Gömeç, Balıkesir'de site & apartman yönetim sistemi

Gomec'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri eksiksiz teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat borç listesini çıkarmak ve yıllık işletme projesini taslaklamak. Balıkesir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Gomec'in konut dokusuna ve binanın teknik donanımına göre bu aralığın neresinde konumlanacağınız büyük ölçüde ilk ay yaptığınız bütçe planına bağlı. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Gomec koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Gomec'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevi resmi olarak üstlenildiği andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yüklediği dört temel yükümlülük başlar: defterleri usulüne uygun tutmak (KMK m.35), aidatları zamanında toplamak ve harcamaları kayıt altına almak, ortak alanların bakımını sağlamak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülüğün hepsi birden aynı anda devreye girer; biri ihmal edildiğinde diğerleri de sıkıntıya girer.

Balıkesir, küçük ve orta ölçekli konut stoklarıyla hem tarihi apartman tiplerini hem de son yıllarda artan siteleşmeyi bir arada barındıran bir il yapısına sahip. Gomec'de bina tipi; merkezi konumlu çok katlı apartmanlardan daha sakin ve kırsal dokudaki yapılara kadar değişkenlik gösterebilir. Bu tablo, yöneticinin tek tip bir reçeteyle değil, binanın gerçek ihtiyaçlarını okuyarak hareket etmesi gerektiği anlamına gelir. Hangi tipte yapıyı yönetiyor olursanız olun, mevzuat çerçevesi aynı; pratik uygulama farklılaşır.

İyi haber şu: Gomec'de aynı süreci yaşayan yöneticiler sizden önce de vardı ve bu süreçten adım adım çıkmanın yolu bellidir. Aşağıdaki dört haftalık plan tam da bu yol haritasıdır.

İlk 30 Gün: Gomec'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Yönetimi devraldığınız ilk haftada önceliğiniz belgelerin eksiksiz teslim alınmasıdır. Eski yöneticiden ya da yönetim kurulundan alınması gereken başlıca belgeler şunlardır:

• İmzalı devir-teslim tutanağı (tarihi ve teslim edilen belgelerin listesiyle)
• Karar defteri ve işletme defteri (tüm yıllar eksiksiz)
• Banka hesap dökümü ve kasa mevcudu
• Borçlu kat malikleri listesi ve bekleyen alacaklar
• Yürürlükteki tedarikçi ve hizmet sözleşmeleri (asansör bakım, temizlik, güvenlik vb.)
• Sigorta poliçeleri ve son yenileme tarihleri
• Teknik tesisat belgesi ve son bakım raporları
• Kat malikleri iletişim listesi

Devir-teslim tutanağı imzalanmadan teslim almayın. İmzasız devir, ileride "o borç benden önceydi" tartışmalarını beraberinde getirir.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını sitenin adına geçirin ya da yeni bir site hesabı açın; kişisel hesabınızda site parası kesinlikle tutmayın. Bu hem hukuki bir zorunluluktur hem de güven açısından kritiktir. Ardından aidat borçlusu listesini güncelleyin: kim, kaç ay borçlu, toplam tutar ne? Bu listeyi bir tabloya dökmek hem size netlik sağlar hem de genel kurulda şeffaf hesap vermenin zeminini hazırlar.

Bekleyen faturaları tespit edin. Gomec'in iklim koşullarına göre ısıtma, ortak alan aydınlatması veya bahçe bakım giderleri bu aşamada öne çıkıyor olabilir. DASK (Doğal Afet Sigorta) poliçesinin geçerlilik tarihini kontrol edin; Balıkesir'in deprem riski taşıyan bir il olduğunu göz önünde bulundurarak ortak alan sigortasının da yürürlükte olup olmadığını teyit edin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleriyle iletişim kanalını netleştirin. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında amacı dışında kullanılmamalıdır. Duyurular için bir kanal belirleyin: ortak e-posta grubu, site içi uygulama veya asansör panosundaki ilan tahtası — önemli olan kanalın tutarlı kullanılmasıdır. Arıza ve talep kayıt yöntemini kurun; hangi kanaldan bildirim gelirse gelsin kaydı bir yerde toplayın. Aidat takip programı ve arıza kayıt modülü bu aşamada kurulursa üçüncü haftanın ilerleyen günlerinde zaten çalışır hale gelirsiniz.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması gerekir. Bu proje; her gider kalemini (temizlik, asansör bakımı, elektrik, sigorta, yönetim giderleri vb.) ve her kalem için aidat bedelini daire bazında gösterir. Taslağı bu haftada hazırlayın; genel kurulda onaya sunacaksınız.

Bakım takvimini de bu aşamada belirleyin. Balıkesir'de kış sezonuna girilmeden önce kalorifer/kombi sistemlerinin bakımı, çatı yalıtım ve drenaj kontrolü, ortak alanlardaki elektrik tesisatının gözden geçirilmesi tipik bir bakım takviminin olmazsa olmazlarıdır. Bu işleri yaz aylarında planlamak hem maliyeti düşürür hem de randevu bulma kolaylığı sağlar. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve bakım takvimi ilk gün hazır gelir; bu dört haftayı çok daha hızlı tamamlarsınız.

Gomec'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Gomec özelinde ayrı bir resmi aidat ortalaması yayımlanmamaktadır. Balıkesir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır ve binanın niteliğine, sahip olduğu ortak tesislere göre bu aralığın dışına çıkabilir. Asansörsüz, küçük ölçekli bir apartmanda ₺400 civarında tutunmak mümkünken; güvenlikli, havuzlu ya da kapalı otoparkı olan sitelerde üst bandın üzerine çıkmak olağandır.

Aidatın hukuki dayanağı KMK m.20'dir. Kanun, giderlerin kat maliklerine ya arsa payı oranında ya da eşit pay esasıyla dağıtılabileceğini öngörür; yönetim planınızda hangisi belirlenmişse onu uygulamanız gerekir. Aidatın rakamsal olarak belirlenmesi ise yıllık işletme projesine dayanır: tüm beklenen gider kalemleri toplanır, daire sayısına bölünür ve çıkan rakam genel kurulda oylanarak kesinleşir. Genel kurul kararı olmaksızın aidat artıramaz ya da değiştiremezsiniz.

Gomec'de mevcut konut dokusunun çeşitliliği göz önüne alındığında, eski ve yeni yapılar arasındaki aidat farkı belirgin olabilir. Yeni inşaat sitelerde ortak alan tesis maliyetleri, asansör ve yangın sistemi bakımları aidatı yükseltirken; eski ve küçük apartmanlarda temel giderler daha sınırlı kalır. Sitenizin gider kalemlerini ayrıntılı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; daire sayısını ve gider kalemlerini girdiğinizde daire başı aidatı anında görürsünüz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı her zaman banka havalesi ya da online ödeme yoluyla toplayın; elden nakit almayı kesinlikle önermiyoruz. Elden alınan nakit için makbuz düzenlenmediğinde ya da kayıt tutulmadığında hem sizi hem de ödemeyi yapan kat malikini gereksiz bir riski maruz bırakır. Banka kanalı hem sizi hem de ödeyeni korur.

KMK m.20 uyarınca zamanında ödenmeyen aidatlar için yönetici, aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulayabilir. Gecikme tazminatının işletilmesi bir ceza değil, kanuni bir haktır; düzenli ödeyen kat maliklerine karşı da adil olan yoldur. Pratik süreç şöyle işler: önce kısa bir yazılı hatırlatma (belgeleyerek), ardından ısrarlı ödeme yapılmaması halinde noter ihtarnamesi, son adım olarak icra takibi. Bu sırayı atlamak hem hukuki hem ilişkisel açıdan sorun yaratır.

Borç takibinde aidat takip programı kullanmak, hatırlatmaları otomatikleştirir ve borçlu listesini güncel tutar; böylece her ayın başında kimi arayacağınızı elle çıkartmak zorunda kalmazsınız.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Gomec İçin Karar Rehberi

Profesyonel bir site yönetim şirketi kiralamak ile bina yöneticisinin bizzat yönetmesi arasındaki tercih, öncelikle yapı ölçeğine ve yerel koşullara göre şekillenir. Aşağıdaki tablo karar vermenize yardımcı olur:

Balıkesir genelinde ve Gomec gibi ilçelerde profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlerle kıyaslandığında sınırlıdır. Bu gerçeklik; gönüllü ya da seçilmiş yönetici modelini daha yaygın kılar. Burada üçüncü bir yol devreye girer: kendiniz yönetin, ancak ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devredin. Bu kombinasyon, hem maliyeti hem de zamanı optimize eder; bir sonraki bölümlerde bu seçeneği ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Kendi kişisel banka hesabınızda site parası tutmak en sık yapılan ve en riskli hatalardan biridir. Hem hukuken sorunludur hem de kat malikleriyle gereksiz güven tartışmalarına zemin hazırlar. Site adına ayrı bir hesap açmak zorunluluk olduğu kadar kendi korumanız için de kritiktir.

Bankaların site hesabı açabilmek için talep ettiği belgeler arasında genellikle şunlar yer alır: kat malikleri kurulu kararı (yönetici seçim kararı), yöneticinin kimlik belgesi ve bazı durumlarda yönetim planının noter onaylı sureti. Bankadan bankaya küçük farklılıklar olabilir; randevu öncesinde ilgili şubeyi arayarak güncel belge listesini netleştirin.

Vergi numarası almak; site adına herhangi bir fatura kesmeyecekseniz zorunlu olmayabilir, ancak kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli istihdam edecekseniz vergi dairesine kayıt yaptırmanız ve SGK yükümlülüklerini yerine getirmeniz gerekir. Gerekli belgeler: karar defteri fotokopisi, yönetici kimlik fotokopisi ve karar örneği. Balıkesir Vergi Dairesi'ne telefonla teyit etmenizi öneririz; belge gereksinimleri dönemsel olarak değişebilir. Çalışanlar konusunda güncel SGK yükümlülüklerini mali müşavirinizle teyit edin.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmalıdır. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılmalı; gündem çağrı metninde açıkça belirtilmelidir. Taahhütlü mektup veya elden imzalatılan çağrı belgesi, bildirim ispat aracınızdır; bunları saklayın.

İlk toplantı için çift çoğunluk şartı aranır: hem kat maliki sayısının hem arsa payının yarısından fazlasının temsil edilmesi gerekir. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı duyurusu yapılır; ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Alınan kararlar karar defterine işlenmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır.

Sık yapılan hatalar:

1. Çağrıda gündem yazılmaması: Gündem olmadan alınan kararlar itirazla karşılaştığında iptal riski taşır.
2. 15 günlük süreye uyulmaması: Kısa çağrı süresiyle toplantı yapmak, ileride geçersizlik iddiasına kapı açar.
3. Kararların imzalatılmaması: İmzasız karar defteri hukuken zayıf belgedir.

Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yapmak ve kararları dijital ortamda arşivlemek için genel kurul yazılımı bu süreci önemli ölçüde kolaylaştırır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her derdin — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — üstesinden gelmenin kestirme bir yolu var. SiteYönetim, bu dertlerin hepsini tek bir platformda çözüyor. Nasıl çalıştığını somut senaryolarla görelim.

AI Operatör: Siz Onaylarsınız, Sistem Yürütür

Sabah kalktığınızda şunu yazıyorsunuz: "Bu ayki aidatlarını tahsil et, altı haftayı geçen borçlulara nazik bir hatırlatma mesajı hazırla." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her birine kişiselleştirilmiş bir hatırlatma taslağı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez; hangi malike ne gideceğini görmeden süreci başlatmaz. Bu mimari hem kullanıcı güvenini hem de hukuki açıdan doğru bir kayıt düzenini garanti eder.

Gomec'de ortak alan arızaları da aynı akışa giriyor. Bir kat maliki asansör arızasını bildiriyor; AI Operatör arıza kaydını açıyor, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağını hazırlıyor ve siz onayladıktan sonra gönderiyor. Deprem riskli bölgede yer alan bir binanın acil onarım kararı söz konusuysa AI bu kararı karar defterine işlenecek taslakla birlikte sunar; sizin son onayınız olmadan hiçbir şey kesinleşmez.

Başka bir senaryo: Genel kurul öncesinde "Çağrı metnini, gündem maddelerini ve vekâlet formunu hazırla, 15 günlük süreye göre tarih hesapla" komutunu veriyorsunuz. AI Operatör KMK m.29'daki süre kuralını göz önünde bulundurarak çağrıyı hazırlıyor; vekâlet takibini tabloya döküyor. Onayladığınızda çağrılar gidiyor, sistem kat maliklerinin yanıtlarını takip ediyor.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Parmaklarınızın Ucunda

"Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu sisteme yazdığınızda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20'deki yasal çerçeveye dayanarak size somut adımları sıralar: yazılı hatırlatma, noter ihtarnamesi, icra takibi sürecinin hukuki gereksinimleri. Yanıt hem güncel emsal kararlarla desteklenir hem de dürüstçe şerh düşülür: Bu bilgi yol göstericidir; dava aşamasında avukatınızın danışmanlığının yerini tutmaz. Bu dürüstlük bir zayıflık değil; güvenilir bir kaynağın işaretidir.

Balıkesir'deki DASK zorunluluğu, ortak alan sigortası yenileme zamanı ya da bina güçlendirme kararı için gereken nisap hakkında da aynı şekilde sorabilirsiniz. AI Danışman, her soruya mevzuat çerçevesinde ve somut emsal kararlarla yanıt verir.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, yönettiğiniz sitenin performansını 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, genel kurul yapılıp yapılmadığını, yasal uyum durumunu ve daha fazlasını tek bir tabloya döker. Yönetimi devir aldığınız gün karneniz 48 olabilir; altı ay sonra 79'a çıktığında bunu genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine bunu kanıtlamış olursunuz. Kat malikleriyle yaşanan güven krizlerinin büyük bölümü bu şeffaflık eksikliğinden kaynaklanır; karne bu boşluğu kapatır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Platform; yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar sunar. Gomec'deki sitenizde bir malik başka şehirde ikamet ediyorsa aidat borcunu, ödeme geçmişini ve duyuruları kendi portalından takip eder — sizi aramaz. Denetçi portalı, gelir-gider tablosuna şeffaf erişim sağlar; bu şeffaflık, yöneticiyle kat malikleri arasındaki güven kavgalarının önüne geçer.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Tek bir apartmandan büyük bir siteye kadar ölçeklenen bulut tabanlı yapı sayesinde kurulum gerekmez; bilgisayarınıza bir yazılım yüklemenize gerek kalmadan aynı gün kullanmaya başlarsınız. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeksizin deneyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı kronolojisine bakıldığında hangi modülün ne zaman devreye girdiğini anlamak, platforma alışmayı kolaylaştırır.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı, kat maliklerinin her yerden ödeme yapabilmesini sağlar; gecikme takibi ve borç bildirimleri otomatik yürür. Apartman muhasebe programı ile gider kayıtları, e-Fatura entegrasyonu ve daire bazında gider paylaşımı tek ekranda toplanır. Sayaç okuma modülü, dairelerin kullandığı su veya ısı miktarını sisteme girdikten sonra paylaşımı otomatik hesaplar; Balıkesir'deki binalarda merkezi ısıtma sistemi kullananlar bu modülle kış sezonu fatura tartışmalarını büyük ölçüde sonlandırır. İşletme defteri de burada tutulur ve her an denetçiye gösterilebilir haldedir. Aidat takip programı ise hatırlatma ve tahsilat akışlarını birleştirir.

Operasyon ve İletişim

Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır, ilgili teknik ekibe veya tedarikçiye yönlendirilir; her işin durumu takip edilir. Duyurular SMS, e-posta veya push bildirimiyle anında kat maliklerine ulaşır. Otopark ve ziyaretçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, güvenlik modülü ve personel/bordro takibi gibi işlevler de aynı çatı altında çalışır. Sigorta ve acil durum belgelerinizi, poliçe yenileme tarihlerini ve teknik işletme kayıtlarınızı belge yönetimi modülüyle arşivleyin; bir sonraki yöneticiye devir sırasında tüm arşiv hazır olur.

Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Rakip Yazılımlarda Bulunmayan İki Özellik

Çatı yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi veya bahçe düzenlemesi gibi ihaleler için tedarikçilerden fiyat toplamak artık telefon turuna ve excel tablolarına gerek bırakmıyor. İhale Portalı'nda ihaleyi sisteme açıyorsunuz; Gomec ve çevresindeki tedarikçiler kayıtlı, şeffaf tekliflerini giriyor. Üç teklifi karşılaştırıyor, seçim gerekçenizi belgeliyor ve genel kurulda sunuyorsunuz. Bu şeffaf belgeleme hem kat malikleri gözündeki güvenilirliğinizi artırır hem de "neden bu firmayı seçtin?" sorusunu yanıtlar. Mahalle Pazaryeri ile site içi esnaf ve sakin ilanlarını da aynı platform üzerinden yönetebilirsiniz; bu iki özellik piyasadaki muadil yazılımlarda bulunmamaktadır.

Yöneticiliğinizin sonunda sıra bir sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü sayesinde tüm belgeler, kararlar ve hesaplar eksiksiz aktarılır. İlk haftada yaşadığınız devir kaosunun tekrarlanmamasını siz garanti etmiş olursunuz.

Gomec'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Gomec'in bulunduğu Balıkesir ili, Türkiye'nin deprem riskli bölgeleri arasında yer almaktadır. Bu gerçek, yönetim planınızda somut yükümlülükler doğurur; görmezden gelinemez.

DASK Zorunluluğu ve Ortak Alan Sigortası

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) her bağımsız bölüm için yasal zorunluluktur; ancak yöneticinin bu konudaki birincil sorumluluğu ortak alanlardır. Merdiven, çatı katı, bodrum, asansör boşluğu gibi ortak alanlar için ayrı bir sigorta poliçesi yaptırılması gerekmektedir; bu poliçenin yenileme tarihini takip etmek yöneticinin görevleri arasındadır. DASK poliçesi bireysel malike ait olsa da maliklerden poliçe yenileme belgelerini talep etmek, gerektiğinde belgeleri arşivlemek de iyi bir yöneticinin pratiklerindendir.

Bina Güçlendirme Kararı ve Nisabı

Binanın yapısal güçlendirilmesi gündeme geldiğinde karar nisabı, olağan yönetim kararlarından çok daha yüksek tutulmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu; yapının güçlendirilmesi kararlarını nitelikli çoğunluğa bağlar. Bu kararı genel kurulda gündeme alacaksanız, karar öncesinde lisanslı bir mühendislik firmasından yapısal değerlendirme raporu aldırmanız hem hukuki açıdan sağlıklı hem de kat maliklerini ikna etmek açısından zorunludur. "Bir komşu duydu, biz de güçlendirelim" değil, "mühendislik raporumuz var, öncelikli müdahale gereken noktalar şunlar" şeklinde somut belgeyle genel kurula gidin.

Acil Durum Planı

Deprem bölgesindeki bir binanın yöneticisi olarak acil durum planının güncel tutulması, toplanma noktasının belirlenmesi ve yangın/deprem tatbikatının düzenli aralıklarla planlanması sorumluluk alanınıza girer. Sigorta, acil durum ve belge yönetimi modülü bu dokümanları sistematik biçimde saklamanızı sağlar; erişmek istediğinizde dakikalar içinde bulabilirsiniz.

Gomec ve Çevresinde Site Yönetimi: Altıeylül, Ayvalık ve Diğer İlçeler

Gomec, Balıkesir'in Marmara ve Ege kıyılarına yakın konumuyla çevresiyle sıkı bağlantılı bir ilçedir. Komşu ilçelerdeki konut ve yönetim dinamikleri Gomec'i doğrudan etkiler; bölgesel bağlamı anlamak, uzun vadeli yönetim kararları açısından da yararlıdır.

Edremit ve Burhaniye gibi kıyı ilçeler yazlık ve ikincil konut ağırlıklı bir stoka sahiptir; bu ilçelerde sezonluk doluluk yönetiminin getirdiği ek sorumluluklara karşılık, Altıeylül ve Karesi'nde il merkezi yoğunluğuyla birlikte çok daireli siteler ve profesyonelleşme baskısı daha belirgindir. Ayvalık, turizm bağlantısıyla hem sakin hem de yatırım amaçlı konutları bir arada barındırır; kısa dönem kiralama ve yönetim planı uyumunu aynı anda dengeleme gereksinimiyle öne çıkar. Bandırma, Erdek ve Gönen gibi ilçeler büyük ölçekli altyapı yatırımlarının bulunduğu ve konut stoğunun hızla genişlediği noktalardır; bu ilçelerde yeni inşaat sitelerin yönetim altyapısı kurma ihtiyacı giderek artar.

Havran, Ivrindi, Balya, Bigadiç, Dursunbey ve Kepsut gibi iç ilçelerde ise ölçek küçülür; eski ve az daireli apartmanlarda gönüllü yönetici modeli yaygındır, temel defter düzeni ve aidat tahsilatı öncelikli ihtiyaçtır. Manyas'ta ise doğa turizmi odaklı bir yerleşim dokusu söz konusudur.

Bulut tabanlı yapısı sayesinde Gomec'teki bir siteyi ve Bandırma'daki başka bir sitenin yöneticiliğini aynı anda üstlenen kişi her iki yönetimi de aynı panelden ve kurulum yapmaksızın yürütebilir. Balıkesir geneli site yönetimi hakkındaki kapsamlı rehbere de başvurabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumlulukları KMK m.38 kapsamında oldukça geniş bir alana yayılır. Ancak bu sorumlulukları önceden bilmek, yönetimi son derece kolaylaştırır.

KVKK kapsamında dikkat edilmesi gerekenler: Kat malikleri ve sakinlerden topladığınız iletişim bilgileri (ad, soyad, telefon, e-posta) kişisel veridir. Bu listeyi amaç dışında — ticari amaçlı paylaşmak, üçüncü kişilere vermek — kullanamazsınız. Ortak alanlarda güvenlik kamerası kullanıyorsanız, görünür bir aydınlatma metni bulundurmanız zorunludur; "Bu alanda güvenlik kamerası kaydı yapılmaktadır" tabelası bu yükümlülüğü karşılar.

Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli istihdam ediyorsanız bunların SGK bildirimleri zamanında yapılmalı, iş güvenliği yükümlülükleri yerine getirilmelidir. Bu konularda güncel uygulamayı mali müşavirinizle teyit etmenizi öneririz; düzenlemeler değişkenlik gösterebilir.

KVKK uyumu, aydınlatma metinleri ve belge arşivi için yönetim programının yasal uyum modülü bu dökümanları hazır tutar ve güncellenmesini takip eder.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin benzer hatalar yapması tesadüf değil; mevzuatı öğrenirken ödenen bir öğrenim bedelidir. Bu listeyi okuyarak o bedeli ödemekten kaçınabilirsiniz.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki risk hem güven kaybı. Site adına ayrı hesap zorunludur.
2. Elden nakit toplamak: Belgesiz para hareketi her iki taraf için de tehlikelidir. Banka kanalı kullanın.
3. Karar defterini işlememek: İmzasız ve işlenmemiş kararlar ilerideki itirazcı kat maliklerine koz verir.
4. Gündemsiz ya da geç çağrı yapmak: KMK m.29'un öngördüğü 15 günlük önceden çağrı ve yazılı gündem şartı atlandığında alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
5. Yıllık işletme projesi hazırlamamak: Projesiz aidat belirlemek hem hukuki zemin yitirir hem de bütçe kontrolünü imkânsız kılar.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Zamanında ödeyenleri cezalandırmak, geç ödeyenleri ödüllendirmek demektir. KMK m.20'deki hakkınızı kullanın.
7. Devir-teslim tutanağı almamak: Tutanaksız devir, önceki yöneticiye ait borç veya eksiği kendinize yükleyebilir. Balıkesir'de deprem riski olan binalarda sigorta belgelerinin ve teknik raporların da devir tutanağına eklenmesi özellikle önem taşır.