Erdek'te bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Balıkesir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 arasında seyreder; Erdek'te binanın yaşına, konumuna ve sosyal donatılarına göre bu aralık içinde yer bulursunuz. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve Erdek ile Balıkesir bölgesinin koşullarını bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Erdek'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevini devraldığınız anda, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.35'in dört temel yükümlülüğü omuzlarınıza gelir: bina defterlerini tutmak, aidatları toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu sorumluluklar küçük bir apartmanda da büyük bir sitede de aynıdır; değişen yalnızca ölçektir.
Erdek, Balıkesir iline bağlı, Marmara Denizi kıyısında konumlanan, hem yerel sakinlerin hem de yazlıkçıların yoğunlaştığı bir ilçedir. Bu çift-mevsimli doku, yöneticinin işini özelleştirir: yaz aylarında bina doluluk oranı artar, buna bağlı ortak alan kullanımı ve arıza bildirimleri yoğunlaşır; kış döneminde ise sakin nüfus azalır ancak bina bakımı ve borç takibi sürekliliği gerektirir. Balıkesir'in diğer ilçelerindeki apartmanlarda yaşanan deneyimlerle örtüşen bu süreç, her yöneticinin öğrenmesi gereken ortak bir mevzuat çerçevesine oturmaktadır.
Yeni başlayan yöneticilerin çok büyük bölümü hukuki gerekliliklerden değil, "nereden başlayacağım" belirsizliğinden bunalır. Sonraki bölümde bu belirsizliği hafta hafta kapatacak bir plan sunuyoruz.
İlk 30 Gün: Erdek'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk 30 günü dört haftaya bölerek ilerlemek, kaosun önüne geçmenin en pratik yoludur. Her hafta tamamlandığında bir önceki haftanın işleri kapanmış, bir sonrakinin zeminini oluşturmuş olursunuz.
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
Karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasadaki nakit, bina sözleşmeleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik, sigorta), borç-alacak listesi ve tüm belgeler eski yöneticiden imzalı bir devir-teslim tutanağıyla alınır. Tutanak olmadan devredilen her belge ileride hukuki sorun yaratabilir. Bu aşamada şu listeyi eksiksiz denetleyin:
- İmzalı karar defteri (tüm sayfalar mühürlü mü?)
- Güncel borçlu listesi (ad, daire, aidat dönemi, tutar)
- Bekleyen fatura ve sözleşmeler
- Site/apartman adına açılmış banka hesabının IBAN'ı ve şifreleri
- Ortak kullanım alanlarına ait anahtar ve erişim kartları
- Aktif sigorta poliçeleri (DASK dahil)
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Banka hesabı eğer hâlâ eski yönetici adındaysa, site tüzel yapısına uygun biçimde yenilenmesi gerekir. Kişisel hesabınızı kesinlikle site parası için kullanmayın; bu hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk taşır. Aidat borçlusu listesini güncelleyin, bekleyen faturaları önem sırasına göre dizin. Erdek'teki sezonluk yapı göz önüne alındığında, kış döneminde gelen yaz-dönemi borcunun izlenmesi özellikle önem kazanır.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim listesini güncel tutun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca bina yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ilan panosu, toplu mesaj ya da yazılım bildirimi. Arıza ve talep kayıtları için tutarlı bir yöntem kurun; sözlü bildirimleri kayıt altına almayan yöneticiler ilerleyen dönemlerde "ben söyledim, siz yapmadınız" tartışmalarına sık muhatap olur. Bu adımları site yönetim yazılımı üzerinden yürütüyorsanız devir-teslim raporu ve borçlu listesi ilk gün hazır gelir; 14 gün ücretsiz deneme bu ilk haftalara özellikle uygundur.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37, yöneticinin yıllık bir işletme projesi (gelir-gider bütçesi) hazırlamasını ve genel kurula sunmasını zorunlu kılar. Erdek'te bu taslağı hazırlarken ortak alan bakım dönemlerini sezonluk doluluk takvimineuyarlayın: yaz öncesinde (Nisan-Mayıs) havuz açılışı, bahçe-peyzaj ve güvenlik sistemleri gözden geçirilmeli; kış kapatma döneminde (Ekim-Kasım) olası su hasarları ve bina dış kabuğunun kontrol listesine alınmalıdır.
Erdek'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Balıkesir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu, il geneli bir ortalamadır ve bireysel binalarda bu bandın dışına çıkmak mümkündür. Erdek özelinde, binanın tipine göre rakam bu aralık içinde konumlanır: asansörsüz, güvenliksiz eski bir apartmanda alt banda yaklaşırken, havuzlu, güvenlikli ve sosyal donatılı yeni bir sitede üst banda doğru ilerler. Yazlık kullanıma yönelik binalarda bazı gider kalemleri (havuz işletme, bahçe bakımı, sezonluk personel) yıllık bütçenin önemli bir bölümünü oluşturur.
Aidat miktarı keyfi belirlenemez. KMK m.20 uyarınca aidat; ya her kat malikinin arsa payı oranında ya da genel kurulun eşit paylaşım kararıyla belirlenir. Süreç şöyle işler: yönetici yıllık gelir-gider tahmini hazırlar (işletme projesi), bu taslak genel kurulda oylanır ve kabul gören bütçe daire sayısına ya da arsa payına bölünür. Onaylanan rakam, genel kurul kararı olmaksızın tek taraflı değiştirilemez.
Erdek'teki sezonluk doluluk değişimi aidat planlamasını karmaşıklaştırabilir: yaz aylarındaki yoğun kullanım hizmet maliyetlerini artırırken, kış döneminde bazı giderler düşer. Yıl başında bu dalgalanmayı gözetecek bir bütçe yapmak, yıl ortasında ek aidat kararı alma zorunluluğunu ortadan kaldırır. Sitenizin gider kalemlerini tek tek girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak ne pratik ne de güvenlidir; her zaman banka havalesi ya da online ödeme yöntemlerini tercih edin. Elden yapılan tahsilatlar kayıt dışı kalabilir, makbuz düzenlense bile ileride "ödedim" tartışmalarına kapı açar. Banka hareketleri ise otomatik kayıt oluşturur, denetçiye sunulması kolaylaşır.
KMK m.20 uyarınca, zamanında ödenmeyen aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Bu tazminat, genel kurul kararına gerek olmaksızın yasa gereği doğar; ancak tutarlı uygulamak için takviminizin net olması gerekir. İzlenecek sıra şöyledir: yazılı hatırlatma (SMS veya mektup), ardından noter ihtarnamesi, gerekirse icra takibi. İlk aşamada dostane bir hatırlatmanın büyük çoğunluk için yeterli olduğu görülür; icraya nadiren gidilir.
Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı kullanıldığında hatırlatmalar zamanında ve kayıt altında gider; yöneticinin tek tek mesaj göndermesi gerekmez.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Erdek İçin Karar Rehberi
Erdek'te profesyonel site yönetimi şirketlerinin sayısı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu, özellikle orta ve küçük ölçekli binalarda gönüllü kat maliki yöneticisinin yaygın gerçeklik olmaya devam ettiği anlamına gelir. Hangisinin size uygun olduğunu belirlemek için birkaç kritere bakabilirsiniz:
| Durum | Önerilen Yöntem |
|---|---|
| 10 daire ve altı, asansörsüz, basit bütçe | Gönüllü yönetici + basit defter |
| 10–40 daire, karma kullanım (kiracı + malik) | Gönüllü yönetici + dijital araç |
| 40+ daire, havuz/güvenlik/asansör, sezonluk doluluk | Profesyonel şirket ya da güçlü yazılım desteği |
| Birden fazla blok, toplu yapı statüsü | Profesyonel yönetim şirketi değerlendirilebilir |
Profesyonel şirket seçerken referans, sigorta ve sözleşme kapsamına dikkat edin. Şirket yerine kendiniz yönetmeyi tercih ediyorsanız üçüncü bir yol da vardır: yönetimi kendiniz üstlenin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu seçenek özellikle küçük-orta ölçekli Erdek binalarında maliyet ve kontrol açısından makul bir denge kurar.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Siteler ve apartmanlar, belirli koşullar oluştuğunda vergi dairesinden potansiyel (olası) mükellef numarası almak zorundadır. Bu zorunluluk genellikle kapıcı, güvenlik görevlisi gibi bir çalışan istihdam edilmesi ya da fatura düzenlenmesi gereken hallerde ortaya çıkar. Belge listesi şu biçimde özetlenebilir:
- Genel kurul kararının yönetici tayinine ilişkin örneği
- Yöneticinin kimlik fotokopisi
- Karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi
Bu belgelerle Erdek'in bağlı olduğu vergi dairesine başvurulur. Belge listesi uygulamadan uygulamaya küçük farklılık gösterebilir; Balıkesir Vergi Dairesi'ni önceden arayarak teyit etmenizi öneririz.
Vergi numarası alındıktan sonra site adına banka hesabı açılır. Kişisel hesabınıza bina parası yatırmak hem hukuki sorumluluk hem de güven açısından ciddi risk taşır; mali dönem kapandığında denetçi ya da mahkeme için hesap hareketlerini ayırt etmek güçleşir. Çalışan varsa SGK bildirimlerini de takip etmeyi unutmayın. Güncel uygulamayı mali müşavirinizle teyit etmenizi tavsiye ederiz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmalıdır. Toplantıya geçerli çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce, tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılır; gündemsiz çağrı hukuken sorunludur ve bu yolla alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
Toplantı yeter sayısı (nisap) KMK m.30'da belirlenmiştir: ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından salt çoğunluk aranır. İlk toplantıda nisap sağlanamazsa ikinci toplantı çağrısı yapılır; ikinci toplantıda katılanlar arasında karar alınabilir. Kararlar, imzalı karar defterine geçirilmek zorundadır.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır:
- Gündemsiz çağrı: Gündem maddesi yazılmadan davet edilen toplantılarda alınan kararlar iptale açık olabilir.
- Vekâlet belgesi kontrolü: Toplantıya katılım için vekâlet verilmişse belgenin usulüne uygun düzenlendiği denetlenmezse oy sayımı tartışmalı hale gelir.
- Karar defterine geç işleme: Kararlar toplantı günü ya da hemen ardından imzalanmalıdır; erteleme hem hukuken sakıncalıdır hem de anlaşmazlıklara kapı açar.
Çağrı metni oluşturma, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutma için genel kurul yazılımı tüm bu adımları tek bir akış üzerinden yönetmenizi sağlar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her konu — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — SiteYönetim'de tek bir platform üzerinde çözüme bağlanır. Reklam dili değil, "işte kestirme yol" mantığıyla ilerleyelim.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Dijital Yardımcı
Düşünün: Temmuz aidatlarını toplamak, geciken beş daireye nazik bir hatırlatma göndermek istiyorsunuz. "Bu ayın borçlu listesini çıkar, hatırlatma mesajlarını hazırla" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini oluşturur, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Bu onay adımı hem güveni hem de hukuki denetimi sağlar.
Erdek'e özgü bir senaryo: Yaz sezonunda ortak havuz pompası arızalanır. Arıza bildirimini sisteme giriyorsunuz; AI Operatör kaydı açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve siz onayladığınızda gönderir. Saat 23'te gelen bir arıza ihbarında dahi süreç sabah beklemeden başlatılmış olur.
İkinci senaryo: Sezon kapanışında bazı malikler başka şehirlere dönmüştür. Genel kurul çağrısını hazırlamanız gerekiyor. AI Operatör 15 gün öncesinden hatırlatır, çağrı metnini taslak olarak oluşturur, vekâlet takibini açar ve onayladığınızda bildirimleri gönderir. KMK m.29'daki "15 gün önceden çağrı" kuralı artık unutulmaz.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yöneltiyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı hesabı, yazılı ihtar adımları, icra yolunun nasıl işlediği. Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tercihtir; güvenilir tavsiye, belirsiz güvenceden çok daha değerlidir.
Bir diğer kullanım alanı: Yeni devraldığınız binada yıllar önce alınan bir genel kurul kararının hâlâ geçerli olup olmadığını sorgulamak. Danışman size KMK çerçevesinde kararın hukuki durumunu değerlendirir, gerekirse güncel bir karar alınması gerekip gerekmediğini açıklar.
Sitenin Karnesi: Kanıtlarla Hesap Verme
SiteYönetim her binanın yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzenliliği ve yasal uyum gibi ölçütlerden oluşur. Yeni devraldığınız günkü karne 54 olabilir. Altı ay sonra 81'e çıktığında, genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bu iki karneyi yan yana koyarsınız. Savunma değil, kanıt sunar.
Erdek'te sezonluk yapıya bağlı aksaklıklar — yaz dönemi arıza artışı, kış borç birikimi — karne üzerinde doğrudan görünür. Bu görünürlük, hem yöneticinin motivasyonunu korur hem de kat malikleriyle gereksiz tartışmaları azaltır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı erişim kapıları sunar. Erdek'teki yazlık kullanımı düşünüldüğünde bu özelliğin değeri netleşir: malik İstanbul'da oturuyor, dairesiyle ilgili bilgilere ulaşmak istiyor. Kendi portali üzerinden aidat borcunu, arıza durumunu ve genel kurul kararlarını görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise yıl sonu denetimini şeffaf ve belgelenmiş hale getirir, tartışmaların önüne geçer.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, tek bir apartmandan çok bloklu büyük sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün süreyle, kredi kartı bilgisi girmeden ücretsiz kullanabilirsiniz. İlk 30 günün en yoğun iş yükünü yazılımla karşılamak, öğrenme eğrisini ciddi ölçüde kısaltır.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılını düşündüğünüzde, sorunlar art arda gelir: önce devir kaosu, ardından ilk aidat toplama dönemi, genel kurul süreci, yaz arızaları, kış bakım takvimi, yıl sonu denetimi. SiteYönetim modülleri bu kronolojiye yerleştirilmiş biçimde çalışır.
Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, apartman muhasebe programı, e-Fatura, gider paylaşımı ve sayaç okuma, işletme defteri. Erdek'te havuz, bahçe ve güvenlik gibi sezonluk gider kalemlerinin daire bazında adil paylaştırılması bu modülle tek tıkla yapılır; "kim ne kadar öder" tartışması biter. Aidat takip programı üzerinden gecikme hatırlatmaları otomatikleşir.
Operasyon: Arıza/bakım/teknik işletme, duyuru ve bildirim (SMS/push), otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge yönetimi. Erdek'te yaz sezonunda artan ziyaretçi trafiği ve misafir yönetimi bu modüllerle kayıt altına alınır; kış döneminde bina kapanış prosedürleri belgelenir.
Rakipte olmayan özellikler — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Erdek'teki tedarikçilerden, çatı onarımı ya da asansör bakımı gibi işler için kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç teklif bir arada karşılaştırılır, tercih genel kurula belgeyle sunulur. Kat maliklerinin "neden bu firmayı seçtiniz?" sorusunun cevabı sistemde hazır durur. Bu özellik mevcut rakip yazılımlarda yer almaz; şeffaflık ve güven açısından özellikle sezonluk kat maliklerinin yoğun olduğu Erdek gibi ilçelerde fark yaratır.
Yıl sonunda ya da görev süreniz bittiğinde devir-teslim süreci de hızlanır. Yeni yönetici tüm verilere anında erişir; devir bir öğleden sonraya sığar. H2-1'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi bir tabloyla karşılaşırsınız.
Erdek'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Erdek'in Marmara kıyısındaki konumu, yönetim planını iki temel eksen etrafında şekillendirir: sezonluk doluluk dalgalanması ve bölgenin sismik profili.
Sezonluk Doluluk ve Uzaktan Malik Yönetimi
Yaz aylarında bina doluluk oranı hızla artar; ortak alanlar, havuzlar ve güvenlik sistemleri yoğun kullanıma girer. Arıza bildirimleri çoğalır, geçici sakinlerle iletişim kurulması gerekir. Bu dönemde yöneticinin yanıt hızı hem bina güvenliği hem de kat mâliki memnuniyeti açısından belirleyicidir. Kış aylarında ise büyük bölümü başka illerde yaşayan maliklerle uzaktan iletişim kurmak zorunlaşır. Portal üzerinden borç bilgisine ulaşabilen malik sizi aramaz; bu, her iki taraf için zaman kazancıdır. Kısa dönem kiralama yapılan daireler varsa site iç yönetmeliğinde kiracı misafir kurallarının açıkça belirlenmesi ve güvenlik kayıtlarının düzenli tutulması önem kazanır.
Deprem Riski, DASK ve Ortak Alan Sigortası
Balıkesir ve Marmara çevresi, Türkiye'nin sismik açıdan aktif bölgelerinden birinde yer alır. Bu gerçek yöneticiye üç somut yükümlülük getirir: Birincisi, DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu zorunlu deprem sigortası) her daire için bireysel zorunluluk olmakla birlikte, yönetici poliçe yenileme takibini hatırlatma yükümlülüğü taşır. İkincisi, binanın ortak alanları için ayrı bir sigorta poliçesi düzenlenmesi önerilir; asansör, kazan dairesi, otopark gibi riskli alanlar bu kapsamda değerlendirilir. Üçüncüsü, bina güçlendirmesi gündeme gelirse KMK'daki gerekli karar nisabına (toplantı yeter sayısına) dikkat edilmelidir; güçlendirme kararları olağan oy çoğunluğunun üzerinde özel nisap gerektirebilir; bu konuda hukuki danışmanlık alınmasını öneririz. Acil durum planı ve belge arşivi modülü, deprem sonrası senaryolarda hem iletişim hem de sigorta süreçlerini hızlandırır.
Erdek ve Çevresinde Site Yönetimi: Balıkesir İlçeleri
Erdek, Balıkesir'in geniş ilçe coğrafyası içinde kıyı kuşağında yer alır. İlçeler arasında yönetim dinamikleri önemli ölçüde farklılaşır; bu farkı anlamak, Balıkesir genelinde hizmet veren ya da komşu ilçedeki ikinci bir binayı da yöneten kişiler için özellikle değerlidir.
Kentsel yoğunluğun ve çok katlı konut stoğunun daha belirgin olduğu ilçeler arasında Karesi ve Altıeylül öne çıkar; il merkezini oluşturan bu iki ilçede profesyonel yönetim şirketlerine olan talep ve arz daha yüksektir. Bandırma, sanayi ve ticaret ağırlıklı yapısıyla farklı bir kiracı-malik profili sunar; karma kullanım binaları bu ilçede yaygındır. Edremit ve Ayvalık, Erdek ile benzer kıyı-turizm dinamiklerini paylaşır; sezonluk doluluk, uzaktan malik iletişimi ve havuz-bahçe işletme maliyetleri bu ilçelerde de belirleyicidir. Gömeç ve Burhaniye kıyı kuşağını tamamlar; yazlık sitelerle takviye edilen konut stoku benzer yönetim pratiklerini gerektirir.
İç kesimlerdeki ilçeler farklı bir tablo sunar: Bigadiç, Dursunbey, Kepsut, İvrindi ve Havran'da konut stoku daha düşük yoğunlukludur; az daireli apartmanlarda gönüllü yönetim ve basit defter düzeni yeterli gelir. Balya, Manyas ve Gönen'de tarımsal doku ön plandadır; buradaki az sayıdaki apartman yöneticisi için temel mevzuat bilgisi ve düzenli kayıt yeterlidir. Sındırgı hattına yakın ilçelerde kış koşulları daha belirginleşir.
Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Bandırma'daki bir siteyle Erdek'teki bir apartmanı aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeden yönetmenize olanak tanır. Balıkesir geneli site yönetimi hakkında daha fazla bilgi için il rehberimize de göz atabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; bu sıfat hem yetki hem de yükümlülük demektir. Yasal sorumlulukların özünü üç başlık oluşturur.
KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu): Binada güvenlik kamerası kullanılıyorsa girişe ya da kamera görünür alanına KVKK kapsamında aydınlatma metni asılması zorunludur. Kamera kayıtlarına kimlerin erişebildiği ve kayıtların ne kadar süre tutulduğu belgelenmelidir. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veri kapsamındadır; bu listeyi amaç dışında (örneğin ticari bir ürün tanıtımı için) paylaşmak hukuki sonuç doğurur.
Çalışan istihdamı ve SGK: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli gibi sürekli çalışanlar için SGK kaydı ve aylık bildirimlerin yapılması zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de bu kapsama girer. Güncel uygulamayı mali müşavirinizle teyit etmenizi öneririz; bordro ve SGK mevzuatı değişkendir.
Vekil sıfatı ve belge güvencesi: Yönetici aldığı kararları karar defterine işlemek, mali hareketleri belgelemek ve genel kurula hesap vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülükleri yerine getirmemek, ileride kişisel hukuki sorumluluk doğurabilir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüklerin karşılanmasını kolaylaştırır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük bölümü aynı tuzaklara düşer. Bu listeyi okumak, çoğunu yaşamadan atlatmanızı sağlar.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki hem güven açısından ciddi risk; site adına ayrı bir banka hesabı zorunludur.
- Elden para toplamak: Makbuz verilse bile elden tahsilat kayıt dışı kalabilir; her ödeme banka yoluyla yapılmalıdır.
- Karar defterini işlememek: Alınan her karar toplantı günü defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır; erteleme hem hukuken sakıncalı hem de anlaşmazlıklara davetiyedir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem maddesi olmadan yapılan toplantılarda alınan kararlar itirazla iptal edilebilir.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 işletme projesini zorunlu kılar; bütçesiz yönetim ilerleyen aylarda nakit sıkışıklığına yol açar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Aidat borcunda herkese eşit kurallar uygulanmazsa, düzenli ödeyen kat mâlikleri adaletsizlik hisseder ve bu durum toplumsal sürtüşme yaratır.
- Devir-teslim tutanağı almamak: Erdek'te yaz sezonunda görev değişimi yapılıyorsa, aceleyle atlanan devir tutanağı aylarca sürecek sorunlara kapı açabilir. Yaz sezonunun koşuşturmasında "sonra hallederiz" denen bu belge, sonra bulunamaz hale gelir.
Erdek'te ilk 30 gününüz için planınız hazır. Mevzuat haritanız var, aidat aralığını biliyorsunuz, genel kurul sürecini ve yasal yükümlülüklerinizi öğrendiniz. Tekrar eden iş yükünü — tahsilat takibi, arıza kaydı, duyuru, borç hatırlatmaları — otomatikleştirmek istiyorsanız, SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin; kredi kartı gerekmez. Aidatınızı hesaplamak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.