Karesi, Balıkesir'de site & apartman yönetim sistemi

Karesi'de bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Balıkesir il merkezine yakın, kentsel dokusu yoğun bir ilçe olan Karesi'de konut stoku geniş bir çeşitlilik gösterir; il geneli ortalama aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyretmekte olup bina tipine ve ortak alan kapsamına göre bu aralıkta değişiklik gösterir. Bu rehberde söz konusu dört adımın yol haritasını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, yasal kayıt işlemlerini ve deprem kuşağında yer alan Balıkesir'e özgü sigorta ve güçlendirme zorunluluklarını Karesi koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrarlayan bölümünü nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Karesi'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik koltuğuna oturduğunuz ilk sabah kendinizi dört temel yükümlülüğün ortasında bulursunuz. KMK m.35 çerçevesinde yönetici; defterleri usulüne göre tutmak, aidatları zamanında tahsil etmek, ortak alanların bakımını sağlamak ve yıl sonunda genel kurula hesap vermekle yükümlüdür. Bunların hiçbiri tek başına ağır değildir; ama hepsi aynı anda, bilgi eksikliğiyle ve önceki yöneticiden devralınan birikmişlerle karşılaşıldığında bunaltıcı hale gelebilir.

Karesi, Balıkesir il merkezine sıfır komşu, kentsel yoğunluğu yüksek bir ilçedir. Buradaki konut stokunun önemli bir bölümü çok katlı apartmanlardan oluşmaktadır; yeni ve orta büyüklükteki siteler de son yıllarda ilçenin kentsel gelişimiyle birlikte sayıca artmıştır. Bu tablo, birçok yöneticinin gönüllü olarak, herhangi bir ön hazırlık yapmadan bu sorumluluğu üstlendiği anlamına gelir. Balıkesir genelinde binlerce apartman yöneticisi her yıl sizinle aynı ilk haftayı yaşar; yalnız değilsiniz ve bu süreç bir plana girdiğinde yönetilebilir.

Önce soluğunuzu alın, sonra aşağıdaki dört haftayı sırasıyla işleyin.

İlk 30 Gün: Karesi'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk yapmanız gereken şey devir-teslim tutanağını imzalamaktır. Eski yöneticiden şunları teslim almanız gerekir: karar defteri (tüm imzalı sayfalarıyla), işletme defteri, site adına açılmışsa banka cüzdanı ve hesap özeti, kasadaki nakit ve dekontlar, apartman/site ile imzalanan tüm sözleşmeler (asansör, temizlik, güvenlik, sigorta poliçesi), borçlu kat malikleri listesi ve yürürlükteki yönetim planı. Tutanakta teslim tarihini, teslim eden ile alanın imzasını ve yukarıdaki kalemlerin her birini maddeler halinde kaydedin. İmzasız devir-teslim ileride "ben vermedim/almadım" tartışmasına zemin hazırlar.

Belgeler elinizde değilse ya da eksikse genel kurulu bilgilendirme yükümlülüğünüz doğar; bu hafta içinde eksikleri belgelendirin ve eski yöneticiye yazılı talep gönderin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Site adına açılmış bir banka hesabı varsa yetkililerin (imza sahiplerinin) güncellenmesi, yoksa yeni bir hesap açılması gerekir. Önemli bir uyarı: site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın; bu hem kat maliklerinin güvenini zedeler hem de yasal sorumluluk riski doğurur.

Aidat borçlusu listesini banka ekstresini ve karar defterini karşılaştırarak hazırlayın. Karesi'deki sitelerde ve apartmanlarda Balıkesir'in kentsel büyümesiyle birlikte sakin değişiminin hızlandığını görebilirsiniz; bu nedenle hem eski hem yeni dönemin borç kaydı birbiriyle örtüşmelidir. Bekleyen faturaları (asansör bakımı, doğalgaz, elektrik, temizlik hizmetleri) liste halinde çıkarın ve ödemelerin hangi tarihlere denk geldiğini not alın.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini (telefon, e-posta, daire numarası) güncel bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında amaç dışı paylaşımdan kaçının ve listeyi güvenli tutun. Duyuruları ileteceğiniz bir kanal belirleyin: gruplu mesaj, e-posta listesi ya da dijital bir platform seçimi yönetim sürecinizin ilk yılını doğrudan etkiler. Arıza ve talepleri kayıt altına almak için tek bir yöntem belirleyin; sözlü bildirimler iz bırakmaz.

Bu haftanın sonunda site yönetim yazılımı değerlendirmenizi başlatmak için iyi bir an; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı gibi araçlara ihtiyacınız ilk aydan itibaren başlar.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, bir sonraki dönem için işletme projesi (tahmini gelir-gider planı) hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmakla yükümlüdür. Taslağı oluştururken aylık sabit giderler (asansör bakımı, temizlik, güvenlik, sigorta) ile yıl içinde gündeme gelebilecek büyük harcamaları (boya, çatı onarımı, elektrik tesisatı) ayrı kalemler olarak yansıtın. Balıkesir'de bina yaşı ve konuma göre büyük onarım bütçesini erkenden oluşturmak riskleri azaltır. Bakım takviminizi bu hafta çıkarın; yıl içinde ötelenen periyodik bakımlar genellikle daha pahalı arızalara dönüşür.

Karesi'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Balıkesir genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır. Bu rakam il geneli bir ortalamadır; Karesi'de binanın tipine (merkezi konumdaki yeni site mi, eski apartman mı), ortak alan kapsamına (asansör, güvenlik, havuz, spor alanı vb.) ve yönetimin profesyonel şirkete devredilip devredilmediğine göre bu aralıkta kayda değer farklılıklar görülür. Asansörlü, güvenlik sistemli ve bahçe bakımı olan sitelerde üst banda yaklaşmak olağandır; küçük ve eski apartmanlarda alt bant daha gerçekçidir.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler: kat maliklerinin paylaşım yöntemi ya arsa payı oranına ya da eşit bölüşüme dayanabilir; bu tercih yönetim planında ya da genel kurul kararında belirtilmelidir. Uygulamada çoğu apartman eşit pay yöntemini benimser. Doğru aidat rakamını bulmak için şu gider kalemlerini toplam daire sayısına bölmeniz yeterlidir: temizlik, asansör bakımı, elektrik, doğalgaz (ortak alanlar), sigorta, site çalışanı varsa bordro ve yıl içinde beklenen onarım payı. Bu hesabı adım adım yapmak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; daire başı aylık rakamı dakikalar içinde görürsünüz.

Belirlenen aidat tutarı genel kurul gündemine alınmalı ve oy çokluğuyla onaylanmalıdır. Onaysız artırılan aidat ileride hukuki itirazlara konu olabilir. Karesi gibi kentsel yoğunluğu yüksek bir ilçede maliklerin bir bölümünün başka şehirlerde ikamet ettiği durumlar yaygındır; bu nedenle aidat belirleme sürecini yazılı duyuruyla belgelemek özellikle önem taşır.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında altın kural şudur: nakit elden toplamayın. Hem hesap şeffaflığı hem de olası anlaşmazlıklarda kanıt için tüm ödemeler banka transferi veya havale yoluyla site hesabına yapılmalıdır. Kat maliklerine IBAN bilgisini ilk duyuruda bildirin ve her ödeme için dekont talep edin ya da banka ekstresini aylık olarak kendiniz kontrol edin.

Ödeme yapmayan kat malikine önce yazılı hatırlatma yapılmasını öneririz; çoğu gecikme ihmalkarlıktan kaynaklanır ve yazılı bildirimle çözülür. KMK m.20 uyarınca geciken aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu oranı yönetim planınızda ya da genel kurul kararında açıkça belirtin. Hatırlatmaya rağmen ödeme gelmezse noterden ihtarname gönderin; ihtardan sonra da tahsilat gerçekleşmezse icra takibi başlatabilirsiniz. Tüm bu aşamaları karar defterine işlemeniz ve belgelemeniz, ileride ortaya çıkabilecek "ödemedim/bilmiyordum" itirazlarını ortadan kaldırır.

Otomatik borç hatırlatması ve tahsilat takibi için aidat takip programı bu süreci manuel iş yükünden kurtarır; hatırlatmalar zamanında, kayıt altında ve tutarlı biçimde gider.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Karesi İçin Karar Rehberi

Bu kararı belirleyen üç temel değişken vardır: bina/blok sayısı, toplam daire sayısı ve yöneticinin kullanabileceği zaman bütçesi.

Karesi, Balıkesir il merkezine yakınlığı nedeniyle profesyonel yönetim şirketi arzı bakımından diğer ilçelere kıyasla daha elverişli bir konumdadır. Bununla birlikte büyükşehirlerdeki gibi derin bir piyasa bulunmadığından, orta ölçekli sitelerde çoğunlukla gönüllü yönetici ile iyi bir yazılımın bileşimi en gerçekçi ve ekonomik çözüm olmaya devam etmektedir. Profesyonel şirket seçecekseniz referans kontrol edin, sözleşmede aylık rapor ve banka hesabı şeffaflığını şart koşun.

Üçüncü bir yol da vardır: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bunun nasıl çalıştığını aşağıda göreceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce Karesi'deki (ya da bağlı olduğunuz) vergi dairesine başvurarak yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul kararının ve yönetim planının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyannamesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Karesi Vergi Dairesi'ni önceden telefonla arayarak güncel liste teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına ticari olmayan bir hesap açabilirsiniz. İmza yetkisi yalnızca görevi devam eden yöneticiye ait olmalı; yönetici değiştiğinde banka yetkisi de derhal güncellenmeli ve eski yöneticinin imza yetkisi kaldırılmalıdır.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya başka bir çalışan istihdam ediliyorsa SGK yükümlülükleri ve iş güvenliği gereklilikleri de devreye girer. Bu durumda güncel mevzuat uygulamasını bir mali müşavir aracılığıyla teyit etmeniz önerilir; SGK yükümlülükleri düzenli güncellemeler içerir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmalıdır. Toplantı çağrısını en az 15 gün öncesinden, gündem maddeleri açıkça belirtilerek kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla iletmeniz gerekir. Gündem maddesi belirtilmemiş çağrı, o gündemle alınan kararları hukuken zayıflatır.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) hem kat maliki sayısının hem de arsa payının salt çoğunluğunu gerektirmektedir. Bu sayıya ulaşılamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir; ancak ikinci toplantı tarihinin de çağrıda bildirilmesi gerekir. Kararlar karar defterine işlenmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır; imzasız karar defteri ispat değeri taşımaz.

Yeni yöneticiler genel kurulda sıkça üç hatayı yapar: gündem yazmadan çağrı göndermek, katılım listesi tutmamak ve alınan kararları defterden ziyade WhatsApp ekran görüntüsüyle belgelemek. Bu üç hata, ileride itiraz eden bir kat malikini haklı çıkarabilir. Çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her adım — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir anlatıda çözülebilir. SiteYönetim bu dertleri tasarımın merkezine koyarak geliştirilmiştir. Nasıl çalıştığını somut senaryolarla görelim.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

Ayın ilk haftasında şöyle bir komut yazıyorsunuz: "Şubat aidatlarını tahsil et, geciken sekiz daireye nazik hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma mesajını hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gitmez; onayladıktan sonra kayıt otomatik oluşur ve iletişim geçmişi arşivlenir.

İkinci bir senaryo: binadaki asansör arızasını bir sakin bildirdi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağını hazırlar ve size sunar; siz onaylarsınız, talep gönderilir ve ilerleme takibi başlar. Karesi'deki çok katlı binalarda asansör arızası en sık karşılaşılan acil durumlardan biridir; bu senaryonun birkaç kez yaşanacağını öngörebilirsiniz. Onay adımı her senaryoda değişmez: AI hazırlar, siz karar verirsiniz.

Balıkesir'deki ve Karesi'deki çok bloklu sitelerde toplu yapı yönetimi (KMK'nın toplu yapı hükümleri) devreye girer. Birden fazla blokta birden fazla gider kalemi söz konusu olduğunda AI Operatör her blok için ayrı akış yürütür; siz genel bir onay panelinden takip edersiniz. Blok yöneticileri ve üst site yönetimi arasındaki iletişim kaydı da aynı sistemde tutulur.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik

"Aidatını 9 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a soruyorsunuz. ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak size somut bir yol haritası sunuyor: yazılı ihtar süreci, gecikme tazminatı uygulaması, icra takibine geçiş adımları. Dürüst bir uyarıyla birlikte: "AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz." Bu şerh bilinçli bir tercihtir, güven inşa eder. Aynı danışmana KVKK kamera aydınlatma metninden genel kurul gündemine, denetçi raporundan iş güvenliği yükümlülüğüne kadar her konuda başvurabilirsiniz.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne çıkarır. Tahsilat oranı, açık arıza süresi, yasal uyum adımları ve iletişim kalitesi gibi göstergeler tek bir skorda birleşir. Yönetimi devraldığınız gündeki karne 52 ise altı ay sonra 78'e taşıyan değişiklikleri genel kurula yan yana gösterebilirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; bu ayrım kat maliklerinin güvenini inşa eder ve denetçilerin işini kolaylaştırır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme ayrı giriş noktalarından erişir. Yeni yöneticinin gündelik derdiyle bağlantısı doğrudandır: Karesi'deki sitenizde bir malik başka şehirde ya da yurt dışında oturuyorsa borcunu, karar alındığında duyuruyu ve bakım geçmişini kendi portalından görür; sizi telefona ya da WhatsApp grubuna çekmez. Denetçi portalı, denetim sürecini şeffaflaştırır ve bilgi asimetrisinden kaynaklanan kavgaları en aza indirir.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı çalıştığı için kurulum gerektirmez; tek bir apartmandan büyük bir siteye ya da çok bloklu toplu yapıya aynı sistem ölçeklenir. 14 gün boyunca tüm özellikleri kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Deneme süresinin ilk 30 gününüzü kapsadığını düşünürseniz, devir kaosuyla aynı anda başlamak en verimli seçenektir. Apartman yönetim programını inceleyin ve bugün başlayın.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınızı kronolojik olarak düşünürseniz hangi modüllerin ne zaman devreye girdiğini görmek kolaylaşır.

Para İşleri: İlk Günden İtibaren

Görevi devraldığınız hafta aidat borçlusu listesini çıkarmak için online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü devreye girer. Aylık gider paylaşımını otomatikleştiren muhasebe modülü ve apartman muhasebe programı sayesinde kira/elektrik/su paylaşımı daire bazında ayrıştırılır. Karesi'de çok bloklu sitelerde gider paylaşımı birden fazla blok arasında yapılması gerektiğinde bu modül tartışmaların önüne geçer. Aidat takip programı gecikmeleri otomatik olarak izler; aylık ekstreyi siz oluşturmak yerine sistem rapor olarak sunar.

Operasyon: İlk Aydan İtibaren

Arıza ve bakım takibi modülü, sakinlerin bildirdiği her talebi kayıt altına alır, servis firmasına iletir ve süreci siz takip etmek zorunda kalmadan arşivler. Duyuru, SMS ve push bildirimleri aynı sisteme entegredir; ayrı bir gruplu mesaj uygulaması kullanmanıza gerek kalmaz. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi, sigorta ve acil durum belgesi arşivi, sosyal tesis rezervasyonu da aynı çatı altındadır. Balıkesir'de DASK zorunluluğu kapsamındaki belgeler ve sigorta poliçeleri belge yönetimi modülünde merkezi olarak tutulur; her kat malikine ayrı hatırlatma göndermenize gerek kalmaz.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı yalıtımı, asansör modernizasyonu ya da boya-badana için teklif almak zorunda kaldığınızda İhale Portalı devreye girer. Karesi'deki tedarikçilerden kapalı zarf usulü yerine şeffaf, kayıtlı teklifler toplayabilirsiniz; üç teklifle sonuçlanan çatı yalıtımı ihalesini hem genel kurulda belgeleyebilir hem de kat maliklerinin "en ucuzu neden seçmediniz?" sorusunu belgesiyle yanıtlayabilirsiniz. Mahalle Pazaryeri modülü ise site içi esnaf ve ticaret ilanlarına olanak tanır. Bu iki özellik rakip yönetim yazılımlarında bulunmayan, SiteYönetim'e özgü bileşenlerdir.

Devir Teslim Kapanışı

Yönetim dönemin sonunda devir-teslim modülü, tüm kayıtları, arşivleri, borç geçmişini ve karar defterini derleyerek bir sonraki yöneticiye hazır paket olarak sunar. Sıra size gelen kaosun bir daha yaşanmaması için tasarlanmıştır; devir bir öğleden sonra sürer.

Karesi'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Balıkesir deprem riski açısından etkin bir bölgede yer almaktadır. Bu gerçek, Karesi'deki apartman ve site yöneticileri için üç somut yükümlülük doğurur.

DASK Zorunluluğu ve Ortak Alan Sigortası

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), deprem sigortasını tüm bağımsız bölümler için yasal olarak zorunlu kılar. Yönetici olarak her kat malikinin DASK poliçesini yenileyip yenilemediğini takip etmeniz beklenmez; ancak ortak alanlar için kapsamlı bir sigorta poliçesi yaptırmak yöneticinin inisiyatifindedir ve genel kurulda onaylatılması gerekir. Sigorta belgelerini ve yenileme tarihlerini SiteYönetim'in belge yönetimi modülünde merkezi olarak arşivlemek, hem hatırlatmaları hem de denetime hazırlığı kolaylaştırır.

Bina Güçlendirme Kararı ve Nisap

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında binanın güçlendirilmesi kararı özel bir çoğunluk gerektirir. Bu tür kararlar olağan çoğunlukla değil, kanunda belirlenen ağırlaştırılmış nisapla alınır. Balıkesir'deki mevcut bina stokunun bir bölümü deprem yönetmeliği öncesine dayanmaktadır; yönetici olarak binanın yaşını ve son güçlendirme tarihini ilk hafta sorgulamanız yerinde olur. Konu gündeme geldiğinde bir yapı mühendisinden teknik rapor almanız ve kararı genel kurula taşımanız gerekir.

Acil Durum Planı ve İletişim Altyapısı

Karesi'deki çok katlı binalarda deprem sonrası tahliye planının bina içinde görünür olması ve tüm sakinlerin acil iletişim kanalını bilmesi beklenir. Bu planı dijital ortamda güncel tutmak, kat maliki listesindeki iletişim bilgileriyle entegre bir acil bildirim sistemi kurmak yöneticinin iş yükünü artırmaz; aksine, dağınık WhatsApp gruplarına kıyasla çok daha güvenilir bir altyapı sağlar.

Karesi ve Çevresinde Site Yönetimi: Altieylul'dan Manyas'a

Karesi, Balıkesir'in merkezi ilçesi olarak il genelindeki site yönetimi dinamiklerini yakından yansıtır. Balıkesir geneli site yönetimi rehberinde il çapında geçerli mevzuat ve uygulamalara ulaşabilirsiniz; aşağıda ise çevre ilçelerin yapısına kısa bir bakış sunuyoruz.

İlçeler iki ana küme olarak değerlendirilebilir. Kentsel ve orta ölçekli ilçeler: Altieylul Karesi'ye en yakın ve benzer yapıya sahip ilçedir; çok katlı apartman yoğunluğu yüksek olduğundan profesyonel yönetim yaklaşımı burada da geçerlidir. Edremit, Burhaniye ve Ayvalık sahil konumları nedeniyle yazlık ve karma kullanımlı sitelere ev sahipliği yapar; bu ilçelerde sezonluk doluluk ve yıl boyunca aktif olmayan malik profili yöneticilik anlayışını farklılaştırır. Bandırma ise liman kenti dokusunun getirdiği hızlı kentleşmeyle birlikte toplu yapı yönetimini ön plana taşıyan bir ilçedir. Gönen, Erdek ve Manyas'ta turizm ve tarım geçimi dengesi, konut stokunu çeşitlendirmektedir. Kırsal ağırlıklı ilçeler: Balya, Bigadiç, Dursunbey, Havran, Ivrindi, Kepsut ve Manyas'ın iç kesimlerinde az daireli apartmanlar yaygındır; bu ölçekte gönüllü yönetici modeli en makul seçenektir ve muhasebe ile aidat takibinde basit bir dijital araç bile büyük fark yaratır. Bandırma ve Gömec'te kıyı sitelerinin yönetim gereksinimleri ise Karesi'deki kentsel apartmandan belirgin biçimde ayrışır.

Bulut tabanlı çalışan SiteYönetim'de Karesi'deki bir apartmanı ve Ayvalık'taki bir yazlık siteyi aynı panelden, ek kurulum yapmadan yönetebilirsiniz; ilçe fark etmez.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici, KMK m.38 uyarınca kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder; bu sıfat beraberinde yasal sorumluluk da getirir. Uygulamada üç alan öne çıkar.

• KVKK ve kamera kaydı: Ortak alanlara güvenlik kamerası yerleştirirseniz girişte görünür bir aydınlatma metni asmak zorundasınız. Kat malikleri ve sakinlerin iletişim listesi kişisel veri sayılır; bu listeyi üçüncü şahıslarla (sigorta şirketi, tedarikçi vb.) paylaşmak için açık rıza ya da hukuki dayanak gerekir.
• Çalışan istihdam ediliyorsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, bahçıvan veya güvenlik görevlisi varsa SGK bildirimi, asgari ücret ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu yükümlülükleri bir mali müşavir aracılığıyla düzenli takip etmenizi öneririz.
• Vekil yöneticinin sorumluluğu: Karar defterine işlenmeyen, genel kurulda onaylanmayan ya da kat maliklerine bildirilmeyen harcamalar yöneticinin kişisel sorumluluğunu doğurabilir. Şeffaf kayıt tutmak hem sizi hem de kat maliklerini korur.

KVKK ve yasal uyum belgelerini merkezi arşivde tutmak, aydınlatma metinlerini hazır bulundurmak ve çalışan belgelerini güncel takip etmek için SiteYönetim'in yasal uyum ve belge yönetimi modülünden yararlanabilirsiniz.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Karesi ve Balıkesir Deneyimiyle)

1. Kişisel hesapta site parasını tutmak. Banka yetkisi devralmadan göreve başlamak, site parasını kendi hesabınıza yatırmak hem güven sorunu hem de hukuki risk doğurur. Site hesabı açmak ilk haftanın önceliğidir.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz kesmeden, banka kanalı kullanmadan toplanan her aidat "ödemedim" itirazına açıktır. İlk duyurudan itibaren yalnızca banka transferi kabul edin.
3. Karar defterini işlememek. Genel kurulda alınan kararlar tutanağa geçirilmez ve imzalanmazsa hukuken geçersiz sayılabilir. Her toplantı karar defteriyle kapanmalıdır.
4. Gündemsiz çağrı göndermek. Gündem belirtilmemiş bir çağrıyla toplanan genel kurulda alınan kararlar itiraz konusu olabilir; her çağrıda gündem maddelerini açıkça yazın.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi hazırlanmak ve genel kurulun onayına sunulmak zorundadır. Projesiz yönetim dönemi, harcamaları sorgulanabilir kılar.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. KMK m.20 aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatına olanak tanır. Bu hakkı kullanmamak, zamanında ödeyen kat maliklerini dolaylı olarak cezalandırır ve tahsilatı zayıflatır.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Balıkesir'de ve Karesi'de yönetici değişimi sık yaşanır. Önceki dönemin borçları, açık arızaları ve defter eksiklikleri belgelenmeden devralınırsa bunların sorumluluğu size yüklenebilir. İmzalı devir-teslim tutanağı olmadan göreve başlamayın.