Sındırgı, Balıkesir'de site & apartman yönetim sistemi

Sindirgi'de bir apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzenlemek, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Balıkesir genelinde aylık aidat ortalaması ₺400 ile ₺1.400 arasında seyrediyor; Sindirgi'deki bina tipine ve ortak alan büyüklüğüne göre bu aralığın neresinde kalacağınızı anlamanın yolu da işletme projesinden geçiyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ile resmi kayıt işlemlerini Sindirgi ve Balıkesir koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrarlayan ve zaman alan kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Sindirgi'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olmak, göründüğünden çok daha kapsamlı yasal yükümlülükler getiriyor. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35, yöneticinin dört temel sorumluluğunu açıkça tanımlıyor: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık birbirini besleyen bir döngü oluşturur; defter tutulmadan hesap verilmez, aidat toplanmadan bakım yapılmaz, bakım yapılmadan genel kurulda onay alınmaz.

Balıkesir, il merkezinin çevresinde yoğunlaşan kentsel konut stoğuyla birlikte ilçelerde farklı yapı tiplerini bir arada barındırıyor. Sindirgi, il merkezine makul mesafedeki konumuyla hem kentsel hem de kırsal doku özelliklerini taşıyan bir ilçe. Buradaki apartmanlar genellikle orta ölçekli, kapıcısız ya da çok az ortak personelli yapılar; yöneticilik büyük ölçüde gönüllülük temelinde yürüyor. Bu gerçek, "her şeyi kendiniz nasıl yaparsınız" sorusunu değil, "ne kadar profesyonel bir araçla desteklenirseniz o kadar az yorulursunuz" sorusunu öne çıkarıyor.

Paniklemek için değil, sırayla ilerlemeniz için bir plan lazım. Sonraki bölümde o planı hafta hafta bulacaksınız.

İlk 30 Gün: Sindirgi'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek amacı, geçmiş yönetimden resmi olarak ne aldığınızı belgelemek. Eski yöneticiden şunları almanız gerekiyor: karar defteri, işletme defteri, site adına açılmış banka hesabının cüzdanı ya da ekstreleri, kasada bulunan nakit miktarının tutanağı, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör, yangın tüpü, temizlik, güvenlik), borçlu malik listesi, ödenmemiş faturalar. Tüm bunları devir-teslim tutanağında tek tek listeleyin ve karşılıklı imzalatın. Bu tutanak ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda tek kanıtınız olacak.

Defterleri aldıktan sonra onları saymayın; içeriğini okuyun. Son genel kurul kararlarını, yönetim planındaki özel hükümleri ve bakiye durumunu öğrenmeden ikinci haftaya geçmeyin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada siteye ait tüm para akışının fotoğrafını çekin. Banka hesabını kendi adınıza değil site adına ve sizi eski yönetici yetkisiz işlem yapamayacak biçimde yeniden düzenleyin; gerekirse hesabı güncelleyin. Aidat borçlusu olan maliklerin listesini çıkarın, borç miktarlarını ve gecikme sürelerini kayıt altına alın. Bekleyen faturaların hangi tarihe kadar ödeneceğini takvimlendirin.

Sindirgi'de asansör, otomatik kapı gibi ortak alan ekipmanı içeren binalarda bakım sözleşmesi vadelerini de kontrol edin. Yaklaşan bir sözleşme yenileme varsa üçüncü ya da dördüncü haftada bunun müzakeresiyle ilgilenmek için zamanınızın olması gerekir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracılar için güncel iletişim listesi oluşturun. Bu liste kişisel veri içerdiğinden KVKK kapsamındadır; yalnızca site yönetimi amacıyla kullanın, üçüncü kişilerle paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin; ortak pano, toplu mesaj ya da dijital bir platform. Arıza ve taleplerin nasıl bildirileceğini, takip edileceğini ve kapatılacağını belirleyip tüm malike duyurun.

Bu düzeni kurmak için vakit harcamak üçüncü haftayı verimsiz gösterebilir; oysa iletişim kanalı olmayan yöneticilik sonraki ay içinde kaybolacak bilgi ve enerji demektir. Site yönetim yazılımı ile devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır geldiğinde bu haftanın işi birkaç saate sığar.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 37, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılıyor. Bu proje önümüzdeki dönemin tahmini gelir ve giderlerini daire başına düşen aidat miktarıyla birlikte ortaya koyar. Dördüncü haftayı bu taslağı çıkarmaya ayırın. Sindirgi'deki binanızın ortak alanlarını, ekipmanını ve personel durumunu göz önünde bulundurarak aylık gider kalemlerini sıralayın. Yıllık bakım planını belirleyin; çatı, asansör, kalorifer, bahçe hangi aylarda bakıma girecek? Bu takvimi kurmak, hem aidat hesabınızın dayanaklarını hem de ilk genel kuruldaki anlatınızı güçlendirecek.

Sindirgi'de Aidat Ne Kadar? Balıkesir Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Balıkesir genelinde aylık aidat ortalaması ₺400 ile ₺1.400 arasında seyrediyor. Bu rakam il geneli bir ortalamadır; asansörlü, güvenlikli, havuzlu ya da spor alanı bulunan sitelerde üst bandın üzerine çıkabilirken asansörsüz ve kapıcısız küçük apartmanlarda alt banda yaklaşır. Sindirgi özelinde, il merkezine kıyasla daha sakin bir kentsel doku ve daha mütevazı ortak alan profili göz önüne alındığında aidatların genellikle bu aralığın orta ya da alt diliminde şekillendiği söylenebilir; ancak kendi binanızın gider tablosunu çıkarmadan net bir rakam vermek doğru olmaz.

Aidatın nasıl belirleneceği, keyfi değil kurallıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20'ye göre ortak giderler arsa payına orantılı ya da yönetim planında öngörülen eşit pay yöntemiyle dairelere dağıtılır. İşletme projesi yönetici tarafından hazırlanır ve genel kurulda onaylanır; onaylanan bütçe aylık asgari ödeme miktarını belirler. Bu süreç hem şeffaflık hem de hukuki dayanak sağlar.

Balıkesir'deki bazı sitelerde merkezi ısıtma ya da doğalgaz sistemi bulunabilir. Bu durumda yakıt gideri aidatın en ağır kalemi olabilir ve kış döneminde aidat miktarını belirgin biçimde etkiler. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başına düşen rakamı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en önemli kural açıktır: elden para almayın. Tahsilat yalnızca site adına açılmış banka hesabına havale ya da EFT yoluyla ya da güvenilir bir online tahsilat sistemi üzerinden yapılmalıdır. Elden alınan para hem yöneticinin hem de sitenin güvenilirliğini zedeler, üstelik makbuzsuz ödeme itiraz konusu olabilir.

Ödeme günü geçen aidatlar için Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Bu tazminatı uygulamak hak olduğu kadar sorumluluktur; uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen maliklere karşı adaletsiz bir durum yaratır. Gecikmeyi önce yazılı hatırlatma ile bildirin. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa noter ihtarnamesi, ardından icra takibi yolu açılır. Süreci kayıt altına almak, hem ihtarname tarihini hem ödeme geçmişini belgelemek için aidat takip programı ile otomatik hatırlatmalar kurgulanabilir; böylece kişisel çatışmalar yerine sistematik süreç işler.

Balıkesir'deki sitelerde karşılaşılan yaygın bir sorun, aynı dairenin hem kiracısı hem malik tarafı arasındaki ödeme sorumluluğunun belirsiz kalmasıdır. Yönetim planında aksi yazılmadıkça aidat borçlusu maliktir; kiracı düzenlemesi taraflar arasındaki özel bir meseledir ve yöneticiyi bağlamaz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sindirgi İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi kiralamak, daire sayısı ve bütçe büyüdükçe anlamlı bir seçenek haline gelir. Ancak Sindirgi gibi orta ölçekli ilçelerde profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır; hizmet veren şirketler çoğunlukla Balıkesir il merkezinde ya da büyükşehirlerde yoğunlaşmaktadır. Bu koşulda iki gerçekçi seçenek kalır: kendiniz yönetmek ya da gönüllü yöneticiyi iyi bir araçla güçlendirmek.

Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin ama ağır, tekrarlayan işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşım, Sindirgi'deki pek çok yönetici için en erişilebilir ve sürdürülebilir seçenek olmaya devam ediyor. Bunu nasıl yapabileceğinizi ilerleyen bölümlerde somut olarak göreceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman adına resmi işlem yapabilmek için vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekiyor. Bu numara, sitenin tüzel kişiliği olmadığını ancak vergi ilişkisi kurulabileceğini gösteren bir tanımlayıcıdır. Başvuru için genellikle şunlar isteniyor: son genel kurul kararının fotokopisi, yönetici olarak seçildiğinizi gösteren karar defteri sayfası ve kimlik belgeniz. Belge listesi Balıkesir'deki farklı vergi dairesi müdürlüklerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; öncesinde Balıkesir Vergi Dairesi'ni telefonla arayıp teyit edin.

Potansiyel vergi numarasıyla birlikte site adına banka hesabı açabilirsiniz. Bu hesabı kendi kişisel hesabınızdan kesinlikle ayrı tutun; kişisel hesapta site parası bulundurmak hem hesap veremezlik hem de yasal sorumluluk riski doğurur. Banka hesabı açıldıktan sonra tüm aidat ödemeleri bu hesaba yönlendirilmeli, tüm gider ödemeleri bu hesaptan yapılmalıdır.

Sitede kapıcı ya da güvenlik personeli çalışıyorsa SGK kaydı zorunludur. Bu durumda iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Güncel SGK ve vergi uygulamalarını mali müşavirinizle teyit etmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıdan en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü mektupla — ya da yönetim planındaki kabul edilmiş yöntemle — tüm kat maliklerine çağrı yapılması zorunlu. Çağrıda gündemi açıkça belirtin; gündem yazılmayan ya da farklı bir gündemle açılan toplantılarda alınan kararlar itiraz konusu olabilir.

İlk toplantıda karar nisabı (toplantı yeter sayısı) çift çoğunluktur: hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından yarıdan fazlasının hazır bulunması gerekir. Bu sağlanamıyorsa ikinci toplantıda katılanlar yeter sayı kabul edilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler ile yönetici tarafından imzalanmalıdır. İmzasız bir karar, hukuken tartışmaya açık hale gelir.

Yeni yöneticilerin en çok düştüğü üç hata: çağrıyı sözlü yapmak, gündem yazmamak ve kararları deftere geçirmemek. Bu üçü bir arada yapıldığında toplantı geçersiz sayılabilir. Dijital çağrı metni, vekâlet formu ve karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımı bu adımları hatırlatma ve arşivleme işini üstlenir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberin önceki bölümlerinde bir yığın sorunla tanıştınız: devir-teslim kaosu, borçlu liste kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler. SiteYönetim'in amacı bu sorunları sırayla kapatmak — reklam diliyle değil, somut senaryolarla anlatmak daha doğru.

AI Operatör: Komut Verin, Onayınızla Çalışsın

Aidatları toplamak, gecikmeli ödemeleri takip etmek ve hatırlatma göndermek yöneticinin haftasının büyük bölümünü tüketebilir. AI Operatör bu döngüyü şöyle kesiyor: "Şubat aidatlarını kontrol et, geciken 5 daireye nazik hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI borçlu listesini çıkarıyor, kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlıyor ve sizin onayınıza sunuyor. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmiyor. Bu onay adımı hem güvenlik hem de yasal sorumluluk açısından atlanmaması gereken bir tasarım kararı.

Sindirgi'de ortak alan ekipmanı içeren binalarda ikinci bir senaryo da devreye giriyor: asansör ya da kalorifer kazanı arızalandığında, sakinden gelen bildirim AI Operatör tarafından bir arıza kaydına dönüştürülüyor, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlanıyor ve sizin onayınızla gönderiliyor. Siz arıza bildirimini takip etmek zorunda kalmıyorsunuz; süreç kayıt altında ilerliyor.

Genel kurul sezonunda da aynı iş akışı geçerli: çağrı metni hazırlıyor, vekâletname takibini yapıyor, karar defteri taslağını oluşturuyor. "15 gün önceden çağrı" kuralını yazılım kendi takviminde izliyor ve sizi hatırlatıyor.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal, Sorularınız İçin

Yöneticilik sürecinde kaçınılmaz olarak hukuki soru işaretleri çıkıyor: "Aidatını 9 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?", "Çatı katını kapatan malik ne kadar sorumluluk alıyor?", "Genel kurul kararını itirazla bozdurabilir miyim?" AI Danışman bu soruları ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla mahkeme kararı ve emsal değerlendirmesine dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yanıtlıyor. Yanıt size hem yol gösteriyor hem de konunun hangi yasal dayanakla ilerlediğini açıklıyor. Önemli bir şerh: AI Danışman bir hukuk danışmanıdır, avukatın yerini tutmaz. Dava ya da icra aşamasına geçildiğinde avukatınıza başvurmanız gerekir. Bu dürüstlük, danışmanı daha değerli kılıyor — yönlendirmeyi doğru, sınırı açık koyuyor.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

"İyi yönettim" demek bir şeydir, kanıtlamak başka. SiteYönetim'in Karne modülü yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlıyor. Puan, tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve genel kurul zamanlamasını birleştiriyor. Sindirgi'deki bir apartmanı devraldığınız günkü karne — diyelim ki 48 — ile altı ay sonra genel kurula götürdüğünüz 79'luk karne yan yana geldiğinde "ne yaptım" sorusu kendiliğinden cevaplanıyor. Genel kurulda savunmaya geçmek yerine kanıt sunuyorsunuz.

7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Giriyor

Apartman yöneticisinin en büyük zaman tüketicilerinden biri, fatura sormak için arayan malik ya da bakiye öğrenmek isteyen kiracıdır. SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve esnaf rolleri ayrı portal kapılarından giriyor. Başka şehirde oturan bir malik borcunu kendi portalından görüyor, ödüyor — sizi aramıyor. Denetçi tüm gelir-gider hareketlerini kendi görüntüsünde izliyor; şeffaflık sağlandığında kavga azalıyor. Sindirgi gibi ilçelerde malikler zaman zaman İstanbul ya da Bursa'da oturabilir; uzaktan erişim portalı bu mesafeyi yönetim sorunu olmaktan çıkarıyor.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı çalıştığı için kurulum ya da sunucu gerekmez. Tek daireli küçük bir apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyin; Sindirgi'deki sitenizin koşullarını gerçek verilerle görün. Apartman yönetim programını keşfetmek için deneme bağlantısına gidin.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı üç farklı aşamadan geçer: mali temeli kurmak, operasyonu düzene sokmak, sonra kalıcı kayıt ve devir sistemini oturtmak. Her aşamada farklı modüller devreye giriyor.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, yönetim döneminin ilk ayından itibaren en sık ihtiyaç duyulan işlev. Aidat ödemeleri sakinlerin portalından ya da ödeme bağlantılarıyla banka hesabına aktarılıyor; borçlu listesi otomatik güncelleniyor. Muhasebe ve e-Fatura modülü gider kayıtlarını tutarken apartman muhasebe programı işletme defteri çıkışını hazırlıyor. Gider paylaşımı modülü, ortak tüketimleri dairelere bölüştürüyor; birden fazla sayaç varsa okuma ve dağıtım hesabı tek ekranda yapılıyor. Aidat takip programı gecikme uyarılarını ve tazminat hesabını takip ediyor; elle hesap yapmak zorunda kalmıyorsunuz.

Operasyon

Arıza ve bakım bildirimleri sakinlerden dijital olarak geliyor, teknik işletme süreçlerine dönüştürülüyor. Duyuru ve bildirim modülü SMS, uygulama bildirimi ya da e-posta üzerinden tüm malike aynı anda ulaşıyor. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi kapıcının tuttuğu defterin yerini alıyor. Personel ve bordro modülü kapıcı ya da temizlik görevlisi istihdamını SGK uyumlu biçimde kaydediyor. Sosyal tesis rezervasyonu, apartmandaki ortak alanlarda — toplantı odası, çamaşırhane, spor alanı — çakışmaları önlüyor. Sigorta ve belge yönetimi modülü ise DASK poliçesi, asansör tescil belgesi, yangın denetimleri gibi yasal zorunlulukları takvimlendiriyor.

Rakip Platformlarda Bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

İki modül, SiteYönetim'i piyasadaki diğer apartman yazılımlarından gerçek anlamda ayırt ediyor. Mahalle Pazaryeri, sakinlerin site içinde ilan paylaşmasına olanak tanıyor; komşular arası iletişimi güçlendirirken yöneticinin yükünü artırmıyor. İhale Portalı ise yöneticilere ciddi bir araç sunuyor: çatı yalıtımı, asansör bakım anlaşması ya da bahçe düzenleme gibi hizmet alımlarında tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklif toplayabiliyorsunuz. Kapalı zarf baskısı olmadan üç firma teklifini aynı tabloda görüyor, genel kurula belgeliyerek sunuyorsunuz. Balıkesir'deki sitelerde "ihaleyi kimin etkisi altında yürüttüğü" gibi anlaşmazlıkların önüne bu şeffaflık kesiyor.

Yöneticilik göreviniz bir gün sona erdiğinde devir-teslim modülü devreye giriyor; tüm belgeler, bakiye ve arıza geçmişi bir öğleden sonra aktarılıyor. Bu rehberin ilk haftasında anlattığımız devir kaosunun tam tersi bir çıkış.

Balıkesir ve Sindirgi'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Balıkesir, deprem riski taşıyan bir bölgede yer alıyor. Bu coğrafi gerçek, site yöneticisinin sorumluluklarını doğrudan etkiliyor ve bazı yasal yükümlülükleri ön plana çıkarıyor.

DASK ve Ortak Alan Sigortası

Doğal Afet Sigortaları Kurumu kapsamında DASK poliçesi, bağımsız bölümler için yasal zorunluluktur; bunu sağlamak malik sorumluluğundadır. Yönetici olarak elinizde bulunan güç, binanın ortak alanları için ayrı bir poliçe ya da kapsamlı bina sigortası yaptırılmasını genel kurulda gündeme taşıyabilmektir. Asansör, ortak elektrik tesisatı, çatı gibi ortak alanlar, bireysel DASK poliçelerinin kapsamı dışında kalır; ayrı sigorta bu boşluğu kapatır.

Güçlendirme Kararı ve Nisabı

Binanın depreme karşı güçlendirilmesi ya da yıkılıp yeniden yapılması gündeme geldiğinde Kat Mülkiyeti Kanunu özel nisap koşulları öngörüyor. Güçlendirme kararı için kat maliklerinin beşte dördünün onayı aranır; bu oldukça yüksek bir eşik. Kararı almak kadar almamak da sorumluluk doğurabilir. Özellikle depreme karşı kırılgan olduğu tespit edilen binalarda uzman teknik raporu alıp genel kurula sunmak, yöneticinin sorumluluğunu yerine getirmesi açısından kritik. Sigorta ve acil durum belgeleri modülü bu teknik raporları ve toplantı kararlarını dijital arşivde saklıyor, gerektiğinde anında erişilebilir kılıyor.

Bakım Takvimi ve Mevsimsel Planlama

Balıkesir'de kış ayları ılımlı geçse de İç Anadolu'ya kıyasla daha nemli bir iklim hâkim. Çatı ve dış cephe suyu izolasyonu, sonbahar öncesinde kontrol edilmesi gereken kalemler arasında yer alıyor. Asansör ve kazan bakımını yıl boyuna dengeli yayın; tüm sorunları Aralık'a bırakmak hem hizmet kalitesini düşürür hem de acil durum ücretleriyle bütçeyi zorlar. Sindirgi'nin coğrafi konumuna ve bina yaşına göre çatı, cephe ve ortak tesisat yılda bir kez düzenli olarak gözden geçirilmeli.

Sindirgi ve Çevresinde Site Yönetimi: Balıkesir İlçe Kümeleri

Sindirgi, Balıkesir'in iç kesiminde yer alıyor ve ilçenin yönetim profili komşu ilçelerden farklılaşıyor. Bunu anlamak için ilçeleri iki kümeye ayırmak yararlı.

İlk küme, Balıkesir il merkezine yakın ya da kentsel yoğunluğu yüksek ilçelerden oluşuyor: Altıeylül ve Karesi il merkezinin bizzat kendisi; Bandırma ve Gönen limanı ve ticaret ağıyla öne çıkıyor. Bu ilçelerde çok katlı siteler, profesyonel yönetim şirketi talebi ve toplu yapı hükümleri gündemin üst sıralarında. Edremit ve çevresindeki Burhaniye, Havran, Gömeç, Ayvalık ilçeleri ise kıyı turizmi ve yazlık konut ağırlıklı yapısıyla sezonluk doluluk ve uzaktan malik yönetimi sorunlarıyla şekilleniyor. Erdek de benzer kıyı dinamiklerini taşıyor.

İkinci küme, Sindirgi ile birlikte iç kesimlerdeki ilçeleri kapsıyor: Balya, Bigadiç, Dursunbey, İvrindi, Kepsut. Bu ilçelerde apartman stoğu daha küçük ölçekli, yöneticilik büyük ölçüde gönüllülük temelinde yürüyor ve profesyonel şirket erişimi sınırlı. Sindirgi tam da bu kümenin içinde; çözüm, gönüllü yöneticiyi güçlü araçlarla desteklemekten geçiyor. Bulut tabanlı platform sayesinde Sindirgi'deki bir apartman ile Balıkesir merkezdeki bir site aynı panelden, kurulum gerekmeden yönetilebiliyor.

Balıkesir genelinde site yönetimi pratiklerine daha geniş bir perspektiften bakmak istiyorsanız Balıkesir geneli site yönetimi rehberine göz atabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yasal sorumlulukları bilmek ürkütücü değil, aksine yöneticiyi koruyan bir zırhtır. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 38, yöneticiyi kat maliklerinin vekili olarak tanımlar; bu sıfat hem yetki hem sorumluluk içeriyor.

Sitede güvenlik kamerası bulunuyorsa Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında aydınlatma metni hazırlanması ve ortak alanlarda görünür biçimde asılması zorunlu. Kamera kayıtları belirlenen sürenin ötesinde tutulmamalı ve yalnızca güvenlik amacıyla kullanılmalı. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri kapsamında; bu listeyi site dışı amaçlarla ya da üçüncü kişilerle paylaşmak KVKK ihlali oluşturur.

Kapıcı, temizlik ya da güvenlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimi zorunlu, iş güvenliği yükümlülükleri de (risk değerlendirmesi, sağlık muayenesi) devreye giriyor. Bu alanda güncel mali müşavir desteği almadan ilerlemek riskli olabilir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; periyodik güncellemeler için hatırlatma kurar.

• Kamera aydınlatma metni: giriş, otopark, asansör gibi tüm kayıt noktalarında asılı olmalı.
• İletişim listesi: yalnızca yönetim amaçlı kullanın, amaç dışı paylaşım KVKK ihlali.
• Personel SGK: çalışan başladığı gün kayıt, ayrıldığı gün çıkış bildirim zorunlu.
• KMK m.38: yöneticinin kendi ihmalinden kaynaklanan zararlarda kişisel sorumluluğu doğabilir.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Balıkesir Deneyimiyle)

Tecrübeli yöneticilerden derlenen bu listede her madde bir sonraki yöneticinin aynı tuzağa düşmemesi için yazıldı.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: En sık karşılaşılan hata. Hem yasal güvencenizi zedeler hem de hesap vermenizi imkânsız kılar. Site adına ayrı hesap, birinci gün önceliğidir.
2. Elden para toplamak: Makbuzsuz tahsilat, hem yöneticiyi hem sakinleri korumasız bırakır. Her ödeme banka kanalından geçmeli.
3. Karar defterini işlememek: Toplantıda alınan ama deftere geçirilmeyen kararlar geçersiz sayılabilir. Her toplantı sonrası defteri imzalatın.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Çağrıda gündem yazmak zorunludur. Gündemsiz ya da farklı gündemle toplantıya çıkılan kararlar itirazla iptal edilebilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak: Kanun zorunlu kılıyor; proje olmadan aidat belirlemek keyfi görünür ve itirazlara kapı aralar.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Uygulamak hak, uygulamak vicdansızlık değil. Düzenli ödeyen malike karşı adaletsiz davranmamak için gecikme tazminatı mekanizmasını işletin.
7. Devir-teslim tutanağı almamak: Göreve başlarken belgelenmemiş her borç ve eksik, kısa süre sonra sizin sorununuz olur. Tutanaksız devir, sonradan ispat edemeyeceğiniz bir belirsizlik demektir.