiği yerlerdir. Edremit, Burhaniye ve Gömeç, Ayvalık ile birlikte Kuzey Ege sahil şeridinde benzer sezonluk doluluk profilini paylaşır; bu ilçelerde de yazlık malik iletişimi ve kış döneminde bakım planlaması kritik önem taşır. Havran, Balya, İvrindi, Dursunbey, Kepsut ve Bigadiç ise daha çok kırsal ve yarı kentsel dokuya sahip ilçelerdir; buralarda az daireli apartmanlar ağırlıklıdır ve gönüllü yönetici ile basit defter düzeni en yaygın çözümdür. Gönen, Manyas ve Erdek ise farklı iklim ve demografik yapılarıyla Balıkesir'in çeşitli yüzünü tamamlar.

Tüm bu ilçelerde ortak olan şey yasal çerçevedir: KMK aynı, borç takibi aynı, genel kurul kuralları aynı. Farklılaşan yalnızca ölçek ve yoğunluktur. Balıkesir geneli site yönetimi rehberimizde ilin tüm ilçelerini kapsayan bilgilere ulaşabilirsiniz. SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığı için Edremit'teki dairesiyle Ayvalık'taki apartmanını aynı panelden, kurulum gerekmeden yönetmek isteyen bir mal sahibi için ek bir adım yoktur.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici, KMK m.38 uyarınca kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; bu sorumluluk idari cezaları ve tazminat yükümlülüklerini kapsayabilir. Pratik anlamda bu, kayıt tutma yükümlülüğünü, kararların karar defterine işlenmesini ve mali hesapların şeffaf tutulmasını gerektirir.

Kamera sistemi varsa KVKK kapsamında aydınlatma metni zorunludur: ortak alanlarda hangi kameraların bulunduğu, kayıtların kaç gün tutulduğu ve kimler tarafından erişilebildiği kat maliklerine ve ziyaretçilere ilan edilmeli, ilgili bildirimler yapılmalıdır. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliğindedir; yönetim amacı dışında kullanılamaz, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimlerini aksatmamak ve iş güvenliği yasal gereklerini yerine getirmek zorunludur; bu konularda mali müşavir desteği almanızı öneririz. KVKK uyum belgelerini ve aydınlatma metinlerini hazır tutan yasal uyum modülü, bu yükümlülükleri tek bir arşivde toplamanızı sağlar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. En sık yapılan ve en tehlikeli hatadır. Kişisel hesabınızdaki bakiyeyi site parasından ayırt etmek giderek güçleşir; kat malikleri şüphelendiğinde güveni yeniden inşa etmek yıllarca sürer.
2. Elden para toplamak. Makbuz kesilse bile elden tahsilat tartışmaya açık kalır. Tüm ödemelerin banka ya da online sistem üzerinden yapılması hem sizi korur hem de şeffaflık sağlar.
3. Karar defterini işlememek. Alınan kararların defterden çıkması, o kararın hukuken hiç alınmamış sayılması anlamına gelir. Genel kurul ve yönetim kurulu kararlarını toplantının ardından 48 saat içinde deftere geçirin ve imzalatın.
4. Gündem belirtmeden çağrı yapmak. Gündemsiz çağrıyla toplantıya çıkan ve karar alan yöneticilerin kararları daha sonra itirazla iptal edilebilir. Çağrı metninde her kalem ayrı ayrı yazılmalıdır.
5. Yıllık işletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereği hazırlanması zorunlu olan işletme projesi olmadan aidat belirleme keyfi görünür; kat maliklerinden karar almak güçleşir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeyenlere karşı haksız bir avantaj yaratmamak için KMK m.20'nin tanıdığı gecikme tazminatını tutarlı biçimde uygulamak, tahsilat disiplininin temelidir.
7. Devir-teslim tutanağı almadan koltuğa oturmak. Özellikle Ayvalık'taki yazlık sitelerde eski yöneticinin yaz sonunda şehirden ayrılmasıyla devir-teslim ertelenir; bu erteleme birikmiş borç ve eksik belge riskini doğurur. Tutanağı imzalamadan görevi fiilen üstlenmeyin.