Gonen'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Balıkesir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Gonen'de binanın tipine ve konumuna göre bu aralık içinde değişkenlik gösterir. Deprem riskinin yüksek olduğu Balıkesir'de DASK zorunluluğu ve ortak alan sigortası yöneticinin gündemine erken girmelidir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Gonen koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Gonen'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Gonen'de bir apartman veya sitenin yöneticisi olduğunuzda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size yüklediği dört temel yükümlülük başlar: defterleri düzenli tutmak (m.35), aidatları zamanında toplamak (m.20), ortak alanları koruyup onarmak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler belge ve süreç gerektiren somut işler olup çoğunlukla herhangi bir eğitim almadan üstlenilir.
Gonen, Balıkesir iline bağlı bir ilçe olarak kentin hem eski konut dokusunu hem de son yıllarda yükselen yeni yapılaşmayı barındırır. Bu karma yapı, yöneticilerin karşısına çıkardığı sorunları da çeşitlendirir: eski apartmanlarda birikmiş bakım eksiklikleri ve düzensiz kayıtlar, yeni binalarda ise henüz yerleşmemiş yönetim alışkanlıkları. Balıkesir genelinde binlerce apartman yöneticisi her yıl bu süreci ilk kez yaşıyor; yaşadığınız kafa karışıklığı son derece doğal ve aşılabilir.
Unutmayın: yönetici sıfatıyla hem kat maliklerinin temsilcisisiniz hem de KMK'dan doğan hukuki bir sorumluluğu üstleniyorsunuz. Bu rehber, sizi ilk 30 günden yıl sonuna kadar adım adım götürmek için yazıldı.
İlk 30 Gün: Gonen'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tamamen devir teslime ayrılmalıdır. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla teslim alın: karar defteri ve işletme defteri (varsa geçmiş yılların tamamı), banka hesabı bilgileri ve kasa mevcudu, mevcut hizmet sözleşmeleri (asansör, temizlik, güvenlik, yakıt vb.), borçlu kat malikleri listesi, daire sahipleri ve iletişim bilgileri, bina teknik belgeler ve ruhsat kopyaları. Tutanakta imza olmadan teslim almayın; imzasız devir ileride sorun çıkarır.
Eski yöneticinin imzalamayı reddetmesi durumunda noter aracılığıyla tespit tutanağı düzenleyin. Bu süreçte Balıkesir'deki noter büroları ya da Gonen'deki yetkili kanallar size yol gösterebilir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi sorun yaratır. İkinci haftada site adına banka hesabını açın veya mevcut hesabı yöneticiniz sıfatıyla teslim alın. Ardından aidat borçlusu listesini güncelleyin; kimin ne kadar borcunun olduğunu belirtin. Balıkesir genelinde bina ortak giderlerinde DASK prim ödemesi ve ortak alan sigortası kalemleri sıkça gözden kaçar — deprem riski yüksek bölgede bulunduğunuz için bu iki kalemi bütçeye erken ekleyin.
Bekleyen faturaları — özellikle yakıt, asansör bakımı ve temizlik firmalarına ait — tespit ederek ödeme takvimine alın. Birikmiş ödemelerde kat maliklerinden ek avans talep etmeniz gerekebilir; bunun için genel kurul kararı gerekmez, ancak yazılı duyuru yapmanız hem saydamlık hem de güven açısından önemlidir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: apartman girişindeki ilan panosu, toplu mesaj uygulaması veya e-posta listesi işe yarar. Arıza ve talepleri kayıt altına alacağınız bir yöntem oluşturun; kağıt defter de kabul edilir, ancak dijital kayıt ileride hesap vermeyi kolaylaştırır.
Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanmaya başlıyorsanız, devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri ilk günden hazır gelir; ilk 14 gün ücretsiz deneme, tam da bu haftalara denk düşecek şekilde tasarlanmıştır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamak ve bunu genel kurulun onayına sunmakla yükümlüdür. Dördüncü haftada bu taslağı oluşturun: aylık sabit giderler (asansör bakımı, sigorta, temizlik), değişken giderler (yakıt, onarım), aidat tahsilatı hedefi ve deprem sigortası (DASK) dahil ortak alan sigorta giderleri. Balıkesir'de binanın yaşına ve konumuna göre güçlendirme ihtiyacı da gündeme gelebilir; bu durumda gerekli karar nisabını (KMK'daki çoğunluk koşulunu) önceden öğrenin.
Gonen'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Gonen'e özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Balıkesir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamasıdır ve bağlayıcı değildir. Asansör, güvenlik veya merkezi ısıtma sistemi olan yeni binalarda üst banda yaklaşılabilir; küçük ve eski apartmanlarda alt band geçerlidir. Gonen'deki bina tipine — merkezi konumdaki çok katlı bina mı, yoksa daha küçük ve yaşlı konut mu — göre bu aralık içinde konumlanmak gerekir.
Aidatın nasıl belirleneceği ise KMK m.20'de düzenlenmiştir. Üç temel yaklaşım vardır: arsa payına göre dağıtım (kanun gereği varsayılan), eşit paylaşım (genel kurul kararıyla) ve karma dağıtım (sabit + değişken kalem ayrımı). Pratikte çoğu apartman eşit paylaşım yöntemini tercih etmektedir; ancak daire büyüklükleri arasında ciddi fark varsa arsa payına göre dağıtım daha adaletli sonuç verir.
Balıkesir'de DASK prim gideri ortak aidat bütçesine dahil edilmesi gereken kalemler arasındadır. Ayrıca deprem bölgesinde bulunan binaların olası güçlendirme kararlarının maliyeti de işletme projesine yansıyabilir; bu kalemleri bütçeye baştan dahil etmek sürprizleri önler.
Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; farklı senaryoları karşılaştırmak yalnızca birkaç dakika sürer.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında elden para kabul etmek tavsiye edilmez. Banka havalesi, EFT ya da online tahsilat sistemleri hem kayıt altına alır hem de olası anlaşmazlıklarda kanıt oluşturur. Her ödeme için kimin ne zaman ödediğini gösteren bir kayıt tutun; bu kayıt hem denetçiye hem de genel kurula sunulacak tablonun temelini oluşturur.
KMK m.20'ye göre aidat ödemesinde geciken kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Bu hak kendiliğinden kullanılmaz; yönetim planında ya da genel kurul kararında öngörülmüş olması ve yönetici tarafından uygulanması gerekir. Ödeme yapılmaması durumunda izlenecek sıra şudur: yazılı hatırlatma, noter ihtarı, icra takibi. Dava açmak yerine icra yolunu tercih etmek çoğu durumda daha hızlı sonuç verir.
Kronik borçlu sayısı üçü geçiyorsa tahsilat sürecini yazılıma taşımak hem zaman kazandırır hem de kayıtları düzenli tutar. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme hesaplamaları elle yapılmaz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Gonen İçin Karar Rehberi
Gonen ve Balıkesir gibi orta büyüklükteki ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu, gönüllü yönetici modelinin yaygın ve çoğu zaman tek gerçekçi seçenek olduğu anlamına gelir. Hangi modelin sizin için doğru olduğunu belirlemek için şu kriterlere bakabilirsiniz:
| Kriter | Kendiniz yönetin | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Bağımsız bölüm sayısı | 20'nin altı | 40 ve üzeri, çok bloklu |
| Yöneticinin ayırabileceği süre | Haftada 3–5 saat yeterli | Zaman kısıtlı, tam devre ihtiyaç |
| Bütçe büyüklüğü | Aylık bütçe düşük | Şirket ücreti karşılanabilir |
| Teknik karmaşıklık | Basit bina, az tesis | Havuz, güvenlik, ortak tesis çoksa |
Profesyonel şirket tercih edecekseniz, sözleşmeyi imzalamadan önce referanslarını, denetim raporlarını ve hizmet kapsamını belgeleyin. Şirketin yönettiği diğer binalardaki yöneticilerle konuşmak en güvenilir kaynaktır.
Ancak üçüncü bir seçenek de var: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu model küçük ve orta ölçekli apartmanlar için hem mali hem de pratik açıdan çoğunlukla en uygun çözümdür.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Gonen'deki ya da Balıkesir'deki vergi dairesine şu belgelerle başvurabilirsiniz: genel kurulda yönetici seçildiğini gösteren karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; kesin listeyi Gonen bağlı vergi dairesini arayarak öğrenin.
Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz. Bu hesabın kullanımı yalnızca yönetici sıfatıyla sınırlıdır; kişisel harcamalar için kesinlikle kullanmayın. Site parasını kişisel hesabınızda tutmak hem güven kaybına hem de KMK m.38 kapsamındaki şahsi sorumluluğa yol açabilir.
Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. "Mali müşavir desteği almadan bordro düzenlemek" sık yapılan hatalar arasındadır; bu konuyu bir mali müşavire danışmanızı öneririz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulunun yılda en az bir kez olağan genel kurul yapması zorunludur. Çağrının toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem belirtilerek imzalı veya taahhütlü mektupla yapılması gerekir. Gündem metninde görüşülecek maddeler açıkça yazılmalıdır; "çeşitli" veya "dilek-temenniler" gibi muğlak maddeler hukuki geçerlilik taşıyan kararlar için yeterli değildir.
İlk toplantıda geçerli karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısının hem de arsa payının yarısından fazlasının temsil edilmesi (çift nisap) gerekir. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa en az bir hafta sonra yapılacak ikinci toplantıda katılanların kararıyla ilerlenebilir. Sık yapılan üç hata şunlardır:
- Çağrıda gündem belirtmemek — bu durum toplantıda alınan bazı kararların hukuki geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir.
- Vekaletname takibini ihmal etmek — toplantıya katılamayan maliklerin vekaleten oy kullanmasını organize etmemek nisabı tehlikeye atar.
- Kararları karar defterine zamanında ve eksiksiz geçirmemek — defterin imzalanmaması ilerleyen dönemde ciddi sorunlara yol açar.
Dijital karar defteri tutmak, bu üç hatanın önüne geçmek açısından etkili bir yöntemdir. Çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız dertlerin — devir-teslim kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — hepsinin bir kestirme yolu var. SiteYönetim, yeni yöneticinin ilk günden itibaren bu süreçleri yönetebileceği şekilde tasarlanmıştır.
AI Operatör: Siz Onaylayın, AI Yürütsün
Tahsilat senaryosunu düşünün: "Bu ayın aidatlarını topla, geciken altı daireye nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Bu adım bilinçli bir tasarım tercihidir; AI, sizin adınıza hareket etmez, sizinle birlikte hareket eder.
İkinci senaryo Gonen ve Balıkesir'deki ortak bir duruma denk düşer: asansör ya da bina girişinde bir arıza bildirimi geldi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Siz "tamam" demeden hiçbir firma aranmaz, hiçbir maliyet oluşmaz. Deprem bölgesinde bulunan binalarda bu sürecin hızlı ve kayıtlı yürütülmesi hem güvenlik hem de sigorta süreçleri açısından kritiktir.
Üçüncü senaryo: genel kurul yaklaşıyor. AI Operatör yasal 15 günlük süreyi hesaplar, çağrı metnini hazırlar, gündem taslağını oluşturur, vekalet listesini takip eder. Her adımı yönetici onaylıyor; sistem hatırlatıyor ama karar yöneticiye ait.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Anında Yanıt
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yazdığınızda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve güncel KMK içtihadına dayanarak yanıt verir. Yanıt somuttur: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreci, icra yolunun avantajları. Şerh de somuttur: "Bu bilgi yol göstericidir; dava aşamasına geldiğinde bir avukattan destek almalısınız." Bu dürüstlük cümlesi pazarlama değil, gerçek bir sınırın ilanıdır.
Benzer şekilde Balıkesir'de bina güçlendirme kararı almak için hangi nisabın gerektiğini, DASK muafiyeti koşullarını ya da ortak alana yapılan eklentinin hukuki durumunu sorabilirsiniz. Yanıt emsal desteklidir ve yalnızca KMK çerçevesinde verilir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlanmış Yönetim
"İyi yönettim" demek yerine kanıtlamak başka bir şeydir. SiteYönetim, tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve borç yaşlandırması gibi göstergeleri 100 üzerinden bir yönetim karnesiyle özetler. Gonen'deki o apartmanın yönetimini devraldığınız günkü karne puanıyla altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana gösterirsiniz. Kat malikleri rakamı görür; tartışma zemini değişir.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve diğer roller için ayrı portallar bulunmaktadır. Yeni yöneticinin hayatına doğrudan dokunan pratik şudur: Balıkesir'in başka bir ilçesinde ya da başka bir şehirde oturan malik, borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar; sizi aramaz, mesaj atmaz. Denetçi portalı bağımsız erişim sağlar, denetçinin "hesapları görmem lazım" ricasını karşılamak için tek doküman hazırlamanıza gerek kalmaz. Şeffaflık arttıkça gereksiz anlaşmazlıklar azalır.
14 Gün Ücretsiz, Kredi Kartı Gerekmez
Bulut tabanlı sistem kurulum gerektirmez; tek daireli apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz deneyebilirsiniz; kredi kartı bilgisi vermek zorunda değilsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılını kronolojik bir çerçeveye oturttuğunuzda hangi modüllerin hangi anda devreye girdiğini görmek kolaylaşır.
Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye
İlk ayda en sık sorulan soru şudur: "Parayı nasıl toplayacağım ve takip edeceğim?" Online aidat tahsilatı modülü, ödeme bildirimlerini otomatik olarak kaydeder; borç takibi modülü kimin ne kadar borçlu olduğunu ve kaç gün geçtiğini gösterir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar elle yazılmaz. Muhasebe ve e-Fatura modülü gider kayıtlarını düzenler; apartman muhasebe programı yıl sonunda işletme defterini hazır hale getirir. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü ise merkezi ya da bireysel ısıtma paylaşımında tartışmaları ortadan kaldırır; özellikle ortak gaz ya da su sayacı olan binalarda bu modül muhasebecinin işini haftalar kısaltabilir.
Operasyon: Arızadan Personele
Arıza ve bakım modülü her ihbarı kayıt altına alır; hangi arızanın ne zaman bildirildiği, hangi firmaya iletildiği ve nasıl kapandığı izlenebilir. Duyuru, SMS ve push bildirimleri tek merkezden gönderilir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi modülü, bina girişlerini düzenler. Personel ve bordro ile tedarikçi modülleri, kapıcı ya da güvenlik görevlisi çalıştırıyorsanız SGK yükümlülüklerini takip etmenize yardımcı olur. Sigorta, acil durum ve belge yönetimi modülü, DASK poliçesi ve ortak alan sigortası belgelerini arşivler; deprem bölgesinde bu arşiv kritik önem taşır.
Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Balıkesir'deki tedarikçilerden çatı yalıtımı ya da asansör bakımı ihalesi toplamak istediğinizde klasik yöntem telefon turlarıdır. SiteYönetim'in İhale Portalı bu süreci tersine çevirir: iş tanımını sisteme girersiniz, tedarikçiler kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı tekliflerini iletir. Üç teklife ulaştığınızda karşılaştırmayı genel kurula belgeleyerek sunarsınız; "en ucuzu seçtim ama doğru mu?" sorusu yerine sayılarla hesap verirsiniz. Mahalle Pazaryeri modülü ise site içi esnaf ve ticaret alışverişini platformda toplar. Bu iki modül sektörde benzerlerinde bulunmayan özelliklerdir.
Devir-Teslim: Sıradaki Yöneticiye
Raporlama ve devir-teslim modülü sayesinde sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir bir öğleden sonra sürer. H2-2'de anlattığımız ilk hafta kaosunun tam tersi bir tabloyla karşılaşır: tüm kayıtlar, sözleşmeler, borç listesi ve karar defteri hazır, imzalı ve düzenli.
Gonen'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Gonen, Balıkesir iline bağlı ve deprem riski açısından değerlendirilmesi gereken Marmara Bölgesi'nde yer almaktadır. Bu coğrafi gerçek, yönetim planınızı birkaç noktada doğrudan şekillendirir.
DASK ve Ortak Alan Sigortası
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) her bağımsız bölüm için ayrı ayrı alınmakla birlikte, yöneticinin görevleri arasında kat maliklerinin poliçe durumunu takip etmek de yer alır. Ortak alanlar için ise ayrıca sigorta yaptırmak hem yasal hem de pratik açıdan önemlidir. Yangın, su basması ve deprem hasarı gibi riskleri kapsayan ortak alan poliçesi, küçük bir aylık maliyet karşılığında olası büyük uyuşmazlıkları önler.
Bina Güçlendirme Kararı ve Nisabı
Eski yapılarda deprem güçlendirmesi gündeme geldiğinde karar nisabı kritik bir mesele haline gelir. KMK, yapının güçlendirilmesi gibi ağır masraf gerektiren kararlar için özel çoğunluk koşulları öngörmektedir; bu koşulları bir hukuk danışmanıyla teyit etmek, genel kurulda alınan kararın geçerli olup olmadığını garantiler. Gonen'deki binanın yapım yılı ve mevcut durumu, ruhsatlı bir yapı denetim firmasıyla değerlendirilebilir.
Mevsimlere Göre Bakım Takvimi
Balıkesir'de kış ayları ısıtma maliyetlerini öne çıkarır. Merkezi kazan ya da kombi varsa Eylül-Ekim aylarında bakım yaptırılması, kış ortasında arıza kuyruğuyla karşılaşmamak açısından kritiktir. Çatı ve yalıtım kontrolü de kış öncesine alınmalıdır. Yazın ise ortak alanların periyodik bakımı — bahçe, otopark, bina cephesi — planlı yapıldığında maliyet daha öngörülebilir olur. Gider paylaşımı modülü, bu mevsimsel değişken maliyetleri aylık olarak dairelere doğru dağıtmanın en kısa yoludur.
Gonen ve Çevresinde Site Yönetimi: Balıkesir İlçelerinde Genel Tablo
Gonen, Balıkesir'in geniş ilçe coğrafyasında orta ölçekli kentsel dokuya sahip bir konumdadır. Çevre ilçelerin her biri farklı bir site yönetimi tablosu sunar; birbirine yakın ilçelerde bile ihtiyaçlar belirgin biçimde ayrışabilir.
Büyük merkez ilçeler ve kıyı ilçeleri: Altıeylül ve Karesi (Balıkesir merkez), Bandırma ve Edremit gibi nüfus yoğun ilçelerde çok katlı siteler, toplu yapı yönetimi ve profesyonel şirket talebi daha belirgindir. KMK'nın toplu yapı hükümlerine göre yönetilen bu yapılarda yönetim kurulu, blok yöneticisi ve toplu yapı temsilcisi rolleri iç içe geçer. Ayvalık, Burhaniye, Erdek ve Gömeç gibi kıyı ilçelerde ise sezonluk doluluk ve yazlık maliklerle uzaktan iletişim yöneticinin en sık baş ettiği konular arasındadır; bu ilçelerde uzaktan erişilebilir bir yönetim portalı lüks değil zorunluluktur.
Kırsal ve küçük ilçeler: Balya, Bigadiç, Dursunbey, Havran, İvrindi, Kepsut ve Manyas gibi ilçelerde konut dokusu büyük ölçüde küçük ölçekli apartmanlardan oluşur. Daire sayısı az olduğunda yönetim işleri daha sade olmakla birlikte, yasal yükümlülükler — defter tutma, karar defteri, DASK — değişmez. Bu ilçelerde gönüllü yönetici modeli ve basit ama düzenli bir kayıt sistemi çoğunlukla yeterlidir.
Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Gonen'deki bir apartmanla Ivrindi'deki küçük bir binanın ya da Bandırma'daki geniş bir sitenin aynı panelden, kurulum yapmadan yönetilmesine olanak tanır. Balıkesir geneli site yönetimi rehberini inceleyerek il çapındaki genel tabloya da ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla görev yapar ve bu sıfattan doğan hukuki sorumluluğu taşır. Bu sorumluluk yalnızca mali değil; kişisel veri yönetimi ve çalışan hakları alanlarını da kapsar. Bu gerçeği bilirseniz adımlarınız çok daha basit hale gelir.
KVKK: Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir. Bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın; üçüncü taraflarla paylaşmayın. Bina güvenlik kamerası varsa, kameranın görünür yerine aydınlatma metni asılması zorunludur; aksi hâlde KVKK ihlali oluşur. Aydınlatma metninde kamera sahibi, kamera amacı ve kayıt süresi belirtilmelidir.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve işçi sağlığı iş güvenliği (İSG) yükümlülükleri başlar. Bordro düzenlemek için mali müşavir desteği almanızı öneririz; yasal değişiklikler sık yaşanmaktadır.
Belge arşivi: KVKK aydınlatma metni, sigorta poliçeleri, iş sözleşmeleri ve ihale belgeleri gibi yasal belgelerin düzenli arşivlenmesi, denetim ya da anlaşmazlık durumunda sizi korur. KVKK ve yasal uyum modülü, bu belgeleri dijital ortamda düzenli tutar ve gerektiğinde tek tıkla erişime açar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Balıkesir Deneyimiyle)
Balıkesir genelinde ve Gonen'de yeni yöneticilerin sıkça düştüğü hatalar incelendiğinde birkaç örüntü öne çıkar. Bu listeyi okumak, aynı hataları yapma olasılığınızı ciddi ölçüde azaltır.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: En yaygın ve en tehlikeli hata. Hem güven kaybına hem de KMK kapsamında kişisel sorumluluğa yol açar.
- Elden para toplamak: Makbuz kesilmeden ya da banka kaydı olmadan yapılan tahsilatlar, ileride "ödedim / almadın" anlaşmazlıklarının başlıca nedenidir.
- Karar defterini işlememek: Her toplantı kararı anında karar defterine geçirilip imzalanmalıdır. Eksik karar defteri, genel kurul kararlarını hukuki açıdan zayıflatır.
- Gündemsiz çağrı yapmak: Toplantı duyurusunda gündem maddelerini belirtmemek, toplantıda alınan kararların ileride itirazla karşılaşmasına zemin hazırlar.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37'den doğan bu yükümlülüğü yerine getirmemek, genel kurulda hesap vermeyi güçleştirir ve denetçi eleştirilerine kapı açar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Zamanında ödeyen kat maliklerine haksızlık etmemek için gecikme tazminatı hakkını kullanmak gerekir; uygulanmayan hak eninde sonunda tahsilat motivasyonunu düşürür.
- Kış bakımını kasıma bırakmak: Balıkesir'de ve özellikle Gonen gibi ilçelerde kazan ve kombi bakımı Eylül-Ekim aylarına alınmalıdır. Kasımda servis firmaları dolar, bekleme süreleri uzar; ilk soğukta arıza yaşarsınız.
Gonen'de ya da Balıkesir'in herhangi bir ilçesinde yönetimi yeni devraldıysanız, ilk 30 günlük planınız ve temel mevzuat haritanız bu rehberde. Aidat belirleme aracına tek tıkla ulaşmak ya da genel kurul sürecini dijitale taşımak için ihtiyacınız olan araçları denemek ücretsiz ve kurulum gerektirmiyor. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Bütçenizi önceden hesaplamak istiyorsanız aidat hesaplama aracından başlayabilirsiniz.